北極星：從融資服務(wù)到投資管理的轉(zhuǎn)型之路（三）

較高的財(cái)務(wù)杠桿放大股東回報(bào)率的同時(shí)，也增加了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，北極星估值也一直低于其他權(quán)益型REITS公司。

轉(zhuǎn)型背后的財(cái)務(wù)壓力與能力短板

轉(zhuǎn)型的背后，高杠桿下的高回報(bào)

北極星地產(chǎn)金融公司從2011年不到10億美元的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)投資，到2015年中期155億美元的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)投資，除了近50億美元的股權(quán)融資（含優(yōu)先股及可轉(zhuǎn)債融資外，其余109億美元都來(lái)自銀行等金融機(jī)構(gòu)的抵押融資支持。

截至2015年中期，公司平均的財(cái)務(wù)杠桿率約2.4倍（抵押融資額/凈資產(chǎn)），平均的債務(wù)融資成本3.9%，平均的債務(wù)融資期限為5.2年；如果剔除歐洲物業(yè)組合后，投資物業(yè)的總值約130億美元，其中，94億美元都來(lái)自抵押融資的支持，平均的財(cái)務(wù)杠桿率提升到2.6倍，而平均的債務(wù)融資成本則達(dá)到4.2%。

其中，醫(yī)療養(yǎng)老物業(yè)截至2015年中期平均的債務(wù)融資成本為4.4%，較2015年的預(yù)期凈租金回報(bào)率（6.4%）低約2個(gè)百分點(diǎn)，平均的債務(wù)融資期限5.4年，平均的杠桿率為2.5倍；酒店資產(chǎn)截至2015年中期平均的債務(wù)融資成本為3.6%，較2015年的預(yù)期凈租金回報(bào)率（8.6%）低約5個(gè)百分點(diǎn)，平均的債務(wù)融資期限4.3年，平均的杠桿率為3.4倍；活動(dòng)房屋投資截至2015年中期平均的債務(wù)融資成本為4.3%，較2015年的預(yù)期凈租金回報(bào)率（7.1%）低約2-3個(gè)百分點(diǎn)，平均的債務(wù)融資期限為7.5年，平均的杠桿率2.7倍；出租公寓投資平均的債務(wù)融資成本在4.1%左右，較2015年的預(yù)期凈租金回報(bào)率（7.0%）低約3個(gè)百分點(diǎn)，平均的債務(wù)融資期限為7.9年，平均的杠桿率1.9倍；其他傳統(tǒng)凈租賃物業(yè)當(dāng)前平均的債務(wù)融資成本在5%左右，較2015年的預(yù)期凈租金回報(bào)率（8.1%）低約3個(gè)百分點(diǎn)，平均的債務(wù)融資期限1.8年，平均的杠桿率1.3倍；……