推進社區治理，提升居民幸福感

李娜

【摘要】業主自治管理是現代社會管理中最基本、最重要的問題之一，也是建設社會主義和諧社會的重要一環。隨著社會的進步和發展，公民維權意識的逐步加強，實行業主自治管理將成為今后提高社區管理水平的必由之路。如何在自治傳統缺乏、公民意識薄弱、相關立法不完善、政府管理缺位錯位等情況下，科學、規范、創造性地實行業主自治管理，并使之成為保障業主合法權益、促進小區和諧穩定的主要力量，顯得尤為必要，并且具有重要的現實意義。

【關鍵詞】社區管理；業主自治；模式轉變

目前，新型商品房小區管理模式主要分為兩種：一是聘請專業的物業管理企業對小區進行專業的物業管理；二是由業主出面聘請人員對小區的環境衛生等進行物業維護模式。二泉社區所轄的二泉東園從接管以來，經歷了從第一種物管模式向第二種模式的轉變，這種自主管理模式運營成本較低，可極大地降低物業管理收費標準，尤其適合小規模社區，目前取得了良好的效果。本文以二泉東園業主自治管理組運行模式為例，對小區業主自治管理模式的成功經驗和存在問題進行討論和研究。

一、二泉東園的自治管理之路

二泉東園自2006年投入使用，小區內共有29棟、472戶，屬于無錫建設早期的花園式商品房小區。雖然早期由物業公司進駐，并進行物業管理，但小區業主對該公司的物業管理方式一直不太滿意。2013年初，該公司物業管理合同到期一直未續簽，于當年10月撤離。小區業主遇到了難題，是物色新的物業公司，還是尋求一種新的物業管理模式。此時，在二泉社居委牽頭，大部分業主同意的情況下，二泉東園成立了由15人組成的業主自治管理組，開啟了二泉東園的自治管理之路。小區實施自治管理以來，原先為業主大為詬病的小區監控、消防設施癱瘓，電梯超期未檢、小區環境臟亂差、綠化率不夠等問題都得到了改善，小區物業繳費率也上升至78%。

二、自治管理組的經驗總結

1、順應天時地利，大力促成人和。二泉東園規模較小，總戶數不到500戶，業主相互認識了解的機會相對比較多，意見也容易達成協調統一。在物業公司不看好此類小區、不愿意接手物業管理的背景下，反而為小區的自治管理組的成立提供了機會。二泉社居委通過發放征詢意愿書、上門走訪等方式，耗時20余天，征得全體業主的統一，成立了業主自治管理組，選出了15名具有強烈敬業和奉獻精神的業主自治管理組組成人員，他們以無償的方式投入到小區自治管理服務。

2、克服艱難險阻，輸血帶動造血。無論是小區環境的治理，還是小區硬件設施的修復，都需要大量的人力、物力和財力支持。但由于開發商的不配合、物業費沒有結余，業主自治組也“巧婦難為無米之炊”。在如此困難重重的背景下，自治管理組借助社居委的力量，聯系了安監局等專業部門，對二泉東園的情況開展準確評估，并在此基礎上進行了全面整頓。投入4萬元對門禁系統進行整改，修復了電子防盜門及30個入戶對講門鈴；投入5萬元完成電梯維修，確保電梯年檢合格；投入1萬元開辟了100余只地下電瓶車庫，滿足居民停放需求；投入8000余元清理整頓小區停車位45個，確保居民有序停車；投入3000余元進行垃圾清運、綠化養護，維護小區優美環境。在自治管理組的有力指揮下，運行一年后，二泉東園的物業費就收取了45萬，繳費率達到78%。從被動輸血，到實現自我造血，二泉東園的自治管理形成了一個良性循環。

三、自治管理存在問題探討

1、開發建設歷史遺留問題。在商品房開發建設過程中，有些開發商存在不按照規劃建設、配套設施不完善、工程質量不過關等問題。這些問題在業主入住后慢慢暴露出來，遇到開發商推諉扯皮，有物業公司管理的小區就會造成業主與物業公司的矛盾，而沒有物業公司實行自治管理的小區就會出現整改經費不足，無法滿足業主整改需求的情況。如二泉東園在自治管理初期，就遇到了很多開發商歷史遺留問題。一是房屋質量問題，二是沒有合理的機動車與非機動車位設置，三是小區店面管理混亂，四是出入口設置不合理、安全隱患重重等。這些問題，給居民生活帶來了極大的不便。更由于開發商的不配合，為自治管理組的后期整改帶去了資金和操作上的多重不便。

2、業主自治機構管理問題。很多小區并未成立業主委員會，類似二泉社區業主自治組也只是一個非正式的組織，不具備法律上的地位，因而也無法獲得法律上的保護。在與外界產生經濟往來時，沒有辦法以小區自治機構的名義開具發票、收據等，既對物業管理帶來麻煩，也間接導致權責歸屬不清晰。同時，由于業主自治機構組成人員沒有報酬，大都由社區熱心人士擔任，從理論上講，小組自治機構組成人員，尤其是負責人，在管理小區公共事務、促進小區物業正常運行需要耗費很多的時間和精力，應給予一定的經濟補償，給他們以鼓勵和激勵，確保自治機構的相對穩定。

3、部分業主參與熱情不高。在二泉東園業主自治組成立之初，得到了廣大業主的支持，各項整改活動得以順利開展，獲得了業主的好評，許多業主開始自覺繳納物業費，但仍有部分業主缺乏團結精神，自治動力不足，繳費意識不強。小區作為一個利益共同體，小部分的業主不良表現，可能會影響整個小區的生活秩序，不利于維護現有物業管理的正常管理。

四、完善業主自治管理對策

1、完善業主自治制度設計。二泉東園的業主自治組更多的是存在于實際操作層面，許多機構的設置、制度的設計、功能的確立都沒有進行規范。要構建一個完善的小區業主自治管理模式，必須從制度層面上加以確定，并明確自治管理機構的基本職能和權利，保證業主在物業管理中的民主權利，對業主自治管理機構進行有效的監管。一是確定業主自治管理機構的地位，健全組織結構，明確辦事章程，完善業主大會議事制度；二是主動接受各方監督，理順與政府、物業服務提供方等各方面的關系，以嚴格的管理為小區業主提供優質服務；三是爭取全體業主信任，財務收支要透明公開，必要時請會計師師務所進行審計；四是對有關物業維修等大事還需要通過召開業主大會的方式進行討論再決定。

2、培育業主參與自治觀念。業主自治管理需要全體業主的關心和參與。有的業主對自己居住的小區漠不關心，認為只要垃圾有人倒，車子有地停，環境過得去就可以了。要真正實現現代小區的業主自治，就必須積極培育社區居民的自治精神，提高和引導他們參與到小區物業管理中去，積極主動地處理小區的物業管理事務，行使業主個人的基本權利。作為社居委，應當明確業主在物業管理中的基本權利和義務，利用法治宣傳、到其他社區參觀學習、座談交流等方式，加強小區自治管理的宣傳和交流，引導更多的業主參與到小區物業管理中去，實現小區居民業務的共同利益，增強業主對小區的歸屬感。

3、大力延伸自治服務理念。二泉東園收繳的物業費在用于小區物業日常維護的同時，與時俱進，根據居民和實際的需求，對小區的技防設施進行的安裝改造，對小區所有墻體進行全面粉刷，大力改造小區環境，給居民更多更超值的服務，給小區居民帶去了真正的實惠。同時，更建議實行自治的小區利用結余的資金投入到社區的公益事業，如社區空巢老人、困難弱勢群體的救助等，讓居民對小區更有歸屬感，真正促進小區物業自治管理健康發展，促進和諧社區建設。