建業董事局主席胡葆森：愛足球的地產商

謝瑋

“中國地產界50后中，還像我這樣在一線的沒有幾個了。有時候想想確實有一種很奇怪的感覺，但是想到自己要做的事情還有很多，沒有做好的事情也還有很多，所以有時候也經常樂此不疲。”胡葆森對《中國經濟周刊》記者說。

一直以來，身為河南建業集團董事局主席，胡葆森帶給外界的印象是穩健而謙和。

在紛亂復雜的全國房地產市場格局中，建業集團堅守河南的戰略格外引人關注。建業集團設立于 1992年5月，扎根河南，逐步、分級延伸拓展業務。在河南，建業發展步履穩健，是中原地產界眼中的“標桿”。

而作為中國足球最早的投資者，胡葆森所投資的河南建業足球俱樂部，是目前中國唯一一家未曾更換投資主體的俱樂部。

日前，一次公開活動上，胡葆森接受了《中國經濟周刊》等媒體的專訪。在采訪中，胡葆森分享了自己的商業思想，對房地產去庫存的理解、地產商轉型方向和足球俱樂部的經營之道。

挖掘房地產去庫存的商機

“房地產庫存的矛盾集中暴露出來是在2014年。”胡葆森對《中國經濟周刊》表示，當時銀根收緊，市場遇冷，供大于求的矛盾在全國范圍內開始暴露出來。

在胡葆森看來，房地產庫存形成主要有兩個原因：第一：政府在出讓土地的時候缺乏規劃，縣一級政府土地財政現象比較普遍。第二，銀行等金融機構圍繞房地產的金融體系不夠完善，民間借貸“方興未艾”，許多非法集資的資金，大多數流向了與土地和房地產開發的相關環節。

“‘病來如山倒，病去如抽絲。十幾年積累下來的矛盾，在經濟下行的壓力下，靠市場的力量自行消化庫存，也像抽絲一樣，需要時間。”胡葆森說，“總體來看，短則五六年，長則可能還要七八年。”

胡葆森表示，擁有18個地級城市、100多個縣城的河南城鎮化，可謂是國家城鎮化的縮影。具體到河南的去庫存情況，他認為，消化掉所有的縣級和地級城市超量的庫存，大概需要5年的時間。

“目前，鄭州由于良好的區位優勢和交通條件優勢，是一個人口凈流入城市。每年有三四十萬人口流入，也是各大地產商爭相進入的城市，市場比較平穩。但包括洛陽在內的其他地市就不行了，從前年開始，出現了量價齊跌的情況。就河南而言，除鄭州以外的其他地級市，消化起來需要三五年時間。” 胡葆森對《中國經濟周刊》記者表示。

在去庫存化的大背景下，政府的政策配合起到了積極的效果。“河南省政府的動作非常快，應該說去年上半年，應該出的政策就都出齊了，主要還是補貼買房的人，一平米補貼300～400元，一套房補貼三四萬元。”胡葆森稱，每年拿出一兩億來補貼買房的人對于縣級政府來說并不容易，包括購置稅減免、降低購房門檻等在內的政策，對于去庫存起到了比較好的、積極的效果。

“去庫存化的局面也給我們提供了一個商機，就是怎么樣利用建業品牌的美譽度把品牌的商業價值挖掘出來。”胡葆森指出，在去庫存化的大背景下，建業挖掘出新的商業模式——輕資產模式，包括品牌輸出、管理輸出、資本輸出。

他表示，建業集團用輕資產模式拿到30個項目，面積將達到兩三百萬平方米，也就是用輕資產的模式，會增加兩三百萬平方米的土地儲備，要高于用重資產模式拿地的速度。“到明年年底，建業的計劃是要簽50到60個項目，和現在的重資產項目數量基本上持平。”

企業創辦者要重視公司治理結構

2016年4月13日，“招商創融—建業物業資產支持專項計劃”成功設立，并將于上海證券交易所掛牌交易。該計劃發行總規模9億元，存續最長期限5年，評級為AA+，最高發行利率5.9%，以建業物業公司持有的物業費收費權為基礎資產。

“這是我們跟金融機構一起完成的創新。”胡葆森對《中國經濟周刊》記者介紹，3月建業住宅集團（中國）有限公司已獲中國證監會核準向合格投資者公開發行面值總額不超過30億元的公司債券。

與物業費收費權資產證券化發行幾乎同步，4月14日，建業地產股份有限公司發布公告，建業住宅集團（中國）有限公司成功公開發行公司債券，發行規模30億元，債券期限為5年期，票面利率6%。

隨著新《公司債發行與交易管理辦法》正式出臺，國內市場資金面進一步寬松，房地產公司債發行規模大增。

“包括上市公司部分，原來都是在海外發債。現在許多地產商，包括在香港上市的紅籌，開始內地發行人民幣債。一方面是市場上錢還是比較多；另一方面，好企業的好項目是受到追捧的。”胡葆森對《中國經濟周刊》記者表示，今年大型國企債務違約的現象開始出現，導致金融預警的信號越來越強。在這種情況下，建業成功法則體現了資本市場的高度認可。

談及地產界喧囂一時的“萬寶之爭”，胡葆森表示自己與王石曾有過交流，“王石是有值得總結的地方，比如華潤集團原董事長宋林被查后，其繼任者會不會影響華潤對萬科的態度呢？對此，王石應該有一些憂患意識。市場已經給了王石兩年的時間。”

胡葆森援引阿里巴巴上市例子闡釋：“馬云為什么寧愿放棄阿里巴巴在香港上市？香港聯交所不同意馬云通過‘合伙人制度控制阿里巴巴的那種公司治理結構。盡管香港的融資環境和司法環境更利于阿里巴巴，但馬云還是堅決放棄香港，去美國上市，因為美國同意‘合伙人制度。這保證了馬云等創始人對阿里巴巴的控制權。”

“萬寶之爭將來可能會寫進商學院教學案例，應當從市場規則去看待這件事。這也提醒當事者及中國的企業家們，作為企業的創辦者，公司治理結構是一種手段，應該是服務戰略目標的。” 胡葆森表示。

“體育產業或將超過房地產業”

2014年10月國務院印發了《關于加快發展體育產業促進體育消費的若干意見》，2015年3月國務院辦公廳印發《中國足球改革發展總體方案》。

針對這兩個文件的出臺，以及阿里體育、樂視體育、萬達體育等一批體育產業公司的崛起，胡葆森表示，體育產業與中國社會的整體發展是分不開的。如今隨著群眾文化體育成為需求提升的方向，體育已經具備大文化產業的概念。

“毫無疑問，體育產業是一個朝陽產業，房地產最好時不過10萬億元的產值，體育產業過些年甚至有可能超過房地產行業。”胡葆森表示，單就足球而言，根據去年印發的《中國足球改革發展總體方案》，要求在5年之內足球進2萬所學校，10年之內足球進5萬所學校。這樣宏偉的發展規劃，加上近14億人口的龐大基數，體育產業必然將成為朝陽產業。

“我投資河南建業22年，可以說在一條很長的隧道里跋涉了許久，如今，終于看見春天了、看見亮光了。”胡葆森表示。

具體到中超俱樂部的經營模式，胡葆森介紹，自己2015年曾前往德甲拜仁慕尼黑考察，俱樂部會員制的經營模式和品牌吸引力，中國俱樂部短期內很難實現。“拜仁75%的股權由26萬多會員球迷控制，另外的三大贊助商安聯、奧迪和阿迪達斯只持有25%的股權。我們的俱樂部短期內很難達到拜仁那種水平。”胡葆森表示，諸如恒大淘寶這樣的俱樂部，目前主要營收還是靠門票，盈利可能還需要時間。

“樂視27億買斷中超轉播權，體奧動力80億人民幣收購中超版權，這些人是站得比較高的。這預示著未來兩三年，體育產業能夠得到全方位的起步。”胡葆森表示。

針對中國足協正在推進的體制改革，胡葆森透露，在今年3月《中國足球改革發展總體方案》印發一周年的座談會上，他對中國足協主席蔡振華建議過，足協的改革可以加快步伐，“改革速度應當與球迷和社會的期盼相吻合。不妨大膽一點，不一定非要讓體育總局的干部當足協主席，讓一些知名企業家擔任未嘗不可。”

胡葆森表示，即便是柳傳志這樣70多歲的企業家，提起中國足球依舊義憤填膺，依舊保有沖動。許家印雖然不是很懂足球，但一樣打造出恒大淘寶。王健林作為足球資深投資人，內心對足球“是有想法的”。

針對當前中超球員“身價虛高”的現象，胡葆森對《中國經濟周刊》記者表示，目前中超球員確實存在“價值和水平脫鉤的現象”，但談不上金元化趨勢，投資人仍是理性的。目前，新進投資者很多，大家的意圖并不相同。

“像我這樣的長期投資者，并不在意短期賽季中降級與否。”胡葆森表示，“如蘇寧、華夏幸福、上港等都很猛，無法判斷它的意圖，不好判斷是對是錯。”