房地產企業的融資渠道研究

王永生

摘要：房地產行業是一個資金密集型的行業，房地產企業的發展壯大離不開大量資金的支持。但是我國目前房地產企業的發展正面臨著自由資金不足、融資渠道單一等問題，本文通過分析當前房地產企業的融資渠道存在的問題，根據問題提出相應的解決對策。

關鍵詞： 房地產企業； 融資渠道； 研究

房地產企業是我國國民經濟體系中投資、消費和進出口的主力軍。但是其融資渠道目前是以銀行貸款為主，隨著國家各項宏觀調控政策的出臺使得房地產企業的融資難度增大，房地產企業的融資有向多元化渠道發展的傾向。

一、我國房地產企業融資渠道存在的問題

（一）房地產企業自有資金不足，依賴貸款比較嚴重

有研究發現，當前絕大多數房地產開發企業自身的條件并不完整，自有資金嚴重不足，一般自由資金只占到總投資的百分之二十左右。自由資金的不足導致房地產企業過分的依賴貸款，但是因為自身條件的不足又會增加貸款的難度，于是項目常常中途停滯不前。

房地產企業自有資金與企業的盈利能力是成正比的，盈利能力強的房地產企業自由資金會相對更加的充足。因為，房地產行業本身就存在著很大的風險，因此并沒有太多人愿意對房地產企業投入太多的資金，但是自由資金的不足會影響房地產企業對一些有發展潛力項目的獲得。對于房地產企業來說，讓投資人相信項目能夠取得成功、具有較強的盈利能力，同時企業有優秀的技術人員和銷售人員等，有利于增加投資人對項目進行投資的意愿，從而讓房地產企業籌集到更多的資金。

（二）房地產企業融資渠道比較單一

我國房地產企業資產負債率在中小型的房地產公司能占到百分之八十以上，但是通常房地產企業的資產負債率在百分之六十五左右才更加安全，有更強的抵御風險的能力。而這些負債中銀行貸款作為資金來源占到了百分之六十以上，因此，一旦融資渠道遭遇阻礙，房地產企業的資金鏈很容易緊張甚至斷裂，進而導致風險爆發。

（三）房地產融資渠道容易受國家政策影響

地產開發商的資金來源主要是自有資金、銀行貸款、信托融資和利用外資。但是，過快增長的房價給人民的生活帶來了一定的困難，政府為了保障人民生活的穩定，從而出臺了一系列的政策來抑制房價過快的增長。如2010年的《國十條》、《新國十一條》，2013年的《國五條》，這些政策的出臺讓房地產企業的融資渠道受到了阻礙，降低了房地產交易進行的數量，增加了房地產企業資金運行的成本。間接證明了房地產企業融資渠道單一，容易受到政策變動的影響。

（四）房地產企業金融融資創新工具有限

我國房地產企業的金融工具通常就是前文所述的自由資金、銀行貸款和預收款，與發達國家相比，我國房地產企業金融創新是相當的薄弱。這不但影響了房地產企業抵抗風險的能力，還使我國的房地產金融產業遠遠低落后于發達國家。我們需要根據自己的實際情況，不斷地向發達國家的房地產行業學習，從發達國家的融資渠道中挑選出適合我國房地產企業的融資渠道，來拓寬我國房地產企業的融資渠道。

二、完善房地產企業融資渠道的建議

（一）建立健全我國房地產金融市場體系

房地產帝業金融市場體系的建設健全是房地產企業流動性的天然需要。房地產行業作為一個資金需求密集型的產業，建立資產流動的金融市場體系是非常重要的，流動性對企業的變現能力、流通能力、對機會的把握能力都是有重要影響的。建立流通的市場體系需要現代的金融工具去實現。例如資產的證券化就可以使房地產金融資產在二級市場上更容易的進行交易和流動，而不再僅僅是集中于信貸機構的資金來源。

（二）國家適當減少對房地產融資渠道的限制

如前文所述，我國房地產企業目前的融資渠道是非常少的，甚至很多企業除了銀行貸款都不知道還有其他的融資渠道。這些都不利于房地產企業融資渠道的拓寬。而國家近幾年為了遏制房價的持續增長還出臺一系列的調控措施增加了房地產企業從銀行貸款的難度。這無疑使本來就資金匱乏的房地產企業的發展雪上加霜。但是，國家也應該認識到，政策對房價的抑制作用是非常有限的，期限也比較短，這并不是解決房價升高的根本方式，只能使房地產企業的融資渠道變得更加狹窄，政府應該鼓勵房地產企業融資渠道的拓寬并且積極的出臺相關的政策進行引導，讓房地產企業有更多的資金去建造、開發房屋，緩解公眾的住房需求。為了緩解低收入群體的住房需求，國家可以通過建造公共廉租房和經濟適用房來滿足。而商品房的價格應該通過市場來進行調節，如果政府進行過多的干預會影響房地產企業健康發展。

（三）發展多元化融資渠道

國家近些年相繼出臺的政策越來越不利于房地產企業從銀行貸到款，但是銀行現有資金的不足讓他們不得不進行融資來發展，因此，發展多元化的融資渠道就是房地產企業進行融資的趨勢。隨著我國金融行業的發展和完善，股權與債券融資、抵押貸款的證券融資等形式都成了房地產企業可以考慮的融資渠道。通過多種融資渠道的結合可以緩解房地產企業對銀行融資的依賴，拓寬了資金的來源也減少了資金的壓力。許多大型的房地產企業在多元化融資渠道的發展方面走在行業的前列，在中小企業進行多元化融資渠道的推廣才是重點。再多的融資渠道、再低的融資成本也要與企業自身的發展方向相結合才能產生完美的化學反應，從而尋找出最有利于企業發展的融資渠道組合。

參考文獻：

[1]姚麗娟.新形勢下房地產企業多元化融資渠道探析[J].財經界（學術版）， 2015（06）.

[2]汪波.我國房地產企業融資渠道探討[J].中國物價，2008（07）.

（作者單位：西安印刷包裝產業基地（集團）發展有限公司）