房企合作的小船說翻就翻

張佳竹

最近，朋友圈里流行這樣一句話：“友誼的小船說翻就翻”。在房地產圈里，合作的小船又何嘗不是說翻就翻呢！

前有新疆鴻遠與綠城對簿公堂，后有融綠分道揚鑣，如今又傳出碧桂園、龍湖、華潤與各自的合作伙伴“拆伙”，超級巨無霸“萬萬”合作突然擱淺……此類例子不勝枚舉。

究其原因，在高地價、高成本的背景下，“單打獨斗行不通”已經成為多數房企的共識，“強強聯手”房企合作合成一種主流現象，但有合作就會有分歧。主導權、企業文化、經營理念、利潤分配上的默契都是合作能否成功的重要基因。

結盟對抗高地價

在房地產行業高速發展了十年之后，“孤軍奮戰難自保，單打獨斗無為繼”正成為中國房企的共識。從當初的各自為戰，到現在的抱團取暖，房企聯合開發已成為當下中國房地產市場的新常態。

亞豪機構統計數據顯示，2012年及以前，在北京土地市場經營性用地出讓當中，聯合拿地的比重在30%以內。而進入2013年之后，這一比重快速提升至39%，到了2015年，這一比例已達到46%。

“隨著地價越來越高，開發商拿地所需資金與日俱增，政府管控愈發嚴格，大塊土地更多的被拆散推出，進而使得房企在拿地時承受了資金上更多的壓力。”同策咨詢研究部總監張宏偉分析表示，土地更貴、融資更難、開發周期拉長、消費者對品質要求更高等，都成為越來越多房企選擇合作開發項目的原因。在這樣的市場背景下，房企由競爭轉為“競合”，各個開發企業背后各地產大佬既龍爭虎斗，又合作相互借力。

數據顯示，在2015年全國多幅地王中，總價地王的門檻已由2014年的54億元提高到71億元，增長了31%；單價TOP10門檻也由3.4萬元/平方米飆升至4萬元/平方米，上漲了20%。2015年位于榜首的單價地王，其樓面價高達近8萬元/平方米，2014年位于榜首的單價地王樓面價僅為63377元/平方米。

泰禾集團董事長黃其森公開表示，2015年泰禾在土地市場不像前兩年那么激進，因為很多地方地價跟前兩年比翻了一番，“我們現在非常審慎，我們只在適合的城市拿適合的地塊”。

“這種現象（高地價催生房企合作）在去年北京土地市場很常見。”中原地產首席分析師張大偉告訴記者，在北京去年成交的82宗經營性用地中，有37宗是被房企聯合體競得。比如華潤首開平安聯合體、金地旭輝永同昌聯合體、中國金茂碧桂園、中糧首創天恒聯合體等。

據記者了解，去年北京總價第二和第三的地塊出讓時，參與角逐的競標主體均為聯合體，天恒+中糧+首創、華潤+華僑城+招商、中鐵建+中鐵置業、龍湖+首開+保利、綠城+九龍倉+平安、中鐵+諾德、中鐵建+中鐵置業，房企排列組合層出不窮。作為房地產行業領軍企業的萬科、保利、華潤、招商、碧桂園等大型品牌房企，近年來也成為合作開發的熱衷者。

有合必有分

目前國內房企聯合開發主要分為以下幾種類型：一是股份合作型，實力房企聯手拿地組建項目股份公司負責后續運作；二是資源整合型，一方擁有土地資源，但缺資金及開發團隊，邀請擁有雄厚資金和項目管理團隊的運營商一起合作；三是項目托管型，即投資商擁有土地、資金，但缺專業運營團隊，委托專業的房地產項目托管公司操盤；四是戰略并購合作模式，即外來公司并購本土公司部分股份，間接掌控本土公司，實現戰略進駐當地房地產市場的目的。

無論采取何種合作方式，最終目的都是為了實現利益共享，進行企業間的資源整合。“房企合作雖然已經漸成主流，但這一模式也并非百利而無一害。”亞豪機構市場總監郭毅指出，共同利益下的聯合并非表面上看上去那么牢固，一旦雙方在土地價格上“談不攏”，聯合體亦會隨之破裂。

去年10月，碧桂園和中國金茂聯合拿下北京豐臺區花鄉四合莊兩宗商業金融用地，但隨后便曝出碧桂園以金茂的最終舉牌價格超出其授權金額為由，希望轉讓土地權益給金茂等消息。今年3月份舉行的碧桂園2015年業績發布會上，總裁兼執行董事莫斌確認，碧桂園已退出該地塊。

無獨有偶，2015年11月，華潤、華僑城、招商聯合體經過80輪激烈競拍，最終以總價83.4億元、溢價率50%、折合樓面價5.6萬元/平方米，并配建5.7萬平方米公租房的代價，擊敗眾多“豪強”奪得北京豐臺南苑鄉地塊。此后不久有市場人士發布消息稱，由于土地成本超出華潤、招商的預期，兩家房企決定退出，該地塊可能由華僑城獨自開發。

“雖然出資比例與對項目定位的掌控權在前期多有協議，但是在合作過程中難免會出現一些變故，例如上述碧桂園與金茂，一旦碧桂園確定退出，金茂只能選擇全盤接受或者等待對方找到‘下家，項目運作周期將受到較大影響，對于合作方原本的運營布局也將產生一定影響。”郭毅指出。

還有如萬科與萬達合作擱淺，張宏偉分析認為，萬達與萬科的企業文化截然不同，雙方在各自的領域都是說一不二的第一人，合作中誰說了算很重要。

“萬達是一家強調軍事化管理、有霸氣的企業；萬科是比較講究人性化或者說比較‘秀氣的企業，一南一北兩家企業，在文化上擁有不同的基因，合作中必然需要一定的協調與磨合。”一位從業多年的業內人士如是說。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，兩個企業之所以合作，就在于尋找到了一個利益的契合點，通常體現為資金和開發技術的融合。然而，聯合體在土地預算、產品定位、銷售價格都有可能出現分歧。尤其是土地價格不斷上揚更讓聯合體中的各個企業對樓市的后市判斷開始出現分歧。

在聯合體拿地后的操作流程中，因為有多方參與，會出現更多的不確定性。因為開發企業各自心理預期、產品定位、成本控制能力以及管控程序等都不盡相同，會存在“拆伙”的風險。而如果“拆伙”發生在開發前，會極大地提高項目開發風險，同時承擔更多的資金壓力，而在項目開發后可能會出現無人對物業負責的現象。

散伙后呢？

去年下半年，標普在其發布的《中國開發商的聯合控股實體的有限透明度帶來潛在風險》報告中指出，盡管聯合持股實體結構會滿足真實業務需求并帶來好處，但此舉也會產生執行風險和削弱流動性、財務杠桿和盈利能力。

無論如何，房企之間的牽手合作，無疑已成為一種趨勢，而這種趨勢對于一些喜好單打獨斗的中小房企而言則是一種威脅。某房企人士直言：“未來市場的集中度將更高，連千億房企這樣的巨頭都合作了，我們還能怎么辦？”

如何處置到手的土地，可能將成為“爛尾”聯合體將面臨的又一難題。

猜想一：退地

若聯合體解體，勢必造成土地出讓金難以繳納，只能選擇退地。但在準備競拍過程中支出的土地押金、對土地估價公司支付價值估算薪酬、對設計公司支付建筑設計薪酬等成本，都需聯合體中的合作房企分攤，對舉牌房企來說未免得不償失。

猜想二：補充新軍，繼續開發

房企對土地價值的把握不一，使得也有企業愿成為龍湖、平安退出與興昌聯合體之后的“接盤俠”。只是接盤俠也難規避的是未知的風險，面對高價拿地后冗長繁雜的開發銷售過程，房企承擔的風險系數成倍數增加。

猜想三：獨自承擔

此前有媒體報道，在華潤、招商選擇退出后，共同拍得的豐臺地塊未來將由華僑城獨自開發。而地塊體量巨大、總價高企，華僑城能否獨立支付地價款以及完成后續開發令各界擔憂。兩害相權取其輕，雖然這可以理解為“華僑城”的魄力之舉，但分布在開發環節的多個關鍵節點，都有可能成為資金鏈斷裂的導火索。