住房按揭貸款中的風險分析

摘要：隨著我國城市建設的發展，城市人口日益增多，這些新增人口的購買力極為有限，許多人都會選擇按揭貸款的方式購買住房，以至于我國住房按揭貸款業務劇增，但是由于前些年我國房地產市場的火熱狀態，按揭貸款購買住宅方面的活動存在的問題沒有受到太多重視，但是隨著我國居民購買住房越來越理性，銀行貸款和市場調節方面也越來越重視相關內容，逐漸發現了我國住房按揭貸款市場中存在的一些問題，比如假按揭貸款、價格虛高等，如果不能及時解決這些問題對我國銀行資產的保護、社會穩定性都會產生重要的影響。

關鍵詞：按揭貸款；銀行資金；存在風險；應對措施

中圖分類號：F830.589 文獻標識碼：A 文章編號：1671-864X（2016）03-0022-01

住房按揭貸款是是市場經濟愛發展的一種體現，也是促進我國金融和房地產兩大市場快速發展的推動力，但是我國許多地方的住房按揭貸款活動存在著風險，如果不能及時解決這些風險，對我國兩大市場的影響難以估量。本文從我國當前按揭貸款的實際情況出發，分析按揭貸款的具體情況，并指出一手房按揭貸款過程中存在的風險，以及如何有效的應對這些風險，希望能夠為我國解決住房按揭貸款存在的問題提供一些幫助。

一、個人住房按揭貸款的現狀

住房按揭貸款其實就是居民在購買房屋過程中用現有的房權進行抵押以獲得銀行貸款的一種方式，其現狀主要體現在以下幾個方面：

1.浮動利率貸款為主。

在相關發展比較成熟的歐美國家，個人住房按揭貸款的方式主要是固定利率貸款，但是根據我國近些年的同時發現，個人住房按揭貸款采用浮動利率貸款占了大多數，這也是我國貸款方式比較單一的體現。在我國銀行辦理按揭貸款的業務中，基本上是采用浮動利率貸款的方式，即在新的利率出臺后，下年度還款的數額按照新的利率標準進行計算，雖然這些年一些銀行開始探索嘗試固定利率貸款的方式，但是效果并不明顯。

2.貸款利率高度統一。

按照市場規律的發展要求，并且給予誠實信用原則，每個市場主體在進行市場活動時都應當根據自己的信用承擔不同的風險，這體現在個人按揭貸款利率方面也應當如此，即不同的人應當承擔的利率風險應當有所區別，但是我國當前貸款利率并非如此，而是高度的統一，出現這一問題主要是我國銀行制定利率標準沒有卻分不同主體，且在市場競爭環境下，采用不同風險承擔方式難以贏得更多客戶的支持。

3.信用風險由銀行承擔。

信用風險是指貸款的貸款是基于信用，而沒有提供抵押物等擔保物權，在這種情況一旦出現貸款人無法履行義務或者不履行義務的情況，銀行就沒有太多的辦法收回貸款，尤其是在越來越多的假按揭貸款活動中，許多的貸款人為了獲得貸款只是提供一些表面的擔保權，在貸款后，貸款人可能采用多種方式逃避還款，這就給銀行帶來了巨大的風險

二、按揭貸款的風險來源

按照社會發展的體現，按揭貸款是存在風險的，而且風險的來源也是多樣的，但是最終這些風險影響的是銀行利益，所以筆者從銀行的角度對風險的來源進行綜合性的分析。

1.銀行內部產生的風險。

銀行內部是產生貸款的部門，因此是也是風險的主要來源之一，其內部產生的風險主要體現在以下三個方面：首先是流動性資金，近些年銀行按揭貸款的數量遞增，這種貸款的年限、地域等比較靈活，這就產生了流動性資金，如果不能把控好流動性資金，極有可能產生風險；其次是利率風險，利率是對銀行貸款產生沖擊的重要原因，尤其是在當前我國采用非固定性的利率貸款模式，一旦利率變化，貸款資金等就會產生變化；最后是銀行操作不當產生的風險。

2.銀行外部風險。

首先是房價風險，住房按揭貸款是購買房屋所用，房價出現變化，貸款的數額和利息等都會發生變化，產生一些風險；其次國際資本抽逃風險，現階段越來越多的國外人士參與到我國房地產行業，炒房的人越來越多，就有可能存在抽逃資本的風險，由此會產生其他風險；最后是法律風險，隨著市場經濟的發展，為了滿足我國社會建設的需要，法律必須不斷的進行完善，法律的變化也會促使按揭貸款過程中產生一些風險。

三、住房按揭貸款風險的應對措施

針對按揭貸款中可能存在的風險，筆者從實踐和理論研究的角度認為，應當從以下幾個方面進行應對：

1.發放貸款前做好審查工作。

對信貸風險進行全面控制，其中最為關鍵環節就是貸前調查，在貸前調查期間，最為核心部分則是初審環節。首先是對貸款人的審查，主要內容是貸款人提供的信息是否準確、是否符合貸款資格，以及是否具有還款能力等；其次是審查購房行為的情況，了解購房行為是否真實，所購房屋的使用目的，充分了解房價的情況和未來貸款人的還款方式，有利于準確決定是否放貸。

2.優化按揭貸款流程。

當前我國按揭貸款流程存在重要問題，必須進行優化，首先信貸員的職責定位，信貸員的首要工作就是放貸，但是放貸的審查工作、業務辦理等嚴重影響了信貸員的工作效率，所以要對相關業務進行分流，為信貸員減負；其次是戰略地位與定位，全面貫徹并有效落實各級政府部門針對房地產信貸的政策，堅持科學發展觀理念不動搖。在房價不斷上升、居住剛性需求日益增多的今天，對二、三線城市應主要進行住房貸款的營銷，一線城市則根據商業發展規模和當地實際情況進行商用房貸款的營銷和策略性的住房貸款營銷。

3.加強銀行外部風險控制。

學習和借鑒國外的相關經驗，多發展固定利率貸款方式，防止因房價的變化和抽逃資金而影響貸款；其次，商業銀行還應在內部建立宏觀經濟政策研究部門，成立戰略發展部，或者通過與知名的市場研究機構合作，借助對經濟政策、房地產市場的研判調整經營策略，合理確定自身的利率風險定價策略及適當的貸款成數，最大限度的避免房價及經濟周期性波動帶來的風險。

參考文獻：

[1]李天斌：《建立網絡化監控體系是銀行防范房地產金融風險的關鍵》，載《經濟與管理》，2013年第4期，第82頁。

作者簡介：張琪（1994-），女，漢，湖北襄陽人，湖北經濟學院，2012級，金融工程在讀，金融學方向。