如何通過土地配置促進地區經濟發展

梁志元 梁紅宇 孫瑩

摘 要：經濟新常態下，過去依靠“土地財政”拉動區域經濟增長的方式行不通了。當前，地方政府發展地方經濟的重點，應該是通過調控土地供應，即合理確定住宅用地、商業用地的數量比例和位置分布，加快人口集聚，實現地方經濟良性循環，健康發展。

關鍵詞：土地配置；人口密度；經濟內生增長

中圖分類號：F320 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2016）07-0057-02

土地、投資、人口是經濟發展的三個基本要素，土地作為資源初始配置的重要一環，是特別寶貴的資產，是發展的源動力。通過合理安排土地各用途比例，以土地經營實現城市運營，達到經濟比例協調、結構合理的目標，促進經濟健康可持續發展，是現代服務型政府進行科學管理的應有之義。

一、區域經濟發展的核心

外向型區域經濟主要是出口導向型經濟，經濟的發展主要靠出口，這時區域經濟發展與人口密度關聯度不大。內向型區域經濟無法通過向區域外出口產品拉動經濟增長，經濟發展模式只能是內生增長模式，即通過消費拉動經濟增長，所以內生增長模式下，經濟發展的核心因素就是人口數量和人口密度。人口因素對經濟的促進來自以下方面：

1.有利于提高勞動生產率。在斯密看來，經濟要發展，就要提高勞動生產率。提高勞動生產率首要因素就是要提高勞動者的勞動熟練程度。而勞動者的勞動熟練程度的提高，直接取決于勞動分工和專業化。如何才能出現分工和專業化？這就取決于人口的密度。人口密度越大的地方，分工越細。

2.有利于降低交易費用。交易費用的構成是多方面的，以交易費用的一個方面（基礎設施）為例，人口積聚可以使基礎設施的成本和交易的成本大幅度降低，比如一條公路，10萬人使用與1萬人使用人均成本相差10倍，可能在這個1萬人的地方因建公路不劃算而不建。

3.有利于促進投資和商業繁榮。商業投資要看投資回報率，投資回報率的保障要看區域繁榮度，區域繁榮度的衡量標準時區域人口數量。比如一個連鎖企業要新建一個休閑娛樂主題公園，需要100萬人的城市才能保本經營、收回成本，那50萬的城市它就不會建，而一個500萬人的城市它會跑著去那里投資。

二、土地配置與人口集聚

人口密度需達到一定標準，才能降低交易費用、提高勞動生產率，促進投資和經濟發展。那么地方政府發展地方經濟的重點，應該是通過調控土地供應，即合理確定住宅用地、商業用地的數量比例和位置分布，加快人口集聚，實現地方經濟良性循環，健康發展。一方面，住宅區有一定比例的商業，可以使住宅區的生活更加便利，從而吸引更多人入住；另一方面，商業區周邊有一定比例住宅，可以使商業區具有穩定客流量進行消費，從而吸引更多商戶入住，促進商業繁榮。

三、土地配置的合理比例——以長春凈月高新區為例

經濟發展的三駕馬車：消費、投資、出口，國與國之間是這樣，區域和區域之間同樣如此。參見我國較發達的地區（中關村科技園區等），無一不是在區域對外出口和區域經濟內生增長兩方面均取得較好成績的。

1.商業用地和住宅用地的合理比例是由人口數量決定的。西方發達國家的核心城市，人均商業面積一般在1.2平方米上下。不同地區的經濟繁榮度、人口狀況不同，合理的人均商業面積也不同，經驗數值如下：

外向型繁榮地區人均商業建筑面積合理值在1平方米以上；與周邊經濟聯系較少的經濟欠繁榮地區人均商業建筑面積合理值在1平方以下。以北京為例，北京2005年常駐人口1 538萬，人均商業面積為0.78平方米。隨著經濟的發展和人口增加，目前北京常駐人口超過2 000萬，人均商業面積超過1.5平方米。長春為二線城市，全市人口400萬左右，人口總量較小且經濟不發達，據此凈月區人均商業建筑面積合理值應為1，以三口之家100平米住房推算，凈月區較為合理的商業建筑面積和住宅建筑面積之比為1∶33，目前凈月區商業建筑面積和住宅建筑面積之比為1∶32（根據凈月區土地收購儲備中心提供的數據整理而成，商業用地面積和住宅用地面積的比例需要根據容積率進行調整）。從比例上看，凈月區住宅用地相對商業用地較少，不利于通過培育商業形成區域經濟的內生增長機制，但問題的核心，實質還是我區人口較少，難以對未來即將形成的商業規模進行支撐（很多商業項目在建，還未正式形成）。

2.與凈月區合理比例相適應的人口規模。凈月目前常駐人口約為30萬人，截至目前，全區共出讓商住用地442.2公頃（商業用地比例約為1/10），商服用地571.4公頃，按照商業用地平均容積率為1保守估計，全區現存商業建筑面積約為616萬平米，全區人均商業建筑面積約為20平米。

截至目前，凈月區共出讓住宅用地約1 870公頃，按照住宅用地平均容積率為1估計，全區現存住宅建筑面積1 870萬平米。以三口之家100平米住房推算，現存住宅可供56萬人使用。

以凈月目前的商業建筑面積，要達到經濟內生增長的目的，參照發達地區的經驗，至少需要100萬以上人口配套。

四、小結

過去的十年，地方政府發展地方經濟的手段主要依靠“土地財政”帶來的土地溢價，通過大力發展基礎設施建設來拉動區域經濟增長。在經濟新常態下，“土地財政”這條路走不通了，拉動經濟增長應回到充分發揮土地配置在經濟發展中的重要作用，確定合理的住宅和商業土地的供應量和位置分布，加快人口聚集，拉動消費，進而促進區域經濟增長。

參考文獻：

[1] 朱洪波.經濟發展與土地配置方式的演變[C]//2006中國科協年會12專題分會場第4單元會場論文集，2006.

[2] 徐平.城市經濟增長與土地利用規劃控制探析[J].財經界，2014，（11）.

[責任編輯 陳麗敏]