劉閣：“地王游戲”是一個“擊鼓傳雷”的游戲

在過去的一段時間里，中國房地產市場迎來了一個新的發展熱潮。其主要表現形式便是各地“地王”層出不窮。上海、鄭州、廣州、無錫紛紛誕生歷史單價地王，“面粉比面包貴”的現象不斷出現。

以濟南為例，6月29日，唐冶片區圍子山組團地塊以254624萬元成交，其中最貴的住宅地塊樓面價達7100元/平方米，一舉成為當時的“地王”；8月12日，工業北路張馬屯住宅用地，被萬科以9613元/平方米的樓面價成交，新拍地塊周邊在售的5大樓盤均已封盤。

與此同時，隨著土地市場的不斷升溫，一些房企也不斷爆出“質量門”事件，這也從一個層面折射了目前火爆房地產市場的一個隱憂。

當下房地產市場的繁榮存在哪些問題？未來房地產走向如何？帶著這些問題，記者專訪了北大資源集團副總裁、山東公司董事長劉閣。

長期看好，短期嚴重背離市場

《齊魯周刊》：作為房地產企業老總，您如何看待當前以及未來的房地產走勢？

劉閣：短期內，我不看好如今的房地產市場，但在更長的歷史時期內，房地產市場必然是向好的。有幾個關鍵趨勢決定了未來房地產的走勢。

首先，城市化的大趨勢不可逆轉。這是決定房地產市場持續向好的關鍵因素。我們可以看到，農村人口仍然在持續地向城市流動，向著公共服務更為健全的區域流動。村里的人想搬到鎮上去，鎮上的人想搬到城里，城里的想搬到省會，省會的想搬到北京。對一個近14億的人口大國來說，城鎮化下的人口流動才剛剛開始。

隨著城市化進程的加快，土地資源必然會越來越少，以濟南為例，地產企業已經到邢村立交橋以外的地方進行開發了。城市的體量在逐漸攤大，這種趨勢不可改變。作為稀缺資源，土地價格一定會呈現上漲態勢，與之相應的，房子的價格在未來一段時間內，肯定是上漲的。

其次，房地產價格的上漲還取決于我們國家的產業結構和產業形勢。你應該能夠看到，當前實體經濟特別是制造業都非常不景氣，資本不愿意進入這些領域，在這種情形下，能夠產生穩定現金流的，就是土地資源。這幾年，實體經濟一直在呼吁轉型，但轉型成功的，案例不多。

再者，當前經濟形勢不好，老百姓的投資渠道相當單一，藝術品投資跟他沒關系，炒股基本都是賠。只有兩個方面，老百姓愿意進入。一個是存銀行，但是利息低。第二個就是買房子，房子是看得見摸得著的，而且能夠變現。

但是短期內我不看好房地產市場，很簡單的一個道理，如今的土地價格、房子價格已經嚴重背離了市場，面粉比面包貴，其代價必然要由買房者來承擔，但普通居民的實際收入能夠支撐他買得起房子嗎？說實話，當今的房子價格，市長買不起房都是正常的。

《齊魯周刊》：在一些學者看來，地王的不斷出現預示著如今的房地產市場在玩一個很危險的游戲，共同把房地產的氣球吹的無比巨大。這個氣球承受不了如此巨大的壓力，就要崩掉了。

劉閣：“面粉比面包貴”的現象已經從一線城市蔓延到二線城市，對后市房地產市場將帶來巨大風險，前面的利潤會不斷被后邊的地王吞噬。這種情形是非常危險的，現在看，問題不單單是“擊鼓傳花”這么簡單，現在已經變成了一個“擊鼓傳雷”的游戲。

這個“雷”到底什么時候會“炸”不知道，但這種態勢肯定是個“雷”，因為它嚴重背離了我們的市場。從大勢來看，房地產市場漲是肯定的，但不是現在這種漲法。我是天津大學金融學博士，是山東財大金融學專業碩士研究生合作導師，近期我們對美國房地產市場做過一些研究，據我們觀察，美國十年前買的房子，現在只漲了40%，這要是在北京的話，已經漲了十幾倍了。美國的這種緩慢上漲就是良性的，當然，它的其他行業也都是這種良性上漲的態勢。

現在我們的房地產市場像一匹脫韁的野馬，這匹野馬怎么樣才能停下來？我想作為政府來講，還是有很多措施可以調控，并不是說這匹脫韁的野馬是沒招的。我認為馬都可以殺了，跑都不讓跑，這個都來得及。如果這樣發展下去，這種脫韁的野馬帶來的是什么？就是全面失控。

宏觀經濟尚在尋底，房地產市場卻一騎絕塵

《齊魯周刊》：為什么大家對土地市場如此熱衷？

劉閣：經濟形勢不好，只有土地還能增值，還能產生利潤。很多企業為什么寧可虧損也要拿地？它現在拿過來，還有活兒干，虧損也是五年后的事兒，現在不拿，現在這些人就沒飯吃。在很多企業的思維中，“等死”不如“找死”。“找死”可能還會搏殺出一個機會。

現在可以說是全民炒地產的時代，各行各業都有地產業務。做汽車的搞房地產，石油也有，電力也有。他們都認為拿了土地，有了現金流，會避過一時處理不了的經濟問題。從長期來說，這對中國經濟的傷害肯定很大。

當全國人民都在集中力量做一個產業的時候，這種熱情必然是存在著大量虛妄的泡沫。經濟需要百花齊放，需要百家爭鳴，需要高科技產業的發展、需要制造業的崛起。

我們最需要注意的是，宏觀經濟尚在尋底，房地產市場卻一騎絕塵，這種危險的經濟模式不但沒有改觀反而愈行愈遠。

《齊魯周刊》：北大資源如何看待“面粉貴過面包”的現象？

劉閣：我們從不到市場上去抬高“面粉”的價格。我們拿地的成本不高，這就使得我們能夠把很多的利潤以及我們公司獨有的資源返還給老百姓。比如說教育、科技、文化資源，我們現在做文化社區的東西，來跟政府合作，做一個城市運營商的概念。

現在尚品燕園的價格也是當地最低的，當初我們拿地價格也低，我們賣的也低，我們沒隨著市場的價格賣上去，我們最后收尾8000元左右，旁邊的樓盤已經到1.2萬、1.3萬。我們不是不想賺這個利潤，我們把這個利潤還給市場，還給老百姓，因為我們是低價拿的地，我們既然拿到低價土地，我們賣的一定是平價的東西，以自身資源來跟進市場，來還給老百姓，來為社會造福，來為政府分憂，

國企為何愛地王？

《齊魯周刊》：某種程度上說，高昂的土地價格對地方政府是有利的。

劉閣：土地市場的短暫繁榮，短期來看，對政府是好事兒，但長期來看，這是飲鴆止渴，會造成兩個很惡劣的后果。首先，虛高的土地市場必然會造成虛高的房價，這會讓老百姓買不起房，這自然會影響社會穩定。其次，這會造成區域經濟發展的不真實、不協調，會讓銀行產生大量的呆壞賬。如今，不僅房地產企業的杠桿率高的可怕，就連購房者的杠桿也很高。如果“擊鼓傳雷”的游戲中斷，它帶來的連鎖反應是相當恐怖的。

股市玩高杠桿導致了股災，如今樓市又玩起了杠桿，再加上高負債隱藏的高風險，尚未成功復蘇的經濟能經受得住風吹草動嗎？

在目前的形勢下，地方官員的壓力就凸顯出來，他們既要面對百姓的實際買房需求，也要從長遠考慮房地產平穩發展和一個城市正常發展的密切關系。這也就要求，地方官員不能急功近利，貪圖眼下多賣點地錢；也不能無所作為，放任地價和房價暴漲；而是應該以一個負責任的態度來看待今年的“地產風云”，看看自己治下的土地是否真值那么多錢，思考一下這樣的地王對城市以后的發展到底是禍是福？

《齊魯周刊》：以去年6月為例計算起點，中海、中航、三金、北京北辰、中建東孚、魯能、保利、上海建工、葛洲壩、招商、電建、金茂等一批國企相繼在河西、江北、江寧、城北等各個板塊拿下“地王”，而這些只是最終拿到的國有房企，在這些“地王”背后，還有一批曾參與舉牌的“中字頭”房企。為什么國企如此熱衷于制造中國地王？

劉閣：為什么國企參與這種地王游戲？第一，資金來的容易。流動性充裕，銀行錢多沒地方去，實體經濟投資需求少，而且壞賬率也高，銀行不愿意貸給實業，很多行業還處在過剩去產能階段，資金又只能往房地產流；而貸給央企、國企、大房企、上市房企是最安全的。這跟2009年4萬億時候相似，央企的融資成本低，到處拿地。第二，有些個別企業領導不負責任。他干這一屆拿到政績就可以，未來怎樣他不管。

《齊魯周刊》：近期，不斷有一些房企爆出“質量門”的新聞，其中還不乏一些知名開發商。您認為其根本原因是什么？

劉閣：高昂的土地價格，必然會導致企業成本的壓縮，必然會產生低劣的產品。以我們的尚品清河為例，當時低價拿地，現在有一個反映質量問題的嗎？沒有。我們低價拿地，便有充足的空間來把質量做好、做優。只要拿地成本高的，它一定會把建設成本以及未來的裝修等所有的綜合成本全部降低，這自然便會導致后期質量問題的出現。“面粉都比面包貴”的時候，他會管質量嗎？他的面粉里面肯定要摻加一些劣質糧食才能把面包做起來，這是最簡單的道理。

對于我們北大資源而言，品質是企業的生存紅線，資源是我們獨一無二的產品特色。早在2013年，我們就提出了“新文化社區”戰略，由社區的“新文化中心”“社區健康管理中心”和“資源家”平臺組成“兩中心、一平臺”，向社區業主持續輸出包括文化、教育、醫療等內容多樣的社區服務。我相信在這種理念的引導下，北大資源集團將厚積薄發，變革人居夢想，完成事業宏愿。