淺析農村房屋執行難問題

鐘云蕓

摘 要：法院尤其是基層法院在執行過程中涉及農村房屋執行時，往往因為農村房屋產權不明晰、農村宅基地使用權限制轉讓以及生存保障性導致債權劣后等多重原因陷入困境。本文試通過對農村房屋執行背景現在予以概括，對當前農村房屋執行過程中遇到的客觀障礙予以分析，試提出進一步解決該問題的建議，以期促進農村房屋的規范執行，保障此類案件申請執行人權利，維護司法權威。

關鍵詞：農村房屋；宅基地；限制流轉；變通執行；

多年以來，“執行難”問題一直是我國司法界的一大困擾。法院生效法律文書得不到履行，申請執行人已得到司法機構支持的合法利益也得不到保護?！皥绦须y”問題能否得到有效解決，對我國社會的長遠發展意義深遠。

本文試從農村房屋執行角度出發淺析執行難問題。

一、背景

在基層法院的眾多執行案件中，多數被執行人為農民，而涉農案件的執結率一向偏低。究其原因，是農民可供執行財產較少，以執行農村居民現金收入實現申請執行人債權難度較大。

農民家庭財產中唯有房屋目標明顯，無法藏匿、轉移，并且價值可觀，因此農村房屋執行案件占到了涉農執行案件的較大比例。以義烏法院為例，農村房屋執行案件占其執行案件總數的67.5%①。然而農村房屋執行難度遠超對一般商品房的處置，在法院程序終結的執行案件中，不少被執行人在農村都有房屋，但都未能執行。

在司法實踐中，由于房屋和宅基地的法律性質沖突，法律法規缺少明確規定等原因，農村房屋的執行困難重重。再加之農村房屋的權屬不清、宅基地使用權限制轉讓以及農民生存性保障等諸多原因，農村房屋執行問題滯阻難行，生效法律文書大多成為了一紙空文。

二、存在問題

1、農村房屋產權不明晰

盡管我國《房屋登記辦法》明確規定了農村房屋的登記程序②，但現實生活中很多農村房屋都沒有辦理登記手續。在遵行不動產物權登記生效主義模式之下，被執行人的責任財產無法發現，也就成了當前農村房屋執行難的重要原因。

按照執行處置房產的相關規定，房產與土地使用權應同時查封，在絕大部分農村房產僅有土地使用權證、沒有房產證的情況下，法院只能到土管部門進行查封。但是由于宅基地使用權登記制度不完善和檔案管理的落后，法院執行過程中往往難以完整查詢村民集體土地使用權的情況。

此外，農村審批宅基地建房一般以戶為單位，房產雖處于家庭成員共同共有的狀態，但大多數登記于戶主一人名下。但一旦依照法律程序執行戶主房屋時，由于共有權屬難以界定，勢必會影響其他家庭成員的權益。

2、農村宅基地使用權限制轉讓

我國房地產立法和實踐中一貫堅持“房地權利主體相一致”原則，即房屋和土地在交易中必須共同作為交易標的，但在實踐中，房屋和土地分屬不同的行政機關管理，并受不同的法律調整，各有其不同的登記簿和權利證書（實行房地合一管理體制的地方除外），在客觀上造成了兩者相互分離的現象。

在現行規則之下，雖然農村房屋的交易沒有限制，但是宅基地使用權卻是“限制流通物”。宅基地使用權的限制轉讓直接導致了農村房屋難以執行。實務中，有的執行法院直接對農村房屋進行拍賣，但卻遇到了買受人難以辦理相關過戶手續的問題。部分地區的國土資源、房屋管理部門認為房屋所有權的轉移將導致宅基地使用權的轉移，違背了我國有關宅基地使用權不能轉移的政策規定，所以不允許轉移房屋所有權。③

依照現行規則，部分農村房屋雖然存在可執行情況，但受讓人范圍卻受到了極大的限制。第一，農村房屋不能向城鎮居民轉讓；第二，農村房屋不能向本集體經濟組織之外的農村村民轉讓；第三，農村房屋不能向本集體經濟組織的有房村民轉讓。以上對農村房屋受讓范圍的限制，讓執行人員非常棘手：第一，難以變現，變賣、拍賣農村房屋過程中，找不到適格的買受人；第二，難以抵償，申請執行人屬于同一集體經濟組織，且無住房者，非常少見。④

3、生存保障性導致債權劣后

依我國《民事訴訟法》的規定，被執行人及其扶養的家屬就“生活必需費用”和“生活必需用品”享有執行豁免權，這是生存權高于債權理念在執行制度中的具體體現＼+⑤。

根據相關規定，對農村房屋的執行受到以下限制：第一，對于屬于被執行人及其所扶養家屬生活所必需的房屋，法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債；第二，對于屬被執行人及其所扶養家屬必需但已設定抵押的房屋，在給予被執行人一定的寬限期并由申請執行人或集體經濟組織提供臨時性住房后，可以拍賣、變賣或抵債。這些規定都使得部分債權劣后，無法實現。

三、出路

1、完善對農村房屋及宅基地的法律法規

現行法律法規及相關政策對于宅基地流轉等方面規定存在著不協調和沖突，其中有相互沖突亦有空白，導致法院對農村房屋的執行困難重重。這些困難單靠司法實踐無法解決，更應從立法角度來進一步規范，對農村宅基地、農村房屋的產權歸屬以及產權流轉做出明確規定，例如在農村宅基地集體所有的基礎之上，放寬對流轉方式的限制，允許符合條件的農村房屋與城市商品房一樣，合法上市轉讓。

此外，還可提請最高院完善《拍賣規定》的司法解釋，明確規定國土資源管理部門、建設部門有配合辦理農村房屋權屬轉移登記手續的義務。地方法院也可協同當地房管、土地、建設等部門形成會議紀要等文件，明確各部門協助內容，以減少買受人對農村房屋過戶障礙的顧慮，提高拍賣成功率。

2、健全農村房屋及宅基地權屬登記制度

農村房屋的執行以調查房屋登記為前提，因此有必要盡早建立統一的登記系統，明確登記機關登記程序、登記內容以及登記效力。針對農村建房審批時以戶為主，但登記的所有權人僅為戶主一人的現象，有關部門在登記權利人時應將其他家庭成員（尤其是子女或者父母）的共有權登記錄入。如發生農村房屋所有權變更，應要求相關人員根據物權法的規定及時到管理部門進行變更登記，否則將不產生對外抗辯權力。

3、法院變通執行方式

法院應當根據實際執行情況，變通執行方式，采取較為妥善的方式來處理農村房屋執行難問題，而非簡單地以農村房屋不得流轉為由裁定程序終結。例如在處置被執行人房屋存在困難時，或存在無法拍賣、拍賣不成交等情況下，將被執行人房屋進行出租，執行租金、或直接將被執行人房屋使用權通過協議一致或下裁定的方式交給申請人等方法。在不轉移房屋的所有權的前提下，轉移房屋使用權以達到執行案件的效果。

此外，在不違背現有法律精神的前提下，法院可與農村集體、房管、土管等部門協調，適當擴大房屋受讓范圍，允許同（縣）區或者同鎮范圍內農業戶籍人員、本村就地農轉非人員、嫁入本村或入贅本村但戶口未遷入的人員、村集體組織成員與非集體組織成員共同購買農村房屋等。在經濟條件許可的地區，也可商請村集體組織將農村房屋回購，將回購所得資金支付給申請執行人，從而達到執行案件的目的。

[注釋]

①《農村房產執行難》載金華時報， www.jhnews.com.cn， 2015年4月28日訪問。

②《房屋登記辦法》第82條規定：“依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集體所有建設用地建造的房屋，可以依照本辦法的規定申請房屋登記。”

③王偉，《論宅基地使用權及其上屬房屋的執行問題》，最高人民法院執行工作辦公室.執行工作指導（總第21輯）.北京：人民法院出版社，2007年版。

④吳萍，《農村房產執行的法律障礙及其出路》，法學論壇，2007年第6期。

⑤葛行軍，《論民事執行順序；沈德詠.強制執行法起草與論證（第一冊）》，北京：中國法制出版社，2002年版248頁。

（作者單位：浙江省溫嶺市人民法院，浙江 溫嶺 317500）