西城學區房，又爛又貴

曾慧娟

2016年西城區入學政策再度收緊，不再只對非京籍學生幼升小規定“住房年限”，而是明確指出“如果6年內有多個適齡兒童申請入學，則房屋產權人必須是適齡兒童的法定監護人”。

這也就意味著購買了西城區二手學區房的家長，如果該房子的入學名額6年之內已經被占用，將無法再以這套房產作為入學依據，如果房屋學區名額6年內未被使用，但新購房者落戶時間短也不能保證一定能夠劃片入學，在學位緊張的地區首先會保障與父母戶籍一致、自有產權房且落戶年限較長的適齡兒童入學。

作為優質教育資源比較集中的城區，西城區學區房價一直居高不下。去年西城區是執行教改力度最大的城區，區內有很多之前非重點學校小區如車站東街15號院等被劃定為重點學區房，再加上近一年二手房購房需求集中入市，西城區出現多個二手學區房價同比大漲的現象。

學區房漲幅最大

此前全國文明的“文昌胡同天價學區房”事件，造成鏈家等中介公司遭到政府檢查，截至4月2日，鏈家網學區房頻道已經沒有文昌胡同的任何房源信息，據悉，凡是價格超過15萬元/平米的房源，都已經在網上下架。

文昌胡同劃片在北京實驗二小，屬西城區金融街學區。在網上搜索北京市實驗二小排名，在名校云集的西城區也是名列前茅，更有說法稱其為北京市乃至全中國最好的小學之一。一位住在實驗二小隔壁一高層樓宇的老人說，除了老住戶外，新購買這里房子的人大多都是為了孩子上學。

目前，鏈家網上實驗二小劃片的小區只有新文化街的信息，單價145612元/平米。

事實上，整個西城區由于優質教育資源比較集中，去年執行教改力度又比較大，有多個二手學區房出現房價大漲。

據鏈家研究院數據顯示，近一年漲幅排名前十的小區中，有六個位于西城區，而其中五個小區都是學區房，位于西城區辟才胡同附近的宏匯園小區同比漲幅最高，達到60.14%，目前該小區二手房均價超過14萬元/平米，據附近中介門店介紹最去年宏匯園小區成交最高單價紀錄為152857元/平米。

53%建筑年齡超25年

根據北京清華同衡規劃設計研究院技術創新中心今年2月份的調查報告顯示，西城區重點學區建筑年代在1990年以前的占53%，1990年至今的占47%。也就是說，如果你在西城買重點學區房，很大可能是只好選擇又破又爛還貴的學區房。畢竟購買老學區房的人大多為的是獲得入學資格，很多人自己不去住。

西城區最熱門小學主要是金融街學區實驗二小，廣安門內牛街學區北京小學，月壇學區育民小學，什剎海學區黃城根小學。

比如實驗二小的有些劃片小區，民水、民電，取暖是煤改電，下水有的有，有的沒有，有的平房只能洗個臉，做個飯，上廁所只能去公共衛生間。

為什么不把破舊的重點學區房拆了，建好房子呢。只有一個原因，就是拆不起。

此外，西城學校密度大，一校多址的情況多。近年來，均衡教育資源的力度較大，在西城，重點與一般學校的差距對買房決策來說可能不那么重要了。

分校同樣受追捧

究竟如何在西城區選擇性價比高的學區房？每個重點小學對應的學區價格有高有低。而學區價格并不是越“重點”越貴，仔細找找，也能找到性價比較高的學校。

例如，西城的市重點學校，包括實驗一小、育民小學、育才學校小學部的學區價格，就比一些區重點小學（自忠小學、西師附小等）的學區便宜。

一般來說，重點小學分校獲得與本校相同的教育質量和認可度，需要一定時間，但其品牌效應也會帶來很大溢價。在西城，以實驗二小、北京小學等為主，對周邊小學進行了合并、改名，因為西城的分校大多是以合并的形式出現，導致西城區分校受到大量追捧。

比如實驗二小廣外分校，目前小學對口的小區均價在5萬元/平米以上，包括遠見名苑、朗琴園、小紅廟、恒昌花園等多個小區，房源較多。實驗二小德勝校區均價都在8萬元/平米以上，還有玉桃園分校、長安校區。第一實驗小學則有前門、廣外分校。

6年內只能直系子女入學

2015年西城區的政策規定，符合西城區入學條件的適齡兒童原則上都可以通過登記入學的方式入學，但如果出現學生數量大于學位數時，就會依據順序進行。適齡兒童與父母戶籍一致、住自有產權房且落戶年限較長的有保障。隨后，依戶籍性質、居住情況、落戶年限等順序入學。未落實學生在本學區直至相鄰學區進行調劑。并且，去年西城還對非京籍學生小學入學明確提出了“購房年限”限制。非京籍在西城區進行“幼升小”，如果有房產，那么每個購房地址6年內只能協調購房人直系子女入學一次；在西城區租房的，每個地址6年內只能協調一名適齡兒童入學，并有房主簽字的知情同意書。

根據今年1月發布的政策規定，如同一房屋地址6年內有多個適齡兒童申請入學，則房屋產權人必須是適齡兒童的法定監護人，不符合上述規定的，根據當年的招生政策統籌協調安排就讀學校。并沒有區分京籍與非京籍。這也就意味著，許多購買了西城區二手學區房的家長，如果該房子的入學名額已經被前房主占用，那6年之內他們將無法再以這套房產作為自己孩子的入學依據。

公告還明確表示，戶口掛靠在非直系親屬家的，不能作為就近入學的依據，如學校或學區學位不足，需統籌協調安排就讀學校。如果家長及小孩戶口為同一地址，但戶口所在產權房為與他人多人共有，要看房主與孩子的關系。如果是法定監護人或直系親屬（如姥姥姥爺、爺爺奶奶）可作為入學依據；如果不是直系親屬，則不能作為入學依據。

對于非京籍要求“五證”齊全，但租住他人承租公房的，因為公租房不得轉借、轉租，因此不能作為適齡兒童入學依據。

優質中學“跨學區”招生

去年，西城區開始試行學區制，將15個街道由原來的7個片區變為11個學區。11個學區分別為：德勝學區、什剎海學區、西長安街學區、大柵欄椿樹天橋學區、新街口學區、金融街學區、陶然亭白紙坊學區、展覽路學區、月壇學區、廣安門內牛街學區和廣外學區。

每個學區內的小學數量多穩定在五六所，其中廣外學區小學數量最多達到9所，其次為什剎海學區共有8所小學。

每個學區中學數量都固定為8所，對于部分優質中學則出現“跨學區”招生的情況，如北京四中就同時被劃入到德勝學區、什剎海學區、西長安街學區、新街口學區、金融街學區、展覽路學區6個學區中。北京八中也同時被劃入到金融街學區、大柵欄椿樹天橋學區、陶然亭白紙坊學區、廣安門內牛街學區等4大學區。

根據西城區教委規劃，每個學區都配置了三類學校，即優質校、教育集團成員校和特色校，基本保證優質教育資源在各學區內均衡配置。從今年起，西城區小升初將依據新劃定的11個學區進行入學。推薦派位入學比例調整為不超過小學應屆畢業生的15%。特長生入學，招生人數比例控制在招生總數的5%左右。