中國房地產去庫存化的困境剛剛開始

易憲容

2015年的前11個月，我國新開工房屋140569萬平方米。這意味著，不僅現有的住房要消化，而且新房仍將源源不斷涌向市場。

2015年12月18～21日召開的中央經濟工作會議上，房地產去庫存化被作為2016年五大主要任務之一加以討論，并提出了一套中國房地產去庫存化的組合拳。對此，市場反應熱烈，以為中國房地產市場又有救了。

當前，關于中國房地產市場的去庫存化存在一個普遍的論調：作為不動產，房地產是一個完全分化的市場，因此，各城市房地產去庫存化的壓力不同。按照這種論調，當前中國房地產市場去庫存化根本不存在大的阻礙，只有一些三四城市會面臨一些問題。反之，在一線城市及部分二線城市，2014年政府推出一系列的救市政策之后，這些城市的房地產市場已經走出困境，步入了發展及繁榮階段，房價又會上漲。但是，實際的情況并非如此。

2015年年底發布的2016年《社會藍皮書》指出，隨著城鎮化進程推進，城鄉居民住房條件得到了顯著改善。就家庭住房自有率來看，受訪家庭居民自有率為95.4%，其中城鎮居民家庭住房自有率為91.2%；從擁有住房套數來看，2015年的調查顯示，19.7%的家庭擁有兩套以上的住房；從人均建筑面積和房產估值來看，2015年的數據顯示，受訪居民家庭人均建筑面積為50平方米，而2013年調查的數據為47.3平方米，這些數據均較2014年出現一定程度增長。所以，在2016年房地產去庫存化后，中國居民所持有的住房自住率的比例會更高。

更為重要的是，截至2015年年底，我國商品住房總庫存預計達到39.96億平方米。其中現房庫存約4.26億平方米，去化周期23個月；期房庫存約35.7億平方米，需要4.5年來消化。同時，國家統計局數據顯示，截至2015年11月末，我國商品房待售面積69637萬平方米，比10月末增加1004萬平方米。2015年前11個月，我國新開工房屋140569萬平方米。這意味著，不僅現有的住房要消化，而且新房仍將源源不斷涌向市場。在未來幾年，這些住房都需要居民來消化。農民市民化就成了化解當前住房庫存的重要的途徑。

但是農民愿意進入那些沒有就業機會的三四線城市嗎？這些都是農民居住地方的周邊城市，不僅就業機會少，而且離他們的老家不遠，自己老家農村都有大量的住房空著，這些農民很可能沒有愿意進入這些城市購買住房或市民化。所以，中國三四線房地產去庫存化相當不容易。即使有地方政府補助居民80萬元去購買住房，但“羊毛出在羊身上”，這些地方政府不會做虧本的買賣。也就是說，這些城市房地產去庫存化僅是開始。

當前，中國房地產市場去庫存化的焦點已經回到一線城市及人口流入多的二線城市。因為，對于這些城市，絕大多數人都認為不僅不需要去庫存化，反之這些地方的政府加速堆出土地，增加供給，否則這些地方房價又會快速上漲，就如2015年的深圳，在1～11月房價上漲達40%以上。

但無論深圳還是北京，如果按照這樣房地產政策思路，這些一線及少數二線城市房地產市場同樣會走上當前三四線城市住房供應嚴重過剩的不歸路。因為，《社會藍皮書》已經表明，中國的城市居民的住房供求關系早在2010年達到供求平衡。但當前房地產的暴利一定引誘更多房地產開發進入這些城市，讓大量的住房供給涌，這些城市的房地產去庫存只是時間問題。