北京市房價影響因素分析

吳蘭德

[提要] 本文對京津冀一體化下北京房價的中長期因素進行分析，筆者認為北京市房價未來依舊保持一個較高的價格水平，且有中長期的高房價支撐動力。在城鎮化快速推進的中國，城鎮化水平提升后的結果是對房價保持高水平具有滯后性，且短期內的樓市下行壓力及風險因素并不能長期影響房價在未來回歸常態化的趨勢。

關鍵詞：京津冀一體化；城鎮化；房價

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A

收錄日期：2016年1月26日

一、引言

北京市的房價之高已不是一年兩年的短期現象，相比較于中國70個大中型城市的房價走勢，北京的房價一直居高不下。自2014年以來，各大城市相繼取消限購，迎來了樓市小幅寬松的刺激信號，并且部分城市房源庫存積壓嚴重以及地產泡沫的破裂，已出現房價快速下滑甚至“鬼城”現象。而北京市的房價走勢卻有所不同，在城鎮化水平已達到86%的情況下，日益攀升的房價絲毫沒有進入房地產市場的顯著下行通道，加之社會融資及信貸的大量資金流入，北京市高水平的房價為何持續堅挺，值得進一步探討。

本文對北京市房價的影響因素進行分析，引入分布滯后模型，驗證城鎮化對房地產市場是否有滯后影響，從而說明城鎮化的推進是否將在長時間內對房地產市場產生重要的作用。

二、文獻綜述

國內學者對于房地產價格市場走向的研究大多基于價格及土地供給、住宅供給、銀行信貸、貨幣政策及經濟指標考核之間的相關性研究。房地產市場的起步與發展起源于1998年取消福利分房制度之后的市場化，鄭云峰（2013）對2004年以來我國出臺的房地產調控政策進行了時間軸上的梳理，總結出2004年至2007年我國主要采取金融稅收、行政規劃、土地政策等經濟、行政的手段對房地產市場進行調控，且行政手段在2008年以后頻率增加且手段更為嚴厲，在調控期間主要調控對象為開發商和購買者。向為民等（2007）認為我國城市化和房地產投資兩方面均處于上升的階段，且房地產投資的速度快于城市化的發展速度，二者之間存在雙向格蘭杰因果關系。安輝（2013）通過供給和需求的脈沖響應進行分析，對土地供應量、房地產開發貸款、保障房投資額數、通貨膨脹、貨幣供應量、存款準備金率對房地產的價格動態演進變化，從短期和長期兩方面做了詳細的解釋，得出經濟基本面對房地產價格的波動解釋較小，而房地產的調控政策成為影響房地產價格的重要因素。

通過對相關文獻的分析，可以清晰地認識到，已有對房地產價格因素影響的研究，主要從宏觀經濟指標和政策調控的有效性出發，研究其對房地產價格變化程度及其影響。但現實情況是，北京市商品房價格均價月度價格已從2012年2月至2014年4月連續22個月呈現快速上漲，國家采取的貨幣政策、銀行信貸、房貸抵押等一系列措施和行政手段都沒有對房價有顯著的抑制作用，反而出現“越調控房價越漲”的局面。針對該現象，本文將從市場供給和需求、城鎮化進程等因素出發，探討北京市房地產市場價格和城鎮化之間的關系。

三、實證分析

本文選取商品房銷售額、房地產投資增速、城鎮化率指標和商品房價格，著重考慮中長期城鎮化水平對房價的變化，驗證北京市城鎮化率和北京市商品房平均銷售價格的相互關系。

1、單位根檢驗。由表1同理我們可以得到，一階差分的商品房銷售價格和城鎮化率是平穩序列。（表1）

2、協整檢驗。單位根檢驗臨界值為-5.18，小于5%顯著水平下的臨界值，所以原序列為平穩序列。原方程殘差時間序列為平穩序列，則可以得到北京市商品房平均銷售價格與城鎮化率存在協整關系，二者存在長期均衡關系。

3、格蘭杰因果檢驗。假設城鎮化率不是商品房銷售價格的格蘭杰原因，在對兩個變量做格蘭杰因果檢驗以后，發現應該拒絕原假設。所以，應該認為城鎮化率是影響商品房平均銷售價格的格蘭杰原因。（表2）

4、回歸分析。根據上述模型的判斷，推斷出城鎮化率對商品房平均銷售價格的影響著重于長期均衡狀態下的影響。短期內商品房平均價格的上漲是基于短期內政策的作用及宏觀調控政策的短期效應。城鎮化率對商品房平均價格的影響存在滯后效應，為了驗證這個猜想，本文將引入分布滯后模型說明問題。

方程引入對數化的城鎮化率滯后一期、滯后三期、對數化的商品房銷售額、對數化房地產投資增速滯后一期，剔除城鎮化率滯后二期變量，使用OLS法估計參數，得到結果如表3所示。其中，變量CZHRATE表示城鎮化率，FSALES表示商品房銷售額，INV表示房地產投資增速。（表3）

由方程結果得到，商品房銷售額每增加1%，北京市商品房平均銷售價格平均增加0.38%；房地產投資增速增加1%，北京市商品房平均銷售價格平均增加0.008%；模型可決系數0.9837，說明該模型擬合較好。城鎮化率滯后一期和城鎮化率滯后三期對商品房平均銷售價格存在顯著的影響。因此，可以證明城鎮化率不僅在中長期對商品房平均銷售價格存在正向關系，而且城鎮化水平的不斷提升是支撐北京市高房價水平的長期動力，具有顯著的滯后性。

四、城鎮化對北京市房價的影響

1、城市公共服務水平對北京市房價的影響。北京市作為京津冀地區的核心，發揮核心經濟功能，其城市本身所擁有的社會保障、公共服務供給在全國都處于領先地位。據2015年國家統計局最新數據顯示，北京市常住人口達到2，151.6萬人，并且以年均30萬至40萬的增速上漲，嚴重失衡的土地和人口增長之間的矛盾使京津冀一體化成為合理的長期必然趨勢。但更為重要的是，北京市在其醫療、社保、教育等民生保障領域的資源配置集聚，周圍其他地區與其差距明顯，吸引了來自各地區乃至全國的流動人口。外來常住人口的增加，以及高水平公共服務的吸引力，將成為我國在樓市調控主基調不變的基礎上，房地產市場未來的巨大發展潛力。

2、人口流動的因素。中國宏觀經濟目前處于整體產能過剩的狀態，鋼鐵、服裝行業的產能過剩遠遠超過房地產業。鋼鐵行業作為房地產行業的關聯行業，顯示出房地產行業作為中國經濟增長的支柱性產業的重要性。2014年GDP增速的下滑，很大程度上是因為宏觀調控對房地產的打壓，全國各大城市相繼出現了庫存積壓的嚴重產能過剩。而北上廣深作為一線城市，流動人口頻繁，由于城鎮化進程的加快，具有強大的“人力虹吸效應”。所謂“人力虹吸效應”，就是高技術的人才、普通的勞動力、消費市場向大城市轉移。高人口密度的北京，其商業核心區域的強大吸引力，依然是高凈值人士投資地產的優質選擇。

五、建議

本文研究表明，房地產投資增速引發的房地產業過快增長和房地產交易市場的景氣現狀對未來樓市的發展作用將逐漸減小，而北京市的房價在中長期將繼續保持在高水平。由于城鎮化的逐步推進，新型城鎮化將在未來對房地產市場的發展起到重要作用，城鎮化率的逐步提高是未來樓市回歸常態化的內生動力。針對未來房地產市場的良性發展，完善市場機制以顯示有效的住房需求與供給，提出如下建議：

1、房地產作為拉動中國宏觀經濟的重要引擎，涉及到金融、信貸、財稅、土地等行業和政策基本面。因此，在樓市調控及一定時間內調整的同時，中央全面深化改革中提到的金融、財稅改革等須同步進行。首先，定向調控的新常態使資本市場充分發揮服務作用，銀行信貸應從房地產領域分離，投入到以拉動內需為導向的相關行業及制造業領域，最終實現中國經濟結構轉型、產業升級；其次，高房價的組成部分中很重要的一部分是土地及建設成本，包括政府所收的12項稅56項費，如果土地財政中的這部分費用無法消減，房地產固定成本也將無法消減。未來房地產市場的供需由市場決定，政府土地財政、財稅政策規定等行政干預必須要向“小政府，大市場”的角色轉變。

2、京津冀一體化的新型城鎮化戰略核心是徹底拋棄“一畝三分地”的發展思維定式，互相開放，建立統一的市場及機制，形成區域間經濟互補態勢。消除地區間的發展差距，實現地區間資源配置的共通共融，實現“以人為本”的城鎮化，消除城鄉二元結構這一長期癥結，轉變農村集體經濟的發展模式，才能促進城鄉與區域之間的均衡協調發展。關注民生問題，提高房地產業的服務質量，更多地參與到保障房、經濟適用房等建設中去。

3、城市群、都市圈中核心城市或地區的房價水平，往往高于全國的平均水平，但城市群更強調城市間的經濟和社會聯系，把大城市的高就業以及吸納能力的優勢和周邊中小城市的低生活成本優勢良性地結合起來，產業集聚和人口集聚的聯動效應可將經濟運行成本降低。

4、房地產市場未來運行穩中求上，京津冀一體化的著力點應是各地區企業與政府之間的互補互助，實現產業的均衡發展與公平共享。城鎮化推進不會快速推動房價，但京津冀一體化這項重大國家戰略將長期支撐城市群核心區域的房地產市場的創新和繁榮。

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