百舸競爭流 花開直須折

兩大投資機(jī)會：風(fēng)格切換下的估值修復(fù)機(jī)會與“區(qū)域主題”和“轉(zhuǎn)型牛”所帶來的價值提升和估值切換機(jī)會。

基本面：波瀾不驚，平穩(wěn)過渡

2015年是房地產(chǎn)政策逐步放松的一年，預(yù)計2016年政策仍有進(jìn)一步放松的空間。投資偏弱之下，政策仍可進(jìn)一步放松，包括降息降準(zhǔn)、推行資產(chǎn)證券化和REITs、地產(chǎn)項目債放開等等。

中國經(jīng)濟(jì)整體仍偏弱，加上通脹率較低，市場對降息降準(zhǔn)的預(yù)期仍存。整體寬松之下，房地產(chǎn)資金成本持續(xù)改善。

房地產(chǎn)投資增速預(yù)計仍然低迷，預(yù)計2015年、2016年投資增速分別為3%、2%。預(yù)計2016年新開工面積增速為5%；拿地方面，2015年全年土地購置偏弱，市場逐漸回暖，預(yù)計2016年全年拿地同比有所改善，新增住宅供應(yīng)將有所下降。

房地產(chǎn)市場整體仍處于去庫存階段，截至2015年10月底，12個城市新房去化時間11.6個月，較前期有所下降。

銷售方面，在政策助力之下，有望繼續(xù)回暖，預(yù)計2015年、2016年銷售額同比增速分別達(dá)到12%、10%。

房價方面，在資金面寬松+政策托底之下，市場情緒已有所好轉(zhuǎn)，預(yù)計到2016年上半年，伴隨庫存去化以及新增供應(yīng)相對較少，房價會有所上漲。從各線城市來看，一線城市房價最先筑底回升。

房地產(chǎn)板塊估值方面，2015年估值有一定的恢復(fù)，整體PE在10倍左右。預(yù)計2016年，房地產(chǎn)板塊整體仍將隨著市場波動，在市場風(fēng)格未有明顯切換的情形下，我們更加看好結(jié)構(gòu)性行情的演變。

區(qū)域主題：花開直須折

在都市圈逐漸成熟、人口趨緩的環(huán)境下，房屋、土地價格指數(shù)仍然有較好表現(xiàn)。世界級都市圈形成過程中都會經(jīng)歷人口增長放緩?fù)瑫r房價上升的過程。……