中國房地產(chǎn)去庫存化的困境剛剛開始

易憲容

2015年的前11個月，我國新開工房屋140569萬平方米。這意味著，不僅現(xiàn)有的住房要消化，而且新房仍將源源不斷涌向市場。

2015年12月18～21日召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議上，房地產(chǎn)去庫存化被作為2016年五大主要任務(wù)之一加以討論，并提出了一套中國房地產(chǎn)去庫存化的組合拳。對此，市場反應(yīng)熱烈，以為中國房地產(chǎn)市場又有救了。

當(dāng)前，關(guān)于中國房地產(chǎn)市場的去庫存化存在一個普遍的論調(diào)：作為不動產(chǎn)，房地產(chǎn)是一個完全分化的市場，因此，各城市房地產(chǎn)去庫存化的壓力不同。按照這種論調(diào)，當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場去庫存化根本不存在大的阻礙，只有一些三四城市會面臨一些問題。反之，在一線城市及部分二線城市，2014年政府推出一系列的救市政策之后，這些城市的房地產(chǎn)市場已經(jīng)走出困境，步入了發(fā)展及繁榮階段，房價又會上漲。但是，實(shí)際的情況并非如此。

2015年年底發(fā)布的2016年《社會藍(lán)皮書》指出，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程推進(jìn)，城鄉(xiāng)居民住房條件得到了顯著改善。就家庭住房自有率來看，受訪家庭居民自有率為95.4%，其中城鎮(zhèn)居民家庭住房自有率為91.2%；從擁有住房套數(shù)來看，2015年的調(diào)查顯示，19.7%的家庭擁有兩套以上的住房；從人均建筑面積和房產(chǎn)估值來看，2015年的數(shù)據(jù)顯示，受訪居民家庭人均建筑面積為50平方米，而2013年調(diào)查的數(shù)據(jù)為47.3平方米，這些數(shù)據(jù)均較2014年出現(xiàn)一定程度增長。所以，在2016年房地產(chǎn)去庫存化后，中國居民所持有的住房自住率的比例會更高。

更為重要的是，截至2015年年底，我國商品住房總庫存預(yù)計達(dá)到39.96億平方米。其中現(xiàn)房庫存約4.26億平方米，去化周期23個月；期房庫存約35.7億平方米，需要4.5年來消化。同時，國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2015年11月末，我國商品房待售面積69637萬平方米，比10月末增加1004萬平方米。2015年前11個月，我國新開工房屋140569萬平方米。這意味著，不僅現(xiàn)有的住房要消化，而且新房仍將源源不斷涌向市場。在未來幾年，這些住房都需要居民來消化。農(nóng)民市民化就成了化解當(dāng)前住房庫存的重要的途徑。

但是農(nóng)民愿意進(jìn)入那些沒有就業(yè)機(jī)會的三四線城市嗎？這些都是農(nóng)民居住地方的周邊城市，不僅就業(yè)機(jī)會少，而且離他們的老家不遠(yuǎn)，自己老家農(nóng)村都有大量的住房空著，這些農(nóng)民很可能沒有愿意進(jìn)入這些城市購買住房或市民化。所以，中國三四線房地產(chǎn)去庫存化相當(dāng)不容易。即使有地方政府補(bǔ)助居民80萬元去購買住房，但“羊毛出在羊身上”，這些地方政府不會做虧本的買賣。也就是說，這些城市房地產(chǎn)去庫存化僅是開始。

當(dāng)前，中國房地產(chǎn)市場去庫存化的焦點(diǎn)已經(jīng)回到一線城市及人口流入多的二線城市。因?yàn)椋瑢τ谶@些城市，絕大多數(shù)人都認(rèn)為不僅不需要去庫存化，反之這些地方的政府加速堆出土地，增加供給，否則這些地方房價又會快速上漲，就如2015年的深圳，在1～11月房價上漲達(dá)40%以上。

但無論深圳還是北京，如果按照這樣房地產(chǎn)政策思路，這些一線及少數(shù)二線城市房地產(chǎn)市場同樣會走上當(dāng)前三四線城市住房供應(yīng)嚴(yán)重過剩的不歸路。因?yàn)椋渡鐣{(lán)皮書》已經(jīng)表明，中國的城市居民的住房供求關(guān)系早在2010年達(dá)到供求平衡。但當(dāng)前房地產(chǎn)的暴利一定引誘更多房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入這些城市，讓大量的住房供給涌，這些城市的房地產(chǎn)去庫存只是時間問題。