“退房令”發(fā)出六年，央企為何還在樓市里

李在磊 邸寧

六年前，國資委一紙退房令，至今未竟全功。相反，央企正利用其融資成本低的優(yōu)勢(shì)，更兇猛地加入地王大戰(zhàn)。

前不久，杭州的一場土地拍賣會(huì)，迎來17家實(shí)力開發(fā)商競價(jià)舉牌。經(jīng)過28輪激烈角逐，備受矚目的“奧體”地塊被央企信達(dá)地產(chǎn)與萬科的聯(lián)合體以123.18億元獲得。該地塊樓面價(jià)達(dá)到了21575.78元/平方米，溢價(jià)率95.95%，成為今年的“全國總價(jià)地王”。

“地王”兇猛，央企制造。此前，央企招商地產(chǎn)在寧波東部的新城以40.88億元天價(jià)拍下一塊地皮，當(dāng)即成為寧波今年的“總價(jià)地王”；在上海的郊區(qū)周浦鎮(zhèn)，央企保利地產(chǎn)豪擲54.5億元巨資拍下的一塊宅地，樓面地價(jià)4.4萬元/平米，溢價(jià)率近400%，一舉創(chuàng)下上海“外環(huán)”的史上地價(jià)新高。

央企集中“掃地”，推升了近來土地市場火熱行情的一波高潮。然而，早在2010年，國資委要求78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企清退房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，僅留下16家主業(yè)為地產(chǎn)的央企。六年多時(shí)間過去了，不僅主業(yè)為地產(chǎn)的央企在瘋狂發(fā)起“地王大戰(zhàn)”，那些屬于清退行列的央企也并沒有完全退出地產(chǎn)市場。

特別值得一提的是，2015年10月21日，中央第三巡視組向中國航天科工集團(tuán)公司反饋了巡視意見，特別指出“尚有9家三級(jí)企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)，有的在禁令出臺(tái)后仍在拿地”的問題。要求對(duì)所屬單位房地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行了清理整頓，并于2016年9月30日前完成其余企業(yè)退出或轉(zhuǎn)型。

“退房令”爛尾

2010年3月18日，國資委召開新聞發(fā)布會(huì)，公布了央企地產(chǎn)業(yè)務(wù)的具體情況。國資委表示，除16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)外，還有78戶不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企正在加快進(jìn)行調(diào)整重組，在完成自有土地開發(fā)和已實(shí)施項(xiàng)目等階段性工作后要退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

彼時(shí)正值全國兩會(huì)剛剛結(jié)束，就在此前幾天的3月15日，央企在北京一日內(nèi)誕下名噪業(yè)界的“三大地王”。 上午，大望京地塊和亦莊地塊分別以27529元/平方米的樓面價(jià)格、52.4億元的土地總價(jià)，刷新首都土地成交紀(jì)錄，晉升為“單價(jià)地王”和“總價(jià)地王”。但是僅僅6個(gè)小時(shí)之后，“單價(jià)地王”的名頭就被實(shí)際樓面價(jià)格超過30000元/平方米的東升鄉(xiāng)薊門橋地塊奪走，以17.6億元人民幣“搶地”的中國兵器裝備集團(tuán)，主業(yè)本就沒有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉曾撰文探究央企頻頻成為地王的因由。他介紹，2010年參與統(tǒng)計(jì)的127家央企一共94家涉足房地產(chǎn)，占比超70%。

地王頻出，房價(jià)應(yīng)聲上漲，“央企”成為房價(jià)脫韁輿論焦點(diǎn)當(dāng)中沸騰“民怨”的眾矢之的。而市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，圍繞“央企能否進(jìn)入房地產(chǎn)市場”的問題，在當(dāng)時(shí)還引發(fā)了一場社會(huì)爭論。參與討論的經(jīng)濟(jì)學(xué)者馬光遠(yuǎn)撰文認(rèn)為，央企倚靠獨(dú)特的地位，在信貸、政策方面支配資源，不適宜繼續(xù)留在競爭性較強(qiáng)的房地產(chǎn)領(lǐng)域。

2003年國資委成立以來，中央企業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行了大幅度調(diào)整重組，先后確認(rèn)和公布了中國鐵路工程總公司、中國鐵道建筑總公司、中國冶金建設(shè)集團(tuán)公司、中國水利水電建設(shè)集團(tuán)公司等16家以房地產(chǎn)作為主業(yè)的中央企業(yè)。2011年，又新增魯能集團(tuán)、中航工業(yè)、神華集團(tuán)、中煤集團(tuán)和新興集團(tuán)5家央企獲得準(zhǔn)許經(jīng)營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的“房地產(chǎn)牌照”。

當(dāng)年，在“退房令”消息發(fā)布的次日，國資委曾召集16戶以房地產(chǎn)為主業(yè)和78戶不以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)主要負(fù)責(zé)人開會(huì)。時(shí)任國資委主任的李榮融在會(huì)上開出了退出時(shí)間表：15個(gè)工作日內(nèi)制訂有序退出的方案。

但是，央企“退房令”執(zhí)行并不順利。截至2012年年底，據(jù)《國際金融報(bào)》統(tǒng)計(jì)，只有不到20家央企通過剝離或者轉(zhuǎn)讓方式，完成了從房地產(chǎn)市場的退出。

“有牌照的央企也可能被整合”

在全國范圍內(nèi)，央企“搶地”的瘋狂場景超越了很多人的想像。在很多地方，“面粉”貴過“面包”已成為行業(yè)普遍景象。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)此表示了憂慮，“央企激進(jìn)的拿地方式依賴于低成本的資金和信貸資源，一旦后繼融資途徑收緊，‘高價(jià)地的開發(fā)優(yōu)勢(shì)不大”。

所以，從項(xiàng)目運(yùn)作的短期經(jīng)濟(jì)效益角度出發(fā)，很難解釋“面粉”比“面包”貴的瘋狂行為。

“不能簡單地用市場邏輯作解釋，‘地王大戰(zhàn)的背景應(yīng)該追溯到2010年的‘退房令。”張宏偉說，如果按照成本和收益的常規(guī)測算，這些地塊確實(shí)難以短期內(nèi)入市，短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)盈利也很困難。

地王頻出的原因并非“退房令”無以為繼，央企“隨行就市”放心搶地。恰恰相反，“退房令”最后期限迫在眉睫，行業(yè)整合在所難免，央企被迫忽略短期內(nèi)的開發(fā)成本，“拼命拿地”以便增強(qiáng)自己在整合大戲中的砝碼。

在這個(gè)過程當(dāng)中，那些既沒有“房地產(chǎn)牌照”，又實(shí)力弱小的央企，退出房地產(chǎn)市場在所難免。甚至，已經(jīng)獲得“房地產(chǎn)牌照”的21家央企，處境也并非絕對(duì)安全。2015年9月13日，中共中央、國務(wù)院印發(fā)了《關(guān)于深化國有企業(yè)改革的指導(dǎo)意見》，對(duì)深化國有企業(yè)改革作出了重大部署。國企所在的各個(gè)行業(yè)中，房地產(chǎn)行業(yè)市場化程度較高，房地產(chǎn)國企也在國企改革中率先“摸著石頭過河”。

21家央企表現(xiàn)尤為活躍。2013年8月，中國海外發(fā)展有限公司宣布，該公司的控股股東中國建筑股份有限公司，擬將旗下中建股份房地產(chǎn)事業(yè)部、中國中建地產(chǎn)有限公司及中建國際建設(shè)有限公司運(yùn)營的房地產(chǎn)發(fā)展業(yè)務(wù)注入中海地產(chǎn)。2015年，作為老牌央企，招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司以換股形式吸收合并招商地產(chǎn)再上市。重組完成后，招商地產(chǎn)將隨之退市，招商蛇口將成為招商局集團(tuán)的唯一地產(chǎn)上市平臺(tái)。

兩起國企改革案例當(dāng)中，都出現(xiàn)了行業(yè)整合現(xiàn)象。張宏偉解釋，經(jīng)過整合，21家央企地產(chǎn)企業(yè)最后剩余的數(shù)量極有可能會(huì)低于15家。這是個(gè)復(fù)雜的博弈過程，所以遲遲不見較大的進(jìn)展。但這些因素當(dāng)中，企業(yè)規(guī)模對(duì)企業(yè)命運(yùn)的影響至關(guān)重要。

而央企為了做大做強(qiáng)資產(chǎn)規(guī)模高價(jià)搶地的溢價(jià)成本，完全不能與國企改革過后企業(yè)個(gè)體命運(yùn)的成敗相提并論。張宏偉說，當(dāng)合并重組消息落實(shí)后，其資本市場上的超額收益表現(xiàn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于拿“地王”所付出的成本，“此時(shí)不惜代價(jià)拿地王將在未來資本市場上得到回報(bào)”。

客觀上，央企房企的整合過程，推高了地價(jià)，也逼迫著房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌，房企兩極分化的格局愈發(fā)明顯。

（據(jù)《南方周末》）