馬克思地租理論與我國房地產的研究

【摘要】自加入WTO以來，隨著經濟全球化的發展進程，我國一躍成為世界上第二大經濟體。我國經濟發展如此迅速，房地產業起著舉足輕重的作用。房地產業作為國民經濟中重要的經濟杠桿，它改善了人民居住水平，帶動了相關行業促進經濟發展等。但是我國房地產業在快速發展過程中，諸多問題的出現嚴重影響及制約著我國國民經濟的發展。本文將馬克思地租理論與我國房地產情況結合起來，在社會主義市場經濟條件下，研究我國房地產發展現狀，分析一些問題形成的原因，提出針對性的建議。

【關鍵詞】地租房地產房價投機行為

一、馬克思地租理論

（一）地租形成的前提及實質

一是在研究資本主義農業地租時，馬克思認為資本主義生產方式和土地所有權形式是地租形成的前提。這里的資本主義生產方式是：自由流動成為資本的主要特征，土地是投入要素，農業是社會生產的一個部門，由工業主導并且決定著全社會的平均利潤。

土地是自然物，不是人類創造的，不包含人類勞動，而價值是凝結在商品中的無差別的人類勞動，所以土地不是商品，它沒有價格。正是土地使用權與經營權的分離使它有了價值，因此，資本主義生產方式和土地所有權的存在是地租存在的前提。

二是地租是土地所有者從農業資本家手中獲得的由雇傭工人創造的超過社會必要勞動時間的那部分剩余價值，即超額利潤。地租是大土地所有者與農業資本家瓜雇傭工人創造的剩余價值，體現了土地所有者與農業資本家共同剝削雇傭工人。

（二）地租分類

1.絕對地租。絕對地租是指無論土地的地質優劣、條件好壞，只要用于耕種，都必須交納地租。

絕對地租形成的條件是：農業部門的資本有機構成低于全社會平均有機構成。農業產品的價值高于社會生產價格，但是農業產品按照價值出售，價值超過社會生產價格的那部分超額利潤就形成了絕對地租。農業資本有機構成越高，絕對地租就越少。

絕對地租形成的原因是：土地私有權的壟斷。由于農業部門中存在著私有權的壟斷，其他部門就不易轉入農業部門，農業產品的剩余價值不參與利潤平均化的過程，這樣，農產品就能夠按照超過社會生產價格出售。于是，農產品價值高于社會價格的余額而形成的超額利潤就保留在農業部門，轉化為絕對地租。

2.級差地租。級差地租是指，個別資本具有較優越的土地時，其個別生產價格就會低于社會生產價格，它們之間的差額形成的超額利潤轉化為級差地租。級差地租分為兩類：級差地租Ⅰ和級差地租Ⅱ。

級差地租Ⅰ是在農業生產過程中，由于土地質量的好壞、肥沃程度以及土地位置離市中心的距離的遠近不同，所導致的等量資本所帶來的產品的價值不同，而使個別產品價格低于社會價格，差額不同，所交納的地租也不同。土地質量越好，所交納的級差地租就越多。

級差地租Ⅱ是在同一塊土地上連續追加投入等量資本形成的超額利潤轉化為級差地租。生產率越高的土地，產量就會越多，農業資本家得到的超額利潤就越多，所以，為了獲取更多的利潤，資本家都在改進技術提高生產率。

3.壟斷地租。壟斷地租是地租的一種特殊形式，它是由壟斷價格而產生的地租。由于自然條件，好的土地和地段供應有限，人們對于土地的不斷需求，這導致供不應求，從而使個別土地的地租飆升，形成壟斷地租。絕對地租中的壟斷地租是由于土地的所有權產生的，而壟斷地租則完全是因市場下供求機制所決定的，二者之間有本質的區別。在當前城市地租中，大量人口移入城市，人們的需求增加，壟斷地租越來越高。

二、我國房地產市場的的發展現狀

馬克思地租理論雖然闡述資本主義地租，但是它為我們研究房地產市場提供了比較重要的理論依據。我國的房地產業相對其他一些國家來說較晚，但它的發展速度是驚人的，在適當的政策鼓勵和有利的市場環境下，房地產對于我國居民居住水平的提高以及我國國民經濟的發展起到巨大的促進作用。

（一）房地產成為支柱產業

隨著城市化進程的加快，房地產業作為一個產業，已經與人民的生活密切聯系在了一起。居民對于住房的需求提升，推進了房地產業的發展。房地產業已經成為了我國國民經濟中的支柱產業，起著支撐、骨干的作用。本文選取鄭州作為對象（如下文表一所示），針對近十年來的國民經濟以及固定資本投資中的房地產的發展狀況進行了統計，研究發現，房地產占我國國民經濟的比重不斷攀升，并且自身的發展迅速。依據統計數據，房地產業已經進入了高速增長期，也確實成為了我國國民經濟的支柱產業。

（二）房價反常上漲且高居不下

近年來，我國房價上漲速度令人始料不及，自從美國的次貸危機，全球的房價幾乎都有所下降，但是我國的房價一直在危機中高漲，這種逆反應是一種非理性的表現。在我國房地產業起步時發展較為緩慢，但是2004年開始猛增，尤其是北上廣等一線城市，商品房的房價遠遠高于同期的CPI，此后，房價一直炒的火熱，并沒有一點下降的痕跡，房價問題已經成為我國經濟發展的憂患。

（三）存在過甚的投機行為

房地產業的產業規模龐大，起著支撐作用，因此它作為我國的支柱產業，促進我國的經濟發展。我們知道，由于乘數的存在，增加投資和政府支出會成倍地刺激經濟的增長。適當的投機會有利于調節市場經濟，促進經濟的的發展，但是過度的投機會導致泡沫經濟的出現。

過甚的投機行為，首先是政府發展的推動。其次，由于房地產商追逐暴利，商行以及背后權力階層的利益，使得房地產開發環節投資增長迅速，具體數據如下表一所示。最后，不只是房地產商，一些消費者也增加了他們的投資性需求，尤其是處于富豪階層的人們，個人手下的房都不計其數，還有一些明星之類的，投身于房地產業中以賺取暴利，現在我國的房地產并沒有造福于全人類，提供住房，而是少數人用牟取暴利的手段。

表1

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（四）房地產市場秩序龐雜

我國的房地產市場仍然比較混亂，實行的調控手段并沒有效果，需要改進方法。目前市場上存在很多房地產商，規模小而且數量眾多，管理不善，產品質量良莠不齊。由于其門檻低，只要有土地和獲取貸款，不管其原先什么行業，都可以轉行，都期望能在房地產市場中取得暴利，這就導致房地產業魚龍混雜、一片混亂的現象，一些工作人員素質問題、廠商誠信問題等層出不窮，甚至嚴重危害消費者的利益。

首先，結構性失衡比較突出。我國的住房投資比例不斷提高，尤其是一些高檔別墅及公寓投資比例升高，這就使得中低等收入的家庭不得不爭先恐后地買經濟適用房。其次，在土地市場上，交易行為不規范。在土地買賣上存在暗箱操作行為，還有尋租行為，這都導致不正當交易。

三、我國房地產市場的問題成因分析

我國房地產市場之所以出現它的支柱作用、房價過高、投機過甚、秩序龐雜等現狀，其中還是有諸多的原因的。

（一）土地制度不完善

研究房地產市場，是一定要先了解土地市場的，地價是房價的基礎，其中，土地價格就等于地租除以利息率。影響地價的有地租、利息率等。

中國的土地所有制有國家所有制和農民集體所有制兩種。在房地產開發中，存在著四種經濟利益主體，即農民、地方政府、房地產開發商、城鎮居民。首先，市政府征用農民的土地，然后，市政府通過拍賣、招標、掛牌的方式向房地產開發商出售，最后，房地產開發商再賣給買房者。政府征收農實質是集體產權轉化為國有產權的過程，所以政府征用土地從低價買進高價賣出，開發商高價買進，只能提高房價來賺取更多的利潤。國家出讓土地權的方式有兩種：行政方式劃撥和引入市場機制。實踐表明，劃撥過程中是存在一些問題的，而引入市場機制又會導致較高的賣出價，最終導致高房價。

（二）供求因素

從供給來看，土地的數量是有限的，并且中國的耕地面積已經逼近18億畝的龐大數目，總體上看，我國的土地供給量是呈現剛性并且有點不斷減少的趨勢。從需求來看，隨著人們生活水平的逐步提高，越來越注重生活質量，很多人追求有機無害產品，對土地的需求會增加。如圖所示，地價會隨著供求關系的變化而變化。

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在城市化進程加快過程中，大量農村人口涌入城市，住房需求增加，并且居者有其屋，安居樂業這些傳統觀念已根深蒂固。

（三）房地產資本化

房地產可以供人們居住，也可以拿來投資，現在的趨勢是，它漸漸地從消費品轉到資本這一性質上。我國的房地產資本化的速度正在加快，致使房價不斷攀升，帶動土地市場也活躍起來，參與其中的是一些大型企業，他們有著豐富的資本化運作經驗或者是上市公司。適度的房地產資本化推進房地產業的發展，但過度的資本化反而會使房地產市場暗藏殺機，阻礙經濟發展。

房地產之所以資本化，根本原因是自身可以保值增值，而且，相對于其他金融衍生工具來講，它能夠得到平穩的收益，風險也要小得多。隨著經濟的發展，地租擁有不斷提高的行為，尤其是級差地租和壟斷地租，所以人們總是盡可能地購買地段比較好的房產。即使沒有出售，也可以體現它的使用價值，不像股票、債券等，房產至少自己可以使用。

（四）缺乏監管機制

我國房地產市場的秩序之所以混亂，是因為還沒有比較公正、公開、透明、規范的交易市場，政府監管不到位。

由于缺乏有效的法律監管制度，執行過程中也不會做到嚴格、規范，并且對于監管的結果也沒有很明確的機構來考核。監管制度的缺乏，使得一些無視法律的人橫行霸道，肆意定價，導致地價最終是房價的上漲。

四、我國房地產問題的對策及建議

當前我國房地產市場出現的諸多問題已經影響到房地產業乃至整個國民經濟的健康穩定發展，我國正處于社會主義初級階段，要根據我國的基本國情對于一些問題進行分析。現在本文針對以上提出的現狀問題提出一些建議，希望對于解決我國的房地產問題有所幫助。

（一）保證供給，引導需求

土地作為一種稀缺資源，它具有不可替代性，它是人們進行一切非經濟活動的基礎，使人類的一切活動的載體和空間條件。我國房地產業發展如此迅速，隨著對房地產的需求越來越多，供給也是要跟上步伐的，對于土地面積低下的情況下，保障性住房的土地供應是關鍵。

我國現在貧富差距還是蠻大的，處于中產階級中等收入的家庭居多，所以應該首先考慮中低等人群的住房問題。第一，政府應該控制豪華住宅的建設，市場很多高檔房屋只是擺設空無一人的狀況，中國人口眾多，應該大力發展中小戶型住宅，挖掘一些潛在的中低等收入的家庭，使他們能夠買得起房。第二，加大力度建設經濟適用房，中國人均收入還處于比較低的水平，再加上之前的福利分房政策的取消，使得對房地產的需求更多，政府應該根據各地不同的經濟水平來對當地收入劃分，明確經濟適用房的使用標準并且嚴格監管，防止腐敗。

第三，完善住房保證體系建設，爭取使我國社會主義人民都能夠居者有其屋，安居樂業。多家也可以通過籌集資金，給低等收入者或者老弱病殘等弱勢群體提供一些公益性住房。

（二）完善稅收制度，調整土地收益分配

我國的稅制結構不合理，不科學的配置，稅負過重等，稅收制度還不是很完善。要健全合適的與事權相配的地方財稅機制，加強管理土地轉讓的收入，規范征地以及進行土地批租行為等。一些稅收征收方式、范圍不合理，重復征稅，稅率過高等問題需要去完善解決。地方政府應該使房地產市場更加自由，而不是過多地干涉。

對土地收益分配機制進行調整，首先是調整對土地出讓金的管理和使用方式，將出讓金作為地方政府預算，實行收支兩條線的管理模式。其次，調整收益分配的比例，使農民能夠得到更多的失地補償。最后，各級政府之間的土地稅費的分配的比例需要調整，對新增建設用地有償使用費的征收政策、標準、等級進行調整，減少了獲得收益的可支配部分，阻礙了利益的驅動，從而占用的耕地面積也會減少。在全中國建立起的統一、開放、有序的現代化土地市場體系，促進我國房地產市場的健康快速發展。

（三）引導房地產資本化健康發展

近年來，隨著我國房地產投資規模的日益壯大，在適當的投資和過度的投資中間，首要有一個適度的界限的，適當的投資活動對于市場起到活躍的作用，但過度的投機活動則適得其反，形成泡沫，阻礙經濟的發展。

首先，國家在放開房地產投資市場時，要加強監管力度，綜合信貸、貨幣等政策，引導和約束投機行為，避免過多的資金投入，減輕房地產熱。要合理地引導居民自住型需求，對于適合中等收入家庭的是中檔住宅，從而使他們有能力在其它方面增加消費。其次，房地產投機行為是在我國法律允許的范圍內，針對法律漏洞才形成的追逐利益的行為，用法律來干預是不可行的。再次，使信息更加透明化，防止盲目買房。現在大多數人們是看到了未來房價會漲的趨勢，預期很樂觀，致使更多的投資者躋身于樓市。防止這種現象的繼續發生，就必須使信息公開透明，讓人們對房市有更加深刻的了解，從而做出合理的選擇。

五、結論

馬克思地租理論對于我們研究房地產問題具有重要意義，在當今社會，經濟發展如此迅速，房地產對于我們的影響是很大的并且很直接，因此，對于房地產市場發展的質疑和爭論也就特別的多。要想解決房地產市場發展過程中的諸多問題，就必須加大政策調控，進行多方面、多角度的綜合治理。在實現中國民族偉大復興，實行全面建設小康社會，實行現代化為目標的前提下，始終把人民利益放在首位，以需求為導向，加快體制轉型，強化土地市場的管理監督，提高資源配置以及利用率，使房地產市場朝著健康有序的方向發展。

參考文獻

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作者簡介：李怡珂（1993-），女，漢族，河南汝州人，廣西大學商學院15級政治經濟學碩士研究生，研究方向：市場經濟。