淺析我國預售商品房再轉讓制度中的法律問題

【摘要】預售商品房轉讓又稱“炒樓花”，由我國香港傳入。但近年來，隨著樓房的價格不斷攀升，預售房大熱，又由于缺乏直接的立法規范，各地對預售商品房轉讓的規定不一、實務中的做法也各不相同。因此，預售商品房轉讓行為受到一定程度的限制，甚至在諸多地區已被叫停。但筆者認為該現象利大于弊，相比禁止而言更重要的應是采取相應的措施解決其存在的問題，使其在房地產市場中發揮有效功用。因此，筆者先解讀“預售商品房再轉讓”這一概念；再進一步分析其存在的合理之處和目前所存在的問題；最后提出完善我國預售商品房轉讓法律制度的具體建議和完善預售商品房轉讓的相關措施。

【關鍵詞】預售商品房；再轉讓；登記

銷售中的商品房分為現房和期房，現房轉讓是指具有商品房所有權的一方轉讓商品房所有權的行為。與現房轉讓不同的是期房再轉讓，期房又稱預售商品房，在我國內地是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預先出售給預購者，并由預購者支付全部房房價款后再轉讓給他人的行為。正因為預售商品房再轉讓制度一方面能實現預購者與受讓人的雙贏，促進房地產市場的發展，另一方面該制度存在的風險和其他弊端會擾亂房地產市場的正常秩序，這一制度成為當下學者們討論的熱點問題。

一、預售商品房再轉讓制度的合理性

首先，預售商品房再轉讓的目的雖然是使受讓人取得房屋所有權，但預購者在預售商品房再轉讓中轉讓的是取得房屋所有權的期待權，而不是現存的房屋所有權。預售商品房經轉讓后，預購者從商品房預售法律關系中脫離出來，而由受讓人取代其在合同中的當事人地位，享有其權利，負擔其義務，是一種合同轉讓行為。這種轉讓只變更預售合同的主體，預售合同的內容不發生變化，由商品房承購人將預售合同的債權或權利義務轉讓給第三人，使第三人與預售人之間建立新的權利義務關系。實質上看，當預購者履行全部付款義務，其轉讓的則是債權；當預購者尚未履行完畢，其轉讓的則是債權和債務。而根據我國《合同法》第79條、第80條對此有細致規定。可見，預售商品房再轉讓的行為是合乎法理的。其次，商品房預購人將尚未竣工交付使用的預售商品房再行轉讓，能夠使開發商更快地回籠資金，降低開發成本，減少投資風險，也能使預購者及時收回投資，解決資金需求，使受讓人及時有房所住，這不僅使房地產市場充滿生機，還取得房地產開發商、預購者、受讓人的“多贏”局面?？梢?，預售商品房再轉讓的行為也合乎經濟學原理。

二、預售商品房再轉讓制度的問題

如上說述，預售合同轉讓的標的物是尚未竣工的、正在建設中的預售商品房，轉讓方僅是對該房享有期待利益，并未取得真正的不動產所有權，而國家法律規定不動產所有權的轉移應當以辦理過戶登記手續。

更重要的一點是該制度存在巨大的投機性和風險性。在缺乏完善的法律制度的前提下，預售商品房再轉讓的實際操作難以規范化，少數炒房者借此謀取暴利，嚴重損害購房者的權益，例如預購者無須征得房地產開發商的同意多次轉手預購房，使其價格不斷上漲，形成“瘋狂炒樓花”現象，以及違約責任的實際承擔問題等等，這都將會給房地產市場埋下禍根。

三、對于預售商品房再轉讓制度的建議

目前，我國物權法中規定了預告登記，房地產法要求商品房預售合同報房產管理部門和土地管理部門登記備案，那么轉讓環節也應當有相應的登記制度。對此，筆者認為應該重視兩項登記。其一，為了便于行政機關對房地產市場監管和日后辦理過戶手續，將合同向縣級以上政府房地產管理部門和土地管理部門辦理的備案性登記——商品房預售合同的登記備案制度。商品房預售合同備案制度是行政機關管理的程序，是預售人必須履行的一項行政義務，一方面國家使用稅收手段，可有效杜絕投機炒房行為。其登記的內容是當事人債權債務關系，一定程度上保護預購人的利益，也能避免一些糾紛。另一方面辦理預售商品房再轉讓合同登記備案是受讓人獲得貸款銀行按揭服務的前提。為盡量避免風險，大多商業銀行不愿意對沒有辦理登記備案手續的商品住房預售合同提供按揭服務，而且此登記備案還是申請預售商品房再轉讓預告登記的前提，通過雙層卡關，增加交易安全的系數，維護了雙方當事人的權利，維持了房地產市場的相對穩定。其二，轉讓預購商品房就應辦理預告登記手續。預告登記制度確定權利人未來權利的請求權，使得權利人未來請求權得到物權對世性保護。因此，可以有效的遏制權利人以外的人損害登記權利人的處分預售商品房行為。預告登記可以保障受讓人權益，物權變動不具備變更登記條件前，進行預告登記使得預購人期待權具有對世效力，當第三人與出賣人交易時，不具備公示公信條件，第三人明知存在預告登記而進行交易，不再屬于法律保護的善意第三人，從而受讓人的合法權利得到保護。例如上海市2002年的《上海市房地產登記》將預售合同登記轉化為預告登記并明確了預告登記的范圍和效力。將現行的預售商品房登記備案制度轉化為物權法上的預告登記制度也是一種方法，可以較好的保護預購人的權益。兩者分別從國家干預的行政手段和房產市場中的當事人運用民事法律手段來降低購買風險，保護自身權益，一方面對其予以管控另一方面給予一定的活躍空間，這對穩定房產市場的發展有益。在預售商品房再轉讓的條件中，應當包含以下幾點：首先應當保證兩個合同必須有效。一是預購人與開發商簽訂的商品住房預售合同須合法有效，二是預購人與受讓人簽訂的期房再轉讓書面合同必須合法有效。其次，標的物必須是房地產開發商在取得預售許可證后到辦妥產權登記這一期間內出售的商品住房且再轉讓行為發生在預購人取得房屋所有權之前，因為在此轉讓的是一種期待權。最后，在條件中還應當有所限制，例如預購人轉讓必須在支付購房款達到總房款一定的比例，轉讓人必須辦理繳納稅費和登記等，轉讓價格不得高于預售價格一定比例，在銀行貸款預購時對預購人的購買房屋數量或者購買價格有一定幅度限制。據悉，“美國對預售商品房轉讓收取100%的稅收，而新加坡也收取20%的稅收，這也值得我國借鑒。

目前的房屋預售制度是借鑒于我國香港，但無論是在理論還是在實務中都尚未發展成形，與香港地區乃至其他國家的房屋預售制度存在一定的差距。但由于“人多房少”和房地產行業“瘋狂炒樓”的現狀，使得預售商品房再轉讓一度成為時下的熱門話題。它一方面能實現預購者與受讓人的雙贏，促進房地產市場的發展，另一方面其存在的風險和其他弊端會擾亂房地產市場的正常秩序。但隨著理論探討和社會實務的進一步深入，筆者相信會逐步建立起一套對應的相對完善的法律制度來規范我國大陸的預售商品房再轉讓的行為，隨著房地產市場的發展，市場規范和法律體系的完善，房地產市場也會步入良性的發展軌道。

【參考文獻】

[1] 賴夙惺. 完善我國期房再轉讓法律制度之建議[M]. 西南政法大學， 2009.

[2] 李小東. 預售商品房轉讓法律制度研究[D]. 西南政法大學，2007.

[3] 唐迪娜. 完善我國商品房預售制度的法律思考[D]. 華中科技大學，2007.

【作者簡介】

謝蕊（1994—），女，湖南懷化人，本科學歷，單位：西南民族大學法學院，主要研究方向：民商法。