庫存大戰

在近日舉行的中央經濟工作會議上，房地產去庫存成為2016年重點工作任務之一。相關資料顯示，截至2015年11月末，我國商品房待售面積69637萬平方米，能夠容納2億人居住。

全國工商聯房地產商會秘書長鐘彬表示，過去房地產大發展所依靠的人口紅利、城鎮化紅利、經濟發展紅利、制度性改革紅利等幾大紅利，都在逐步的退出。2016年的樓市，去庫存將是主基調。

“去庫存壓力最大的是濰坊，大約需要四五年時間”

“目前，全省三四線城市中，去庫存壓力最大的是濰坊，大約需要四五年時間。”房地產專家朱江分析說，全省其他三四線城市去庫存一般需要12-20個月，整體壓力比較大。

對濟南而言，目前濟南商品房可售套數為22.24萬套，比2015年1月時增加了約2.5萬套，根據2015年平均每日網簽商品房363套計算，若庫存不再增加的前提下，也需要20個月才能消化完全部庫存，濟南樓房庫存量仍然比較大。

青島的庫存壓力也非常大，數據顯示，2015年11月中旬，青島市共有可售住宅（含保障房）18.6萬套，同比上升18.5%。青島一家房地產咨詢機構負責人沈忠表示，按照青島一周銷售2740套來計算，去化周期為66周，約合14個月。

“實際上，青島的庫存、空置率一直都很高，銷售周期也普遍較長，拿沿海地區的部分海景項目來說，外地客群占到6成以上，冬天入住率估計不到5成。”熟悉當地項目的一位業內人士表示。

據了解，為緩解房地產投資逐漸下滑的局面，在2015年9月份，山東省便印發了《山東省房地產業轉型升級實施方案》（下稱“方案”）。“方案”中提到，“商品房庫存偏高，截至2014年年底，全省商品房庫存1.6億平方米，去庫存化周期達到27.3個月。”

“方案”要求，山東省要轉變房地產開發模式，適度降低商品住宅供應比重，由相對單一的居住型產品向多元化產品轉變，積極發展跨界地產。

“方案”要求創新消化庫存商品房。各地政府可采用貼息、補助等方式，鼓勵將符合條件的商品房和閑置廠房、倉庫等房屋建筑，改造為電商用房、都市型工業（輕加工研發型）地產、“創客空間（會議室+實驗室+茶社或咖啡屋+辦公間）”、科技企業孵化器、商務居住復合式地產、高層次人才公寓等，實現消化商品房庫存與促進新興產業發展的多贏。

對長期滯銷且符合條件的商業營業用房和寫字樓，可由政府收購或長期租用，改造為中小學、幼兒園用房，緩解“上學難”“入托難”問題。允許創意、設計、軟件等領域的小微企業和自由職業者，將住宅、公寓登記注冊為營業場所。

極少有人采取降價措施

值得注意的是，相對于庫存帶來的巨大壓力，房地產市場的反應不溫不火，并沒有出現大規模的降價潮，一些房地產商應對庫存的一大舉措便是不開工。

據菏澤市華僑城銷售總監趙玉斌透露，“今年菏澤只有幾個大公司的項目開工，其他開工的很少，因為一開工就要砸錢。”而對于華僑城這個項目，趙玉斌說從去年開始就一直在做消化庫存的工作，并且與往年每年房價提升300-400元的速度來說，今年房價僅上調了100元左右。“現在賣的房價基本與前幾年差不多，沒漲就等于降價了。”

趙玉斌認為，開發商是否降價去庫存不是政府引導可以決定的，主要還是要看項目的資金成本和現金流。“菏澤有個項目現金流不夠了，存量房價格直接從每平3900元降到3000元，這是很個別的現象，是開發商撐不住了。”對于降價，趙玉斌說：“現在購房者都十分理智，降價一二百元，對銷量基本沒什么影響，而降價七八百元，開發商又不一定能撐住，如果開發商資金成本壓力過大，就算沒有政府引導，開發商也會降價，把現金流盤活了，又是一條生路。”

據了解，類似的觀點，不單在像菏澤這樣的地級市存在，一些區縣城市開發商對政府鼓勵降價去庫存的態度并不積極。

巨野凱興藍博灣小區的銷售經理戰妍麗說，項目一期開發建成480套，目前還剩余50多套。當前，小區正在新建房7號樓，預計下月開盤，從戶型和面積上設定的比之前更加合理，雖然原材料略有下降，但是其他成本越來越高了，而且前期銷售相對平穩，所以小區不會采取降價政策。

庫存量相對而言如此之大的縣城尚且不想降價走量，更別提濟南青島這樣的二線城市。記者調查了解到，濟南不少中等價位的新樓盤，極少有人采取降價措施。

在濟南東邊的唐冶新區，集中了綠地城、銀豐唐郡等7個開發商。其中，綠地城2014年至今已開出了13棟樓，目前除了新開的1棟18層樓和1棟11層樓房源在售外，其他樓幾乎只剩下部分頂樓或底樓在售。“所有的樓層我們預計要花兩年銷售，所以目前不大著急，有一棟還略有漲價，希望追求更高一些的利潤。”該項目主管李女士說，目前唐冶周邊的商業、醫療、銀行等配套都還幾乎沒有，之前拿地的成本還不算高，但是營銷和人工成本都在上升，所有成本刨去后，2014年和2015年幾乎都是成本價和微利售樓，再要降價很難。

對于市場來說，也并不一定接受降價。一位房產專家認為，這是一個買家心態的問題，當一些利好措施推出，買家就會覺得是不是應該觀望，因此這些措施并不一定會立即見效。

農民進城購房，購買力是最大的軟肋

2015年12月14日，中共中央政治局會議上提出 “要化解房地產庫存，通過加快農民工市民化，推進以滿足新市民為出發點的住房制度改革，擴大有效需求，穩定房地產市場。要擴大有效供給，保持有效投資力度，著力補齊短板。” 同時提出要推進農民工市民化，加快提高戶籍人口城鎮化率。

這說明，中國新一輪樓市去庫存的著力點在于鼓勵農民工購房上了。

住建部也正加大對農民和農民工購房支持力度：地方政府應加大對農民在中小城市、城鎮首次購買住房政策的支持力度，例如給予財政補貼、稅收減免、利息補貼等支持政策；同時要求研究擴大公積金繳存基本面，將農民工納入公積金繳存范圍，加大公積金對購房的支持力度，方便農民貸款。

地方政府也為此推出了一些實質性的利好政策，2015年11月，河南省濮陽市人民政府明確規定，濮陽市對農民進城購房予以補貼。不止是濮陽，在河南省內，目前已有洛陽（樓盤）、駐馬店、三門峽、濟源、南陽（樓盤）、許昌（樓盤）、開封（樓盤）等城市為鼓勵本地農民進城購買商品房，紛紛出臺各種財政補貼政策。

在河南之外，安徽宿州市泗縣、碭山縣、銅陵市以及浙江、云南、江西等地的多個市縣推出了針對農民進城買房的補貼和優惠政策。

然而，問題是依靠農民工這樣的低購買力來支撐當前由高購買力決定的房價可行嗎？

以一家有一個農民整年在外面打工，一個月收入4000元為例，那么一年不吃不喝是48000元，按照濟南的房價來算，一套100平方米的房子，至少得70萬元，那么一個農民需要不吃不喝14年，才能買得起一套房子。由此可見，農民進城購房，購買力是最大的軟肋。

《經濟參考報》援引地方銀監部門稱，現階段農民進城購房的貸款風險補償機制尚不健全，貸款執行難度較大。另外，在土地流轉與農村制度改革未定的背景下，農民有效擔保難定，因此，貸款還款監督執行較為困難。

值得注意的是，卸任一年左右的前華遠地產董事長任志強在2015年12月26日與媒體人午餐時直言，要農民工成為進城買房的主力，不大靠譜。“除非土地可以私有化，耕地和宅基地可以轉讓。這一點太難了。”另外，從以往看，在城市買房人群比重中，農民進城買房的比例非常低，不具備規模意義。

去庫存手段仍將集中在金融領域

農民工購買力低加上現階段政策不完善，所以，在有效政策完善之前，可以依靠的去庫存手段預計仍將集中在金融領域。

2015年11月末，國務院公布了《住房公積金管理條例（修訂送審稿）》。根據新規，住房公積金管理中心可申請發行公積金個人住房貸款支持證券，或通過貼息等方式進行融資。公積金可用于購買國債、大額存單、地方政府債券、政策性金融債、住房公積金個人住房貸款支持證券等高信用等級固定收益類產品。

這一重大改動，打通了住房公積金與資本市場之間的通道，使得住房公積金管理中心可以從資本市場通過發行債券等方式獲得資金，然后再投向住房按揭貸款市場，從而避免了住房公積金余額不足的問題。

改善性需求公積金貸款購房最低首付比例降至20%，這對于房屋總價較低的城市而言，80%房屋總價對應的貸款，可以由公積金可貸款余額完全覆蓋，而5年以上住房公積金貸款基準利率已經降至3.25%，是歷史新低。

各個城市自己的公積金政策也在往更優惠的方向調整，比如公積金貸款最高貸款額度上調、公積金貸款額度緊缺的地方嘗試公積金貼息貸款、全面推行公積金的異地貸款制度以及公積金貸款審批流程簡化等。

央行于2015年9月30日再次推出關于樓市的新政，提出不限購城市首套房最低首付比例從30%降低至25%，并且存在進一步降低至20%的預期和可能。

另據《經濟觀察報》2015年12月12日報道，個稅改革最快2016年上半年上報，住房按揭貸款利息納入個稅抵扣，可能會率先啟動。家庭贍養老人費用、子女教育費用以及房租等，有望陸續被納入個稅抵扣。

然而，對于樓市庫存高企問題，中國城市和小城鎮改革發展中心主任李鐵稱，“需要消化過度放大的庫存，恐怕就不是簡單的我們想象的一兩年、兩三年，有的地方恐怕要花5-10年”。