2016中國二十大豪宅排行榜

吳瀾

作為樓市的塔尖，豪宅一直廣受關注。古代的王公府第、豪門大宅，一直是身份、財富的象征，時至今日，這一認知并未式微。

現在的中國，哪些住宅可稱得上頂級豪宅？為此，本刊特制作了2016年中國二十大豪宅排行榜，以饗讀者。

對于豪宅，業內有一個定義：首先，這些住宅（公寓和別墅）的價格應該是當地最貴的；其次，只有最靠前的1.5%（成交面積占當地同期成交面積的比例）的樓盤才能稱為豪宅。

比如，某地2月成交面積為70萬平方米，1.5%就是大約1萬平方米。按照價格排名從最高往最低累加，假設前十樓盤成交面積加起來達到1萬平方米，則第11名就被排除出豪宅之列。

本榜單以易居研究院智庫中心提供的今年前3個月的一手豪宅交易數據為基礎，這些數據覆蓋了內地10大城市。

榜單的第一部分根據平均成交價格（單價）排名，取排名最靠前的20大樓盤。這些樓盤的平均成交單價均超過10萬元/平方米，最高的湯臣一品單價接近20萬元。這些樓盤全部位于北京、上海、深圳三地，其中上海的樓盤數量最多。

第二部分根據套均成交價格（總價）排名，同樣取排名最靠前的20大樓盤。這些樓盤的平均總價均超過3000萬元，最高的湯臣一品總價超億元。除了北京、上海、深圳三地的樓盤外，還有杭州的兩個樓盤入圍。

最貴超級豪宅簡介

NO.1？湯臣一品（上海）

位于上海陸家的“湯臣一品大廈”以19.43萬元/平方米的成交均價位列榜首。湯臣一品位于上海市陸家嘴濱江大道旁。占地2萬多平方米，總建筑面積達11.5萬多平方米，由4幢超豪華濱江住宅和1幢高級會所組成，其中最高樓層為44層，高度達153米。今年以來，湯臣一品以19.43萬元/平方米的成交均價創造了中國豪宅的最高天價，今年以來成交2套。

NO.2？東郊花園（上海）

位于上海浦東的“東郊花園”以16.29萬元/平方米的成交均價位列第二。東郊花園是目前唯一緊鄰東郊國賓館的在售高檔別墅，區域優勢較為明顯。周邊別墅樓盤均以出租為主，該案在區域內具有一定的稀缺性。東郊花園建筑風格采用純正的英國維多利亞殖民式建筑，由境外著名建筑設計師、景觀設計師擔綱設計。該樓盤今年以來成交3套。

NO.3？萬柳書院（北京）

位于北京海淀區的“萬柳書院”以16.05萬元/平方米的成交均價位列第三，作為業內外公認的現代頂豪典范，中赫集團旗下的萬柳書院身居西北三環海淀萬柳的核心絕版地段。此外，萬柳書院還坐享三山五園皇家地脈、北大清華等百年學府帶來的區域利好。該樓盤今年以來成交11套。

豪宅還值得配置嗎？

去年以來國內房地產市場尤其是一線城市樓市火爆，豪宅也成為“資產荒”下富人資產配置的一大選項，成交暴增。不過，今年上海“3.25地產新政”的出臺，讓人們對樓市前景又心生疑慮。那么，豪宅還值不值得配置？

豪宅市場的火爆從上海可見一斑。據中原地產提供的數據， 2015年上海一手豪宅成交面積116.2萬平方米，比上年增加了189%，成交均價72686萬元，與上年基本持平。二手豪宅的成交面積漲幅也接近180%，成交均價漲幅接近8%。

誰買了一線豪宅？

豪宅火爆的原因是什么？從宏觀角度來看，多數經濟學家都認同，去年以來一線樓市的飆升屬于貨幣現象，即由于央行實現寬松的貨幣政策，貨幣供應量大幅增長；與此同時，市面上優質資產缺失，一線樓市則屬于相對稀缺的資源，成為“安全島”，吸引大量資金涌入。

那么，都是哪些人購買了一線樓市的豪宅？易居房地產研究院總監嚴躍進表示，豪宅產品的認購者基本上是三類人：第一類是資產比較充裕的個人，此類群體對于豪宅產品的認購，基本上是從家庭資產配置角度出發的；第二是部分事業晉升較快的個人，對于未來資產增值的預期較好，所以會提前購置豪宅，以期和其身份做匹配；第三類是普通的改善型購房者，二次置業過程中有充足的首付比例，進而購置豪宅的成本不會太高。

上海中原地產市場分析師盧文曦指出，前幾年，所謂的暴發戶購買豪宅較多，但近一兩年，購買豪宅的主要是一些年終獎超高的金融從業人員和律師等高端人士。去年股市較好，2015年金融從業人員年終獎超過1000萬元的數量比2014年增加了14%左右，這一批人可能好多人會直接去買豪宅。

盧文曦認為，去年豪宅放量有改善需求的因素，但不排除有投資客介入。去年豪宅放那么大的量是有問題的，尤其是一些自有資金不夠的人通過加杠桿進入市場，可能會帶來一些隱患。

新政對豪宅沖擊較大

針對火爆的樓市，今年3月25日，上海發布“史上最嚴”的樓市新政。滬版新政一個重要的變化在于規定非本市戶籍家庭購房，社保及個稅由2年變5年及以上。此外，企業購買商品房再次上市需要滿3年及以上，而且提高了二套首付比例。

盧文曦認為，“3·25新政”出臺對豪宅的沖擊肯定會比較大。第一，二套非普通住宅首付七成，信貸這方面控制的很嚴格。第二，限購這方面也卡得很嚴，公司買房想炒房的也要鎖定三年；由于限購的存在，有錢的人可能沒資格買了。預計豪宅成交量會減少，但是價格未必會跌，因為去年只是跑量，今年無非就是量收縮下去，價格繼續會維持在現在這個水平。

嚴躍進表示，新政提高了豪宅產品的認購門檻，包括信貸，有利空效應。不過，他也認為，這可能反過來也給了部分有意向購房的群體入市的機會，畢竟價格方面可能會稍許有所壓制。

什么樣的豪宅更值得配置？

嚴躍進指出，豪宅的投資價值和其稀缺性是密切相關的。尤其是一些大城市住宅用地相對稀缺的情況下，豪宅項目的認可程度會提高。

盧文曦指出，投資豪宅，首先要考慮資源是否具有稀缺性；第二，地段肯定是要考慮的，最好是市中心的一些地段，當然還要看個人偏好。第三，考慮人文價值，比如投資老洋房，老洋房價格比較貴，因為它是歷史保護建筑，人文價值高。

“對于一些交通便利的豪宅項目，如大平層結構的物業，可能會比郊區別墅項目更有投資價值。從這個角度看，投資豪宅的邏輯其實沒有變，即要兼具居住性和投資性的價值，同時能夠形成圈層文化的效應。這樣的產品會更有市場投資價值。”盧文曦說。

此外，盧文曦認為，以后的豪宅很有可能走小戶型趨勢，“今后的房產稅對超高價格的豪宅還是有一定殺傷力的，很有可能今后的豪宅會走小型化的路線。”

用黃金衡量房價

關于樓市的未來，市場上有很多不同的看法。一種比較流行的觀點認為，目前樓市有較大泡沫，長達15年的牛市拐點已現，未來一段時間樓市不是理想的配置方向。

不過，也有人并不這么認為，比如申萬宏源分析師王勝提出，從房價與金價（避險資產）的比值來看，日本、韓國和中國臺灣的高點房價均在17盎司黃金以上，但上海目前僅9.64盎司，中國當前房價似乎還未觸及百姓購買力極限。