物業管理中存在的問題及優化對策

寧婉婷

【摘 要】長期以來，我國都致力于和諧社會構建，為此國家和人民做出了諸多努力。隨著我國城市化建設進程加速，物業管理迎來了新的發展機遇，并在和諧社會建設中發揮了積極作用。物業管理的根本任務是為廣大業主提供服務，通過整頓環境、配套建設等方式為人們提供和諧穩定的生活空間。本文在對物業管理相關問題作出分析和論述的基礎上，就物業管理優化進行了研究，以其提高物業管理質量，為居民創造和諧、愉悅的生活環境。

【關鍵詞】物業管理；問題；優化；和諧社會

引言

市場經濟環境下，物業管理以群眾自治的形式進行生活管理，具有鮮明的中國特色。加強和優化物業管理是轉型期社會事務管理的要求，也是發展民主政治的重要舉措。然而，隨著物業管理引入市場競爭規則，逐漸暴露出諸多問題，有物業管理引發的社會矛盾頻發，嚴重影響了和諧社會構建。如何有效解決物業管理相關問題成為了時下人們關注的焦點。

一、物業管理中存在的問題

經過長時間的探索實踐，物業管理得到了長足發展，并取得了一些成績。但是，以當前我國的物業管理現狀來看，其中還存在不少問題，主要體現在以下幾個方面：

（一）服務水平不高

物業管理是一項具有一定盈利性質的社會服務工作。市場經濟條件下，物業管理體現出了社會化、專業化、企業化以及市場化傾向。經調研發現，部分物業管理企業的服務水平并不高，限制了自身的可持續發展。例如，有些物業管理企業受利益驅使，忽視了自身的服務性質，在國家法律規定之外巧立名目、自行收費，而且一味地追求短期利益，對基礎配套建設投入不足，影響了業主的服務體驗。在這一定程度上激化了業主與物業管理部門之間的矛盾，進而引發了業主的信任危機，因為他們不愿為物業管理服務買單，導致物業管理收費困難重重。如果沒有足夠資金的支持，物業管理基礎建設就是一場空談，如此勢必會使物業管理陷入惡性循環的境地。另外，造成物業管理服務水平不高的另一個主要因素是員工素質不高。即使企業建立了科學的服務標準，假如沒有員工的支持和落實也將毫無意義。

（二）各方矛盾重重

物業管理是一項系統工程，牽涉到物業管理部門、居民委員會以及業主委員會三方的責任。構建三方和諧穩定關系，是做好物業管理工作的基礎和前提。其中，居民委員會是一種群眾組織，代表著廣大業主和物業管理主體的利益，具有自治的特性。居民委員會要在基層政府的指導下開展相關服務工作，并及時反饋群眾意見、要求等信息，其職責涉獵治安、民政、教育以及生育等領域。由于居民委員會權責有限，面臨物業管理主體與業務矛盾沖突時，多以說服協調為主，缺乏高度認同，因而常常被漠視難以發揮協調功能。此外，業務委員會主要負責維護業主利益。然而事實證明，部分業主委員會由于自我約束力差，導致選舉、管理過程中爆發出了諸多沖突，損害了業務方的利益，增加了業主的不滿情緒。有的業主委員會不通過業主直接內定成員，加上追求個人利益現象頻發，使得業主間矛盾沖突不斷，不利于和諧居住環境建設。

（三）法制建設匱乏

近年來，雖然我國逐步加大了物業管理方面的法制建設，但是仍處于不完善狀態，對參與各方的職責和義務規定模糊，缺乏一定的可操作性。加之相關配套制度建設不全，司法訴訟程序繁瑣、耗時長、效率低，導致物業管理參與各方之間的矛盾得不到高效解決，人民群眾的合法利益難以有效維護，容易使矛盾升級甚至爆發暴力沖突，嚴重影響了我國和諧社會發展。在這樣的制度環境下，政府職能管理部門職責認定模糊，一旦遇到問題時常出現互相推諉的現象，很難實現對物業管理服務市場的有效監管，為物業管理主體的違規行為提供了空擋。在紛雜換亂的經濟市場中，這很容易引起物業管理企業間的惡性競爭。為了緩解壓力一些職業素養不高的企業可能會選擇鋌而走險，這無疑增加了物業管理違規操作的幾率。新時期，進一步完善物業管理法制建設，是提高物業管理效率和質量的重要途徑。

二、優化物業管理的對策

現代生活中，提高物業質量是構建和諧社會必不可少的一環。作者針對上文中提及的物業管理問題，提出了以下幾種優化物業管理對策，以供參考和借鑒。

（一）強化服務意識

物業管理本身就屬于服務性質的工作。強化物業管理主體的服務意識，是促進物業管理行業可持續發展的根本途徑。物業管理服務企業需要完善內控制度、加強文化建設和重視員工培訓，通過不同方式不斷提高服務水平，以最大限度地獲取業主認可和信任，建立自身與業主之間和諧、穩定關系，從而保證物業管理相關工作順暢進行。具體而言，物業管理企業應該立足業主需求，在原有工作制度的基礎上加以完善，建立包含管理制度、考核制度、激勵制度、培訓制度等在內的制度體系，明確各部門及員工肩負的職責，并細化物業管理工作目標，從而指導和監督員工行為。同時，物業管理企業還應該重塑企業文化，加強員工職業培訓，從而樹立他們良好的服務意識，提高其職業素養和業務能力，使其為廣大業主提供優質服務，減輕自己的工作負擔。

（二）加大政府引導

政府在物業管理中的引導作用毋庸置疑。政府有關主管部門需要了解物業管理各主體之間的利益關系，并指導其建立有效的運行機制。在可行的條件下，各地政府可適當下放權力，擴大居民委員會的權責范圍，尤其分擔部分日常事務，從而減輕政府壓力的同時，強化居民委員會的協調功能。此外，政府還應引導業務委員會建立有效的運行機制和監督機制，明確其維護業主利益的核心任務，從法律制度層次上規范業主委員會選舉、管理等實踐操作行為。引導居民委員會堅持會議合議制，明確其民主的基本工作原則，從而使其高效地開展本職工作。除了政府層面對居民委員會的支持，小區本身也應加大對居民委員會的物質支持，如提供專門辦公場地、適當提高委員津貼等，以多種方式激發委員們的責任心和積極性。

（三）完善法制建設

物業管理質量直接或間接地關系到和諧社會構建。因此，國家需要從法律制度入手，進一步細化物業管理規范和實施細則，明確各部門及企業、委員會、業主的權責，維護好他們的合法利益，為其提供解決糾紛的有效途徑，從而營造良好的社會法制環境。在此基礎上，政府有關主管部門則應該意識到自身職責所在，并加強與其他部門的交流配合，及時處理人民群眾提出的建議和要求。同時，政府部門還需要加強對物業管理主體的監管，積極受理投訴事件，認真考核物業管理服務企業的資質和水平，一旦發現違規操作即可按照有關法律條例予以處罰，并要求其在一定時間內完成內部整頓工作。政府還可以宏觀調控手段，引導物業管理市場的良性競爭，讓每一個物業管理服務企業都有公平競爭的機會。

結語

總而言之，全面、認真分析物業管理相關問題，并有效予以解決十分重要和必要，對促進我國和諧社會構建具有積極的作用。由于個人能力有限，本文作出的研究可能存在不足之處。因此，作者希望更多學者關注我國物業管理實際，從不同角度審視其中存在的問題，并找出有效解決方案，從而為和諧社會構建提供助力。物業管理各參與主體則需要加強自律，在探索實踐中建立完善的工作機制，并努力付諸于實踐，以營造物業管理新環境。

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