樓市遭遇倒春寒

曾慧娟

盡管市場(chǎng)對(duì)一些房?jī)r(jià)瘋漲的城市已有調(diào)控預(yù)期，但執(zhí)行的果斷，仍讓市場(chǎng)措手不及。深圳、上海等市場(chǎng)購(gòu)房熱情在新政后立即熄火，新樓盤開盤去化率明顯降低，且定價(jià)低于預(yù)期，二手房市場(chǎng)業(yè)主報(bào)價(jià)下調(diào)，低于市場(chǎng)價(jià)幾十萬(wàn)元甩賣的房源開始不斷增加。

與此同時(shí)，收緊政策最嚴(yán)的一線城市周邊，資金溢出效應(yīng)明顯，流向一線城市的周邊地區(qū)和二三線城市，成為樓市最為火爆的區(qū)域，樓市調(diào)控呈現(xiàn)出“圍魏救趙”的效果。

而被誤傷的則是那些剛需和換房客。由于有些城市的新政要求首付提高，很多人就是付不起那多出來(lái)的一成，被攔在了樓市之外，買方違約驟然增多。

深圳上演最后的瘋狂

無(wú)論是“325政策”，還是評(píng)估價(jià)格的上調(diào)，已經(jīng)在實(shí)質(zhì)影響深圳樓市行情。從3月份的成交數(shù)據(jù)來(lái)看，上述兩項(xiàng)政策的出臺(tái)預(yù)期也造就了深圳樓市的最后瘋狂。

根據(jù)深圳規(guī)劃國(guó)土委提供的數(shù)據(jù)顯示，3月深圳新房住宅成交4461套，環(huán)比減少17.5%，連續(xù)第三個(gè)月回落，但成交均價(jià)高達(dá)4.99萬(wàn)元/平方米，環(huán)比上漲3.9%，同比更是大漲88.2%。受評(píng)估價(jià)格調(diào)整預(yù)期影響，3月二手住宅成交18706套，創(chuàng)歷史新高。

不過(guò)，深圳官方公布的二手房交易數(shù)據(jù)以過(guò)戶為標(biāo)準(zhǔn)，不能反映當(dāng)月實(shí)際成交數(shù)據(jù)。根據(jù)深圳鏈家市場(chǎng)研究中心監(jiān)測(cè)，3月深圳二手房實(shí)際的簽約量在七八千套，較1月大幅下降50%左右，未來(lái)調(diào)控措施對(duì)市場(chǎng)的影響將陸續(xù)在數(shù)據(jù)上得到體現(xiàn)。

但目前深圳樓市的看房量已經(jīng)銳減、置業(yè)者觀望迅速增加。到3月底，深圳二手房?jī)r(jià)格基本已經(jīng)停漲，甚至部分業(yè)主開始降價(jià)出售。

當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，3月27日潛龍公館開盤現(xiàn)場(chǎng)，開發(fā)商以均價(jià)5.3萬(wàn)元/平米帶精裝修開盤，低于此前的預(yù)期價(jià)格，但銷售率卻只有六七成，相比之下，周邊二手房?jī)r(jià)格已普遍在5.8萬(wàn)-6.5萬(wàn)元/平米之間。

“如果早開盤一個(gè)月，五六萬(wàn)的價(jià)格早就是日光盤了。”潛龍公館的有關(guān)銷售負(fù)責(zé)人稱。

美聯(lián)物業(yè)深圳總經(jīng)理江少杰認(rèn)為，二套首付調(diào)高至四成影響較大，尤其是針對(duì)快進(jìn)快出的短線炒家，只要市場(chǎng)橫盤，就要虧利息，接下來(lái)半年到年底，絕對(duì)會(huì)有短炒投資者讓利出貨，樓市將處于動(dòng)蕩期。

深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，在3月第四周，深圳中原經(jīng)理指數(shù)直接跌到了2014年9月以來(lái)的最低點(diǎn)，深圳有兩成業(yè)主下調(diào)報(bào)價(jià)，而低于市場(chǎng)價(jià)幾十萬(wàn)元、急賣的業(yè)主也在增多，有的最高比市場(chǎng)價(jià)低10%。

上海10月房?jī)r(jià)會(huì)下跌？

此番樓市新政展現(xiàn)出了新特點(diǎn)，而老百姓更關(guān)心的是：調(diào)控最終能否獲得良好的政策效果呢？

來(lái)自佑威房地產(chǎn)研究中心的監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，3月28日—4月3日，上海新房成交出現(xiàn)明顯下跌。新建商品房成交面積為52.26萬(wàn)平方米，環(huán)比前周下跌41.70%，其中商品住宅成交面積為28.36萬(wàn)平方米，環(huán)比前周下跌60.44%。同時(shí)，新房供應(yīng)明顯增加。上述時(shí)間段內(nèi)，上海新建商品房新增供應(yīng)57.41萬(wàn)平方米，環(huán)比前周上漲19.70%。

盡管僅憑一周的成交數(shù)據(jù)，還不能宣告樓市供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)，但初步印證了當(dāng)前樓市買賣雙方心態(tài)的變化。一方面，購(gòu)房者開始觀望，放緩入市節(jié)奏；另一方面，開發(fā)商不再惜售，開始加速跑量，以求落袋為安。

上海易居研究院副院長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，去年上海樓市成交40%的客戶是非上海戶籍。新政一出，他預(yù)測(cè)4月將進(jìn)入觀望狀態(tài)。

一手房市場(chǎng)，年銷售300億元至500億元的房企或?qū)⑹艿叫抡山缓笾谩N售規(guī)模增長(zhǎng)放緩的沖擊。二手房市場(chǎng)對(duì)于政策的變化更敏感，一些業(yè)主已經(jīng)搶先調(diào)低了報(bào)價(jià)。上海中原地產(chǎn)多家分行透露，已出現(xiàn)賣家降價(jià)現(xiàn)象。在浦東碧云板塊，有一名置換型客戶，房子剛定好，本來(lái)二手房可以慢慢賣的，結(jié)果政策出來(lái)后，原來(lái)掛牌1150萬(wàn)元的別墅，現(xiàn)在愿降價(jià)到990萬(wàn)元賣，而且還可以談價(jià)格。控江地區(qū)，二手房掛牌量方面變化不大，但看房客明顯減少，其中30%客戶是非滬籍客戶，受新政影響不能購(gòu)房。上海中原地產(chǎn)西站區(qū)域分行透露，遭遇了近期最冷清的一個(gè)周末，來(lái)客量有所減少，比前幾個(gè)周末減少大約40%。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，根據(jù)同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，歷次上海樓市調(diào)控政策面從嚴(yán)開始的月份計(jì)算，大約7個(gè)月左右時(shí)間上海樓市的成交量將跌入低谷期。從這個(gè)時(shí)間點(diǎn)來(lái)判斷，當(dāng)前上海樓市政策在3月底出臺(tái)，那么10月份剛剛是樓市成交量跌入低谷期的時(shí)間段。

在歷年的第四季度，往往是開發(fā)商們尤其是品牌開發(fā)商們沖刺銷售業(yè)績(jī)的階段，按照上述分析，10月份上海樓市將進(jìn)入市場(chǎng)成交量的低谷期，那么對(duì)于上海的開發(fā)商們來(lái)講，在沖刺銷售業(yè)績(jī)的時(shí)候市場(chǎng)“啞火”了。因此在10月份為了激活市場(chǎng)成交量，或者部分房企因?yàn)橘Y金面的問題，上海樓市勢(shì)必會(huì)出現(xiàn)“降價(jià)”甚至“大幅降價(jià)”以價(jià)換量的局面。

不過(guò)，也有不少業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心，由于此次調(diào)控政策依然發(fā)力于需求端，抑制需求的作用只能是中短期的。仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)研究部總監(jiān)周志鋒就表示，如果不增加供給，長(zhǎng)期看，短期被壓抑的需求并沒有真正消失，并且在高壓沉默之后，往往最終可能還是會(huì)出現(xiàn)成交上升的局面。

資金流向一線周邊和二線

一線城市房?jī)r(jià)降溫，周邊地區(qū)的樓市快速升溫。

4月7、8兩日，蘇州今年的首場(chǎng)大型土地拍賣會(huì)轟動(dòng)了地產(chǎn)朋友圈。在這場(chǎng)土拍會(huì)上，超過(guò)40家房企覬覦蘇州出讓的13宗土地，除了萬(wàn)科、融創(chuàng)、碧桂園、中海等熟悉身影，泰禾、東原等將近十家房企則是首次在蘇州露面。最終，本場(chǎng)土拍誕生了13個(gè)單價(jià)及總價(jià)地王，累計(jì)攬金250.76億元，整體溢價(jià)率高達(dá)195.21%。

另?yè)?jù)蘇州搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，蘇州樓市商品房3月成交套數(shù)增加521套，漲幅達(dá)139.68%；成交面積增加4.7萬(wàn)余平方米，漲幅達(dá)112.91%。

在緊鄰上海的昆山，萬(wàn)科新推出的500套房源被搶購(gòu)一空，買房者中七成來(lái)自上海；鄰近深圳的一個(gè)樓盤，開盤當(dāng)天就賣出了八成。

與此同時(shí)，二線城市的成交量爆發(fā)。快房網(wǎng)對(duì)一、二、三線30個(gè)城市進(jìn)行調(diào)研發(fā)現(xiàn)，15個(gè)二線城市3月新建商品住宅成交面積環(huán)比增長(zhǎng)了160%。其中，杭州環(huán)比增幅最高，超過(guò)了300%。天津市新建商品住宅成交套數(shù)、成交金額和成交單價(jià)同時(shí)刷新歷史紀(jì)錄。

據(jù)南京市住房保障和房產(chǎn)局主管的“南京網(wǎng)上房地產(chǎn)”統(tǒng)計(jì)，4月2日至4日，南京共認(rèn)購(gòu)商品住宅1352套，創(chuàng)6年來(lái)新高。至4月5日，南京可售房源為3.1萬(wàn)余套，僅夠消化2到3個(gè)月。

楊紅旭認(rèn)為，一線城市政策收緊后，資金的溢出效應(yīng)明顯，流向一線城市的周邊地區(qū)和二三線城市，呈現(xiàn)出“圍魏救趙”的效果。“個(gè)別城市（出臺(tái)了）抑制需求（的政策），這個(gè)需求并不會(huì)消失，而是被擠壓到其他地區(qū)。主要是兩類地區(qū)：大都市的環(huán)周邊地區(qū)，像上海的昆山；核心的二線城市，像杭州。需求開始從一線向二線蔓延。”

中原地產(chǎn)研究部對(duì)54個(gè)城市成交量的監(jiān)測(cè)也反映出同樣趨勢(shì)：二線城市成交量同比上漲近一倍。分析稱，其原因在于二線城市購(gòu)房政策要比一線城市寬松，而且房屋均價(jià)也明顯低于一線城市，所以購(gòu)房者會(huì)積極認(rèn)購(gòu)、加速成交。

分析指出，南京、合肥、武漢等二線城市政策大都以短期降溫為主，并未觸及實(shí)質(zhì)性的增加土地供應(yīng)等手段，或難改房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的現(xiàn)狀。

后續(xù)糾紛待解

在上海、深圳等諸多城市出現(xiàn)一些購(gòu)房者因政策調(diào)整后，沒有了購(gòu)房資格，但房產(chǎn)正在交易中，后續(xù)違約賠償如何處理？雖然3月24日網(wǎng)上交易中心因系統(tǒng)癱瘓做了3小時(shí)的延長(zhǎng)，但可以確定的是沒有趕上網(wǎng)簽的大有人在。

即便是趕上網(wǎng)簽的，迎接他們的是一筆不菲的開支。“滬九條”中明確提出廢除3·30新政，“二套房為非普通住房的，首付提高到70%；普通住房的， 首付提高到50%”。對(duì)此，中國(guó)人民銀行上海總部調(diào)查統(tǒng)計(jì)研究部主任王振營(yíng)在發(fā)布會(huì)上兩次強(qiáng)調(diào)，限貸則是為了更進(jìn)一步使市場(chǎng)的供求關(guān)系回歸理性。

現(xiàn)在，市場(chǎng)上還發(fā)酵著呼吁取消“因?yàn)樾抡?dǎo)致購(gòu)房資格喪失產(chǎn)生的違約賠款”的聲音，不過(guò)截至發(fā)稿，尚未有相關(guān)部門對(duì)此做出說(shuō)明。

這些都只是房產(chǎn)調(diào)控后不良影響的冰山一角，更大的糾紛可能在后頭。就在房產(chǎn)新政公布后，網(wǎng)上有人問：“我這幾天正在忙房子置換。原本是符合所有購(gòu)房條件的，上海調(diào)控新政出來(lái)后，要求社保連續(xù)滿5年，就失去購(gòu)房資格了，但房產(chǎn)正在交易中。對(duì)正在交易中的房產(chǎn)，如果因?yàn)檎咦兓ベ?gòu)房資格出現(xiàn)違約，該怎么辦？”

這并不是孤例。社交媒體上充斥著類似案例，有交了定金但沒達(dá)成交易的；有買家下指令給中介網(wǎng)簽，但是中介由于種種原因未能完成網(wǎng)簽的……可以想象到的一個(gè)場(chǎng)景是，在接下來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，法院新增的很多案例會(huì)是房產(chǎn)交易無(wú)法達(dá)成的訴訟。

當(dāng)然，這并非是此次房產(chǎn)調(diào)控后遺癥，幾乎每次政策從緊的房產(chǎn)調(diào)控，都有此種問題，只不過(guò)此次房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控新政的深度和廣度比以往都大，因此后遺癥顯得特別大而已。