再看“京滬深永遠漲”

京滬深房價的上漲唯有貨幣可以解釋，2015年監管放松帶來了京滬深三地流動性的一次性增加，但現在流動性增加的潛力已經接近枯竭。

過去10年，在房地產市場逐漸形成了京滬永遠漲的神話，在最近兩年又被改寫成“京滬深永遠漲”。為何一線城市房價一直在漲呢？

如果把房地產看做是一項金融資產，那么其每年產生的回報就是租金，而租金又來自于租客的收入，租客的收入又來自于當地的企業，因而理論上房價是由當地的經濟發展狀況決定的，房價走勢應該和經濟相關。

美國過去50年新房銷售均價年均漲幅為6%，而過去50年美國的名義GDP年均增速也恰為6%左右，兩者大致相當。美國房價的年度漲幅也與GDP名義增速走勢高度一致。

而在中國，房價漲幅與GDP名義增速的走勢并不一致。這其中有兩個重要的含義：一是說明大家購買中國的房地產并非基于經濟的好壞、房租的高低；二是2005-2016年全國新房價格的年均漲幅為8.3%，同期GDP名義增速為13.4%，且過去5年的房價上漲也主要集中在京滬深等一線城市和少數二線城市，從全國來看地產泡沫程度有限。

在過去15年當中經濟增速最快的是2007年，當年的全國GDP名義增速高達23%，但是全國房價漲幅只有15%。而在金融危機以后的2009年，GDP名義增速僅為9%，但是當年的全國房價漲幅高達23%，創下歷史最高漲幅，源于當年10萬億元的信貸投放，當年M2和存款增速均高達28%。

從2015年開始的全國房價上漲，一個重要背景是當年的新增存款接近22萬億元，遠高于2014年新增的存款的10萬億元，我們計算出的2015年存款實際增速高達19%，也高于官方公布的存款增速12.4%，為金融危機以后的第二高漲幅。……