大牌房企為何頻現“質量門”

近日，本刊報道的保利、南益等知名房地產商樓盤頻曝質量瑕疵，引起諸多社會反響。記者回訪發現，盡管一些房企曾與業主溝通，但一些質量問題仍未解決。

實際上，近期品牌房企業主大規模維權的消息接二連三被曝出，越來越多因為質量引發的維權事件成為品牌開發商的阿喀琉斯之踵。為何以產品品質著稱的品牌房企屢屢令消費者失望？

“快周轉”策略造成信譽危機

業內人士認為，品牌開發商過于重視銷售目標、忽視質量標準的“快周轉”策略是造成信譽危機的主因。

在樓市火爆的2013年，土地市場幾乎達到瘋狂，高價拿地在各地上演。“高地價不斷地侵蝕房地產行業的利潤，地價高企加之樓市火爆、需求很大，所以當時‘快周轉’是房企的制勝法寶。”克而瑞信息集團研究中心高級研究員楊科偉說，對于絕大多數品牌房企來說，從拿地開始，很多項目都可以在8個月內入市，有些項目甚至只需要6個月時間就可以上市。而對于萬科、恒大、龍湖等標桿房企，從拿地到樓盤結構封頂通常僅需要三四個月，到第八九個月就可以開盤銷售。一位不愿具名的承建商中層領導坦言，“因為趕工期，短時間內就把項目的分期工程全部建造完成，交付之后樓盤出現質量問題也在意料之中。”

某知名跨國房地產公司執行董事認為，“大量拿地，快速開工，快速銷售，以標準化、規模化取勝，這種模式成就了品牌房企的超速發展。對于像萬科、恒大等涉足數十個城市的房企來說，過于重視銷售目標的完成、忽視房屋質量保證讓這種快速復制、規模擴張式的發展埋下隱患，各地爆發的大規模維權就是典型的例子。”

此外，專家認為，近期新建房屋質量問題扎堆被曝出，主要是“限價”時代預售住宅的批量入市所致。由于時間、人力、物力、財力所限，全國性品牌房企一般采取與當地中小開發商合作的方式進行項目開發。

楊科偉說，在樓市調控之下，從設計環節開始，品牌開發商就對各個環節的成本嚴加控制。有的項目公司甚至去找“野雞”裝修施工隊，在項目層層分包之下，項目質量自然難以確保。相當一部分“品牌產品”可能來自無名小廠或是代工生產，“不同代工廠出來的產品品質很難保持一致。”

監管缺失成背后“推手”

實際上，“質量門”不止出現于知名房企，但行業的負面問題更容易在它們身上被放大，并迅速被社會關注。

一位不愿具名的房屋建筑公司資深工程管理經理表示，如果僅從建筑材料、施工標準來看，相較十幾年前，已經進步很多。目前普遍出現的質量問題，更多是施工中產生的問題，導致這一現象的原因很多，建筑工人便是其中一個。“眼下大多數建筑工人流動于各個工地。由于流動頻率太高，對他們來說，更在乎的是建筑施工的速度，因為他們的收入是根據施工量來定的，干得越多越快，賺得也就越多。”

不過，綠城集團總工程師孫國梁曾說，技術工人的問題并非難以解決。只要在施工過程加強管理，房屋的建筑質量是可以得到保證的。然而，和技術工人一樣，建筑施工企業中那些有經驗有能力的管理人員數量并不充足。

有分析認為，目前較為突出的問題，特別是所謂精裝修房質量問題在行業內很普遍，且由來已久。中國消費者協會投訴部主任邱建國認為，一方面要考慮建筑設計過程是否周全。同時，“房屋質量的標準還有一些缺陷。”譬如，毛坯房在交房時有《住宅工程初裝飾竣工驗收辦法》等國家強制標準，然而，精裝房則沒有國家強制執行的驗收辦法。住建部相關負責人的回復是，“由于驗收時，不同開發商用的材料、裝修方式等難以制定統一標準，因此精裝房驗收標準出臺的難度極大。”

中國建筑業委員會專家委員程海斌認為，包括知名房企在內的建筑工程質量問題頻發的背后，固然有企業質量意識不強、質量管理體系不健全等因素，然而從執法監督的角度，相關機構執法監督工作還有待進一步加強。“少數監督人員對工程違法違規行為執法不嚴、處罰不到位，起不到應有的懲戒作用。”

業內認為，未來市場競爭將越來越激烈，市場會淘汰掉一批產品頻頻出現質量問題、失去消費者信任的企業，行業將面臨大規模洗牌。

克而瑞信息集團董事長丁祖昱表示，“只有退潮后，才知道誰在裸泳。樓市將由賣方市場進入定制時代，未來房企的競爭更在于產品和服務的比拼。品質差的房企很難走遠，因為謊言總有戳破的那一天。”

遭遇“質量門”如何維權

未入住房屋電路漏水、新房外墻保溫層掉落、樓盤承諾學區變更等質量問題層出不窮，業主應如何維權？本刊記者就近期報道中出現的相關問題咨詢了山東新亮律師事務所主任律師王新亮。

針對房屋線路漏水、外墻保溫層被大風吹落等現象，王新亮介紹，房屋主體質量應與建筑使用壽命相符，因此，如果一旦確定房屋主體存在質量問題，不管交房與否，入住與否，開發商都應該承擔退房、維修或賠償責任。如出現排放水、保溫等非主體問題，并超出保修期限的，需要首先跟物業溝通。物業相當于由業主委員會聘請的“管家”，其應按照合同上的相關條款進行維修和保養。物業只有維修義務，無退換房權利。

如果開發商銷售過程中存在欺詐行為，如某樓盤名貴樹木被移植、精裝修質量差距過大等，如果達不到影響居住使用的程度，業主可視為違約，按照相關規定計算損失并進行索賠。如果質量問題影響居住使用，則可退房。

具體來講，針對濟南名輝豪庭交房翌日樓體保溫層被吹落事宜，因主體工程已通過驗收，業主應要求維修，如果維修不成功再進行下一步維權。

針對濟南名士豪庭內墻裂縫事宜，業主應與物業按照合同進行交涉。如果維權，業主可先與開發商協商，如未果，則可走起訴途徑，先做相關鑒定，并根據鑒定結果確定索賠要求。