基于互動公平的房地產征收補償契約均衡評價

劉　歡　洪開榮

(中南大學 商學院，湖南 長沙　410083)

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基于互動公平的房地產征收補償契約均衡評價

劉歡洪開榮

(中南大學 商學院，湖南 長沙410083)

[摘要]房地產征收補償矛盾是影響我國城鎮化發展的突出問題之一，堅持公平公正原則有助于化解房地產征收補償過程中的各類矛盾。基于互動公平理論，對房地產征收補償契約均衡進行評價研究。結果表明，互動公平博弈的均衡公平感知參數唯一決定，當公平感知參數較大(大于1/2)時，能夠實現較為合理的征收補償價格；當公平感知參數較小(小于1/2)時，均衡為(低價，接受)。盡管征收人完全可能存在公平心理，但也無法扭轉被征收人面臨以低價接受的房地產征收局面。因此，只有在公平感知參數較大，即征收人具有較高的公平特征時，才能保證被征收人得到一個較為合理的征收補償。不過，在低價征收時，因為出于公平性的考慮，被征收者會獲得比傳統博弈下更高的效用與收益。

[關鍵詞]互動公平；房地產征收補償契約；均衡評價；最后通牒博弈模型

房屋征收機制是我國獨有的一項公共政策制度。實踐中，房屋征收主要是由房屋征收部門(通常是政府城建部門)在摸底立項的基礎上對城鎮居民居住房屋的土地使用權的有償回收。但是，隨著我國城鎮化建設的快速推進，房地產征收補償成為了房屋征收背后的重要推手。由于房地產征收補償涉及到征收人、被征收人等多方利益，因此圍繞房地產征收補償的各種矛盾也日益尖銳了起來。甚至于有的地方因為房地產征收補償矛盾的激化，進而演變成影響社會穩定的群體性事件，如2010年江西宜黃征收自焚事件、2011年江蘇灌云縣陸增羅征收自焚事件等。導致這些極端事件的部分原因，就是相關利益方對于房地產征收補償是否公平合理存在巨大分歧。由此可見，房地產征收補償矛盾是影響我國城鎮化發展的突出問題之一，堅持公平公正原則有助于化解房地產征收補償過程中的各類矛盾。因此，對房地產征收補償公平性問題進行深入的研究，有利于我國城鎮化建設持續健康的發展。

一、文獻綜述

房地產征收補償理論，主要探討房地產征收補償制度和房地產征收對社會及其環境所產生的正負面影響。Bettina Reimann(1997)對德國東柏林房產權征收現象進行分析研究，指出政府將曾經非法沒收的房屋產權歸還給對應的房主對于東柏林的整個征收補償機制起到了積極的作用。所以，政府補償無論是原則公平或結果公平，一定要依據不同的財產類型體現出特質性，在東柏林補償問題的特質主要是征收補償所在城市的規模大小以及在某一規模城市內補償的分配形式等。Andrea Thomsen(2004)針對荷蘭的房屋征收問題進行研究，他分析了房屋規模、征收計劃和征收動機等對房屋征收公平性的影響，指出房屋征收必須立足長遠發展，注重可持續發展。Tim Williams(2004)對城市建設和規劃進程中的房屋征收問題進行了實證分析。Zhiyong Wang(2004)等人的研究認為，強制性征收，將導致居民權利受損。Richard(2007)等人認為，對城市住宅區征收，應該考慮建筑物的年代、規模和周圍的交通狀況等因素，同時征收補償應該保證征收費用和土地價值之間的平衡。王正攀(2010)等人立足征用補償的基本理論和實際情況，考察了征地補償導致的利益失衡問題，認為現階段需要盡快構建一個比較完備而合理的補償體系。*王正攀、彭小兵等：《城市征用補償政策研究》，《理論與改革》2010年第5期。劉寧(2010)對現有城市征用土地的使用權利和使用價值補償問題產生的原因進行了分析，對有關房地產征用補償中的土地使用權利和使用價值中的補償機制進行了研究。*劉寧、粱宸：《房地產征用補償中土地使用權價值補償機制探討》，《城市發展研究》2010年第5期。上述對房地產征收補償問題的研究，內容多涉及法律法規、制度機制、補償標準等內容。但是，從房地產征收補償相關利益主體的博弈過程看，相關研究都普遍忽視了房地產征收補償過程中相關利益主體出于公平訴求的行為動機。

近年來，實驗經濟學的大量研究成果顯示，事物是否公平會對人們的策略行為產生影響。反映在房地產征收補償問題上，就是人們在關注征收補償實得的同時常常會更關注房地產征收補償的互動和公平。互動公平理論是博弈論和行為經濟學相結合的重要成果，它解釋了許多自利假設下無法解釋的現象。洪開榮等(2013)針對房地產征用補償費用的準確計量問題、公平性問題和實現的風險性問題，構建了基于期權博弈均衡、互動公平均衡和損失規避均衡的組合性均衡評價模型，實現了關聯主體收益最大化、分配公平性和重大損失規避的信念整合與策略均衡,從而保證關聯主體在同一基準上對房地產征用補償價格的評估以及對補償方案可行性的判別。*洪開榮、沈宏亮：《房地產征用補償的組合性均衡評價》，《社會科學輯刊》2013年第3期。本研究認為，互動公平理論對于房地產征收補償問題的研究有繼續深化的必要，在房地產征收補償各利益主體的博弈過程中，策略互動固然重要，但關注公平的信念互動也同等重要、不可忽略，因為各利益主體的博弈結果會受到對公平性價值判斷和策略互動的雙重影響。

二、房地產征收補償契約傳統博弈模型

假定在征收人和被征收人之間的房地產征收補償博弈過程中，被征收房地產總收益為W，它包含征收人的未來增值收益和被征收人的補償收益，*本文假設房地產價格處于上行區間，征收人可以從所征收房地產中獲得增值收益。由征收人決定對總收益W在其和被征收人之間進行分配，被征收人對此分配方案可以選擇接受或者拒絕。若被征收人選擇接受征收人所提供的分配方案，則雙方按照方案進行收益分配；若被征收人選擇拒絕征收人的分配方案，征收人有可能選擇強拆也有可能選擇放棄。

按照傳統的“自利人”假設，我們構建征收人與被征收人的傳統博弈模型(如表1)。征收人提供“高價”和“低價”兩種征收方案，被征收人對征收補償條件可以選擇“接受”和“不接受”兩種策略。在房地產征收補償項目無法退出，強拆策略未啟動條件下，以往博弈中征收人的“高價”策略難以引致被征收人的善意互動，而可能帶來被征收人不合理的“敲竹杠”行為。在實際“敲竹杠”行為的反復博弈中，通常后期會進入依法裁決程序，征收當事人應按照裁決意見中的補償安置原則達成協議，逾期拒不履行，最終則按照裁決意見依法強制執行，即實施“強拆”策略。鑒于以上考慮，針對被征收人的“不接受”策略，我們認為征收人實際選擇的兩種策略應為“高價”、“低價強拆”。

表1　征收人與被征收人的傳統博弈模型

征收人的“高價”策略選擇對應其提供了較高的補償價格p1，而征收人的“低價強拆”策略選擇對應其提供了依法裁決補償安置方案中的裁決價格p2。當征收人選擇“高價”策略且被征收人選擇“接受”策略時，征收人所能夠得到的收益是W-p1，被征收人所得到的收益是p1。相應的，當征收人選擇“低價強拆”策略且被征收人選擇“接受”策略時，征收人所能夠得到的收益是W-p2，被征收人所得到的收益是p2。反之，若是被征收人選擇“拒絕”征收人提供的征收補償條件時，交易不成功，那么雙方的收益均為0。

在這里不難看出，為了實現自身利益的最大化，征收人通常會選擇提供相對較低的補償價格。由于博弈主體的利益存在互動影響，每個博弈主體的收益不單單取決于自身的策略選擇，同時也受到來自對方策略選擇的影響。當征收人給被征收人提供一個正的收益分配額時，被征收人必定會選擇接受。因而，博弈唯一的納什均衡是(低價，接受)。

三、基于最后通牒博弈的征收補償契約互動公平均衡評價模型

(一)公平博弈模型

最后通牒博弈(Ultimatum Game)是一種完美信息條件下的兩階段動態非零和博弈。在這一博弈中，一名參與者向另一名參與者提出一種分配資源的方案。提出方案的一方被稱為提議者(Proposer)，另一方則被稱為響應者(Responder)。如果響應者接受該方案，則按照方案進行分配；如果響應者不同意，則兩方都將一無所獲。所以，當征收人向被征收人提出征收補償時可以看做是房產價值的一種分配方案，被征收者可以選擇拒絕該分配方案(即補償方案)，但此時征收者可以選擇強拆。因此，該博弈類似于修正的最后通牒博弈即獨裁者博弈模型。

通常在房地產征收補償契約的互動公平均衡中，征收人與被征收人不僅關心自身的利益，還會關心與其他博弈主體收益之間的差別，當自身收益與其他博弈主體不一致時，就會感到不公平，且自身收益少于其他博弈主體收益時的心理效用損失更大。這也就是為什么在房地產征收補償中，各博弈主體都具有減少與其他博弈主體收益差異動機的深層次原因。因此，只有注重利益分配的公平，才能實現房地產征收補償契約效用最大化。在Fehr and Schmidt(1999)的非公平厭惡模型中，當博弈主體的收益少于或多于其他博弈主體的收益時，博弈主體會感到不公平。假設因為收益分配不公平而損害博弈主體的效用水平，則其效用函數為：

表2　征收人與被征收人博弈矩陣

(二) 均衡策略分析

由此我們不難發現，在缺乏政府監管時，因為征收人處于強勢的一方，即使征收人存在公平心理，也無法扭轉被征收人面臨以低價接受征收的局面，只有在β2較大，即征收人具有較高的公平特征時，才能保證被征收人得到一個較為合理的補償。不過在低價征收時，因為出于公平性的考慮，被征收者會獲得比傳統博弈下更高的效用與收益。

四、數值分析

圖1　均衡補償價格隨參數的變化

圖2顯示了被征收者和征收者在不同情形下的效用變化。圖2(a)表示被征收者在(高價，接受)情形下的效用變化，此時被征收者的效用只受征收價格p1和互動公平參數β1的影響。圖中顯示被征收者的效用并不是隨著補償價格的增大而增大的，考慮到公平的因素，當β1較大時，被征收者的效用隨補償價格的增加而逐漸減小，這是因為β1體現了征收人遭遇不公平待遇時被征收人感受到的效用的損失，因此補償價格越大時征收人遭遇到的不公平待遇也越大，因而被征收者感受到的效用也越小。圖2(b)顯示(低價，接受)情形下被征收者效用變化的情況，此時被征收者遭遇了不公平的待遇，因此被征收者的效用隨補償價格的增大而增大。圖2(c)顯示(高價，接受)情形下征收者效用變化情況，這與圖2(a)是相對應的，當補償價格越大時，征收者的效用越小。圖2(d)顯示(低價，接受)情形下征收者效用變化情況，當β2較小時，征收者的效用隨補償價格的增大而減小，反之，當β2較大時，征收者的效用隨補償價格的增大而增大。

圖2　征收者效用變化

五、結論

針對目前我國房地產征收補償契約的公平性缺失問題，本研究將互動公平均衡思想引入房地產征收補償契約的博弈過程中。在傳統博弈中，因為征收人的自利屬性和強勢地位，將毫無懸念地會提供一個較低的補償價格，而且被征收人也不得不接受低價征收。行為經濟學的研究表明，博弈雙方不單單關心決策帶來的物質收益，還關心決策引發的公平效果，這種公平既有由結果產生的結果公平，也有由動機產生的動機公平。因此，本研究引入互動公平思想，對房地產征收補償契約進行均衡評價。結果表明，互動公平博弈的均衡公平感知參數唯一決定，當公平感知參數較大(大于1/2)時，能夠實現較為合理的征收補償價格；當公平感知參數較小(小于1/2)時，均衡為(低價，接受)。盡管征收人完全可能存在公平心理，但也無法扭轉被征收人面臨以低價接受的房地產征收局面。因此，只有在公平感知參數較大，即征收人具有較高的公平特征時，才能保證被征收人得到一個較為合理的征收補償。不過，在低價征收時，因為出于公平性的考慮，被征收者會獲得比傳統博弈下更高的效用與收益。

(責任編輯：欒曉平)

[中圖分類號]F293.31

[文獻標識碼]A

[文章編號]1003-4145[2016]04-0138-05

基金項目：本文得到國家自然科學基金項目(項目編號：71171203)、湖南省社會科學院課題、湖南省教育科學“十二五”規劃2014年度課題資助。

作者簡介：劉歡，女，中南大學商學院博士研究生。研究方向：房地產經濟學。

收稿日期：2015-11-26

洪開榮，男，中南大學商學院教授、博士生導師。