萬達的山東版圖

對于萬達集團而言，如今的山東是其投資版圖中最為重要的一極。2015年12月14日，萬達集團與山東省簽署戰略合作協議。萬達集團將追加投資1300億元，在山東新建38個萬達廣場和1個文旅項目。加上之前的投資項目，萬達在山東累計投資達2300億元，山東省成為萬達全國投資最大的省份。

萬達在山東的項目有哪些？它的快速擴張秘訣是什么？

從泉城路到高新區：萬達的3.0時代

盡管名字已經變成了“悅薈廣場”，但在很多濟南人口中，它依然被叫做“泉城路萬達”。

這是萬達在山東的第一個項目，2001年，萬達集團開始進軍商業地產，山東便是它的最初布局點之一。

2002年，該項目正式開盤，這種業態立刻引來了投資者的追逐。媒體報道顯示，當時來自上海、江蘇、浙江的個體老板都來濟南訂商鋪，對外銷售的一樓產權商鋪，每平方米價格為2.5萬元，臨街鋪面幾乎被一掃而空。

2003年，沃爾瑪落戶濟南泉城路萬達，這是濟南首家、也是山東首家外資超市。2005年，電商還是可有可無的小螞蟻，人們還習慣于在實體店購物，此時，王健林卻做出了驚人決定，將包括泉城萬達在內的9個城市的商業廣場，以31億元的價格賣給了外企麥格理集團。

在很多外人看來是損失，但萬達集團卻獲得了難得的發展資金。麥格理集團接手后，依然由萬達集團輸出管理，直到2012年雙方徹底分手。此后，泉城路萬達廣場更名為悅薈廣場。

萬達離開后，悅薈廣場的商業氛圍受到了不小沖擊。8月31日，記者在現場看到，二樓、三樓的沃爾瑪超市，四樓的新世紀電影城，仍在正常營業，一樓商業卻有些凋零。記者從一樓南門進入，兩邊還有很多賣手機、珠寶的商鋪，再往里走則是一些賣數碼產品的店鋪，人流稀少，不少店鋪閑置。

據了解，泉城路萬達在萬達集團的產品體系中，屬于1.0作品。其所涵蓋的小店鋪、超市等綜合業態組合形成了萬達商業地產第一代“單店模式”產品。

業內人士表示，“單店模式”建立之初，吸引了大批人流，但缺陷在于沒有很好地解決消費力轉化的問題。為提升整體合力，萬達商業地產第二代產品——純商業組合店隨即誕生。

較之第一代項目，第二代產品在業態品類上更加豐富，主力店數量和搭配組合也更趨合理。值得一提的是，萬達的二代產品并沒有在濟南落地，事實上，這一代產品也一直飽受爭議。

2003年12月，萬達第二代產品的代表作——沈陽沃爾瑪萬達項目開業后遭遇停業風波，推動了萬達商業地產向第三代產品的全面進化。在這個過程中，王健林明確了幾點核心思路。首先是核心商業“只租不售”；核心模式上，確立“賣什么”，將持有和銷售業態進行重組；具體執行上，強化“做對程序”的商業內涵，強化“訂單模式”對商業資源的整合和后期運營能力。

2010年11月開業的經四路萬達是萬達集團的第三代產品，這也代表著萬達集團的產品形態開始向城市綜合體轉變。與此同時，整個濟南的商業地產也開始進入到了城市綜合體時代。之后的恒隆廣場、和諧廣場都吸引了大量的商戶入駐，從某種程度上說，萬達的城市綜合體帶動了濟南商業業態的升級。

此后，同屬第三代產品的高新區萬達也在2016年6月18日開業，6月18日是電商營銷盛宴的關鍵節點，但選在這一天開業的高新區萬達，人流如織，首日客流量近35萬人次，營業額近3000萬元。

然而，不可否認的是，萬達的3.0產品，同樣也經歷了諸多波折。最明顯的是經四路萬達，2015年先是萬達百貨關門，緊接著是大歌星KTV易主，然后，一些餐飲店、服裝店開始撤出，甚至國美電器作為主力店也撤出了，經四路萬達一度出現接近四成的商業面積閑置現象。

8月30日，記者來到經四路萬達發現，一樓原來封閉的萬達百貨入口已經開放，變成蘇寧易購，這里不僅賣電器，中間還設置了兒童游樂場；二樓則是剛剛開業的紅孩子母嬰賣場，盡管是工作日，依舊人滿為患。附近廁所的保潔員甚至抱怨，人太多，母嬰賣場也應該派人來打掃衛生。

另外，五樓等餐飲區，閑置商鋪數量也大為減少，只在西北角還有幾間。在業內人士看來，經四路萬達開始反彈，不像過去更依靠萬達體系內的商業吸引人氣，而是靠外部商業，尤其是兒童體驗商業聚攏客流。

600億的文旅城與縣城級萬達廣場

投資600億的萬達文旅城，則屬萬達的第四代產品。第四代萬達產品萬達城主打文化旅游產業，它保留了第三代萬達廣場一街帶多樓的精華，同時又結合文化、旅游以及高科技發展了更多的業態組合。具體來說，它以一條商業步行街為紐帶，串起室內主題公園、電影樂園、室內水上樂園、兒童科技樂園、劇院、酒店等不同的業態，預計未來將是萬達集團發展的核心產品。

據悉，濟南萬達文旅城占地280公頃，約合4000畝。照此計算，光面積就相當于20個高新區萬達廣場。

不僅于此，在萬達全國簽約或在建已建的15個文旅城項目中，濟南的項目是唯一涵蓋體育元素的，也是唯一同時規劃四個室內板塊的項目，也是目前規劃水平最高的項目。

今年年初，萬達集團對外發布了“第四次轉型戰略”。其中，挺進文化產業，成為了近兩年來該集團戰略轉型并逐步退出房地產領域的一個重要布局。在濟南萬達城項目之前，萬達在全國已啟動了10多個文化旅游城項目。“無論從投資，還是規模以及集團重視程度來說，濟南項目無疑是最重要的一個。”一位業內人士稱。

記者注意到，萬達所屬的15個文旅城項目中，濟南600億元的投資額度也是最高的，青島已開工的東方影都項目投資額500億也不低。就像王健林所說“唯一在一個省內建設兩個文旅城項目的省份”，可見萬達對山東市場的重視。

資料顯示，萬達集團2001年就進入山東省投資，15年來已累計投資1000億元，在濟南、青島、煙臺、泰安等市投資14個萬達廣場、9個五星級酒店（含在建）。

值得一提的是，今年7月份，萬達集團將其在山東的觸角延伸到了菏澤。媒體報道顯示，7月25日，王健林已簽字同意菏澤萬達廣場選址。選址在菏澤天安國際廣場項目沿長江路區域，同時，王健林還建議把菏澤萬達廣場建成山東最大、配套最完善、集吃喝玩樂購為一體的綜合廣場。

除去在山東地級市的布局，縣城也將迎來萬達的城市綜合體。今年3月份，山東壽光萬達廣場開工奠基儀式舉行，資料顯示，壽光萬達廣場是萬達集團輕資產的代表性項目，項目占地6.67萬㎡，總建面積9.7萬㎡，地上建筑面積9萬㎡，地下建筑面積0.7萬㎡，總投資近10億元。“萬達的商業模式在小城鎮照樣可以做，萬達廣場分為A、B、C、D四個級別，最終萬達廣場會走入很多縣城。”王健林這樣說。

此外，前文所述總投資500億元建設的青島東方影都是世界唯一擁有影視拍攝、影視制作、影視會展、影視旅游功能的特大型影視產業園，這體現了王健林在影視文化產業上的莫大雄心。

《人民日報》海外版曾在2012年9月26日刊發的一篇報道中指出：“青島東方影都是落實國家文化強國戰略的重大舉措，也是打造中國文化世界品牌的重大努力。”

美國《大西洋月刊》去年12月曾經以《黃海上的好萊塢》為題對青島東方影都進行長篇報道。報道中寫道：“在一片可以俯瞰黃海的綠色山坡上矗立著‘東方影都’四個白色大字組成的巨大的標志，這像極了1923年在（美國加利福尼亞州洛杉磯山頂之上）落成的可以俯瞰洛杉磯的好萊塢標志。只是這個標志更大。”

《大西洋月刊》的報道指出，王健林想要打造的是一個從方方面面都可以和美國好萊塢競爭的文化平臺。

萬達為什么這么快？

如今的萬達正走在快速擴張的道路上。數據顯示，2016年萬達集團在全國范圍內繼續大規模復制擴張，根據萬達公布的數據，2016年預計開業50座萬達廣場、2座萬達文化旅游城。截至2016年12月31日，全國將有183座萬達廣場開業。

萬達為何能在中國實現快速擴張？其為何受地方政府歡迎？業內人士表示，其產品對城市形象的打造至關重要。

2011年，時任蘭州市市長袁占亭稱贊萬達集團說：“商業的業態就是要‘頂天立地’，所謂‘頂天’，就是要引進國內像萬達公司這樣高水平的商業業態以及能夠代表目前國際潮流的高水平業態，尤其是這種訂單式的開發模式，把國內和國際上著名的品牌一次打孔式地引到蘭州，來提高蘭州高端的消費和層次。”

稅收、就業以及令人瞠目結舌的建設速度也是萬達吸引地方政府的重要法寶。在這幾大關鍵因素的影響下，萬達與地方政府的關系頗為密切。這種關系也讓萬達獲得了別樣的紅利。

地方政府對項目建設全力配合自不必多說，更方便的拿地程序與更少的土地成本更為重要。

以上海松江萬達廣場為例，其所處的地塊為“松江國際生態商務區9號地塊”。2012年1月，萬達以6.21億元將此幅地塊收入囊中，地塊出讓面積為92683.2平方米，成交樓板價僅為2680元/平方米。如此優越的價格，在上海可以說是“打著燈籠也找不著”的。松江萬達開業之后，這一地區勢必將迎來又一輪房價上漲，而房價上揚也將直接反映到地價上。可以說，只有在二三線城市，以及一線城市的二三線地段，萬達才最能享受土地折讓帶來的紅利。

事實上，這種密切關系也曾引起諸多非議，2012年，一則“王健林被限制出境”的謠言曾在網上流行，對此，萬達集團發布聲明稱：一切均屬謠言。聲明中還稱，現在萬達集團所有投資項目全部來自全國各個市、區邀請。萬達集團的快速發展不靠人脈、關系，靠的是商業模式和競爭優勢。

在中國這樣領土遼闊權屬復雜的地方，我們深信沒有誰可以靠某種關系搞定全中國。如果可以，那么只能說明他抓住了這個時代。對萬達來說，就是用城市綜合體商業模式抓住了地方政府的城市建設熱情。

一個商人的成功實屬不易，王健林能有今日之萬達，也頗歷經坎坷。如今王健林成了各個地方城市的座上賓，各大城市爭先恐后地邀請萬達這個商業巨擎為自己的城市添光加彩。萬達成功了，但誰又能保證建起萬達廣場的城市一定會獲得成功呢？