中國房地產(chǎn)還有機會嗎？

2016年以來，中國一線城市的房價顯著上漲，10月初，超過20個城市的政府出臺了更嚴(yán)厲的調(diào)控措施，高房價再次引發(fā)輿論與關(guān)注。

中國房價絕對值嚇人

來看一組材料和數(shù)據(jù)。首先，從房價絕對值來看，全球十大房價最高城市，中國有其五；二十大房價最高城市，中國有其十；深圳、北京、上海房價已躋身國際頂尖房價城市行列。若再考慮計價單位和房屋質(zhì)量的差異，如日本、韓國、美國紐約的房子均按使用面積計價，中國住宅出售則含公攤面積；國外住宅是精裝修出售，有的甚至送電器和家具，則更加凸顯中國房價絕對值的高價位。

其次，從相對水平來看，北京、上海、深圳的房價更遠(yuǎn)高于國際城市。以北京為例，2015年房價收入比（房價收入比=每戶住房總價/每戶家庭年總收入）高達(dá)22.5。從租售比（租售比=年房租/房屋售價）看，國際合理標(biāo)準(zhǔn)通常為4%-6%，比值越小，說明房地產(chǎn)市場中投資投機需求越大。北京當(dāng)前不到2%，還不如銀行定期存款的利息高。日本的租售比高達(dá)8%，可見日本人更多的是選擇租房，而不是買房。

再者，就是房價的上漲速度。一般來說，房價五年內(nèi)漲50%也許是可以理解的，澳洲從2008年一季度到現(xiàn)在漲了76.1%，這個速度是可以接受的。但中國2016年以來的情況稱得上是瘋狂暴漲。據(jù)Knight Frank全球大城市2016年一季度房價漲幅排行榜，深圳以62.5%的季度房價平均漲幅雄踞榜首，上海以30.5%名列第二，南京17.8%名列第四，北京17.6%名列第五，廣州15.3%名列第13名，杭州11.9%名列第19名。

這樣的瘋漲，嚇?biāo)缹殞毩耍?/p>

瘋漲背后的連鎖效應(yīng)

一些學(xué)者擔(dān)憂中國一線城市房價上升，可能和中國經(jīng)濟處于下行周期、人民幣匯率處于穩(wěn)中偏軟的趨勢形成反差，持續(xù)的樓市高燒有可能損害中國金融體系的穩(wěn)健性。然而，中國房地產(chǎn)經(jīng)濟在2015年仍占近半壁江山，拉動了實體經(jīng)濟，實體經(jīng)濟指標(biāo)的反彈包括生產(chǎn)資料價格指數(shù)的反轉(zhuǎn)，都是房地產(chǎn)這把火燒起來的。房地產(chǎn)不熱，整個中國經(jīng)濟很難啟動，“雙創(chuàng)”小馬也拉不動中國經(jīng)濟這輛大車。房地產(chǎn)又一次救了中國經(jīng)濟。而長遠(yuǎn)的代價是，讓中國經(jīng)濟更加被自己綁架，并將實體經(jīng)濟逼到墻角。

我很早就講過，房地產(chǎn)1/3是宏觀問題，1/3是金融問題，只有1/3才是自身問題。

從短期趨勢來看，美國加息概率并不大。因為美國經(jīng)濟也很爛，過去五年經(jīng)濟平均增長比以往正常增長要低一個多百分點，美國的物價也持續(xù)低迷。在市場仍偏冷的情況下，沒有加息的理由。除非美聯(lián)儲瘋了。

從博弈的角度來看，政府的理性選擇是寧可將房地產(chǎn)變成國內(nèi)的賭場，也不可以放任資金外逃。這可以理解。從開發(fā)商的博弈選擇來看，則是利用政府的貨幣掩護，趕緊逃跑。所以去庫存的最佳時間窗口出現(xiàn)了。

曾幾何時，中國宏觀調(diào)控強調(diào)的是不刺激、去杠桿、調(diào)結(jié)構(gòu)，但轉(zhuǎn)眼就變成了強刺激、加杠桿、保增長。所以，政府總是遏止不住地要去擴張流動性，世界經(jīng)濟在從古典經(jīng)濟進入現(xiàn)代經(jīng)濟、政府宏觀控制的“看得見的手”加入進來以后，“通脹經(jīng)濟”的邏輯就已生成，流動性長期擴張的趨勢無從避免。

印鈔經(jīng)濟最終無法持續(xù)，要么房價崩，要么貨幣崩。實在不行，我們只能選擇后者。否則，樓市崩，意味著銀行崩、經(jīng)濟崩、社會崩（老百姓80%的財富是房地產(chǎn)），后果更加不可想象。