“價高命短”的中國房子

馬光遠

上期專欄，我談到70年的土地使用權問題，但如果從建筑壽命來看，焦慮于住宅70年的產權到期后會如何，其實沒有太大意義：因為絕大多數的中國建筑物根本維持不到70年！這個冷酷的事實，讓最近圍繞土地使用權70年的爭議頗具幽默色彩。

中國的房子，應該活多久？

中國是世界上每年建筑量最大的國家，70多億平方米新建面積，消耗全世界50%的水泥和鋼材，但中國建筑物的壽命大多只能持續25-30年。以平均30年的壽命計算，不到英國建筑132年壽命的1/4，不到美國建筑平均壽命74年的1/2。

中國的房子，應該活多久？按照住宅土地使用權的年限，應該有70年；而按照《民用建筑設計通則》規定，重要建筑和高層建筑主體結構的耐久年限為100年，一般性建筑為50-100年。居民住宅很顯然不屬于“重要建筑物”之列，但法定的年限最少亦應該滿足50年的使用壽命。但實際情況是，中國建筑壽命50年罕見，30年普遍。

如果要論價格，中國很多城市的房價早已“趕英超美”。我看到某機構對全球最貴城市的房價排名，前10名的城市分別是摩納哥、香港、倫敦、紐約、悉尼、日內瓦、新加坡、上海、巴黎和北京。北京、上海均入圍全球最貴房價榜單。

但是，如果考慮到中國房子的計算是包含公攤在內的建筑面積，同時，土地使用權的年限不是永久的，其實，中國很多城市的房價排名要遠超于這個名單。在北京，四環內普普通通的房子都上千萬；在遠郊，買一套不是別墅的“別墅”至少要花3000萬元人民幣。這個價格在美國可以購置一處莊園，永久產權的，在歐洲可以置下一座城堡，文物式的，而在中國北京的中心地帶，卻只能購買透過窗戶可以清楚地看到鄰居內衣顏色的所謂“豪宅”，而且，沒有法定的永久產權，可謂“紅顏薄命”。

質量問題，還是制度問題？

每年，全球一半以上的水泥都澆灌在中國的土地上，而捆綁著祖宗三代人收入的房子卻只能維持30年，原因何在？

其一，偷工減料。住建部特聘專家周磊曾表示：“現在全國相當多的建筑工程、質量在造假！”廣東省質監局朱明峰直言，“2007年底到2008年廣州新建的商品房，最好還是不要買。因為這段時間建造的樓盤普遍有偷工減料、以次充好的現象。”

其二，結構性缺陷。由于建筑結構問題，許多鋼筋混凝土的壽命不過25年左右。

其三，人為拆除。很多建筑沒有使用幾年，就因為城市規劃修改而被人為拆除。比如：前幾年名動一時的無錫市第一人民醫院綜合樓，用了僅七年時間，就要被爆破拆除。說來也是，既然政府如此熱衷于拆拆修修給自己找事干，開發商對建筑的質量有什么可擔心的呢！

住建部幾年前的抽查結果表明：全國30多個省的90多個城市中的180多個建筑工程，96.1%的合格。這似乎意味著，中國建筑遠低于國際和法定標準的30年壽命基本合格。這樣，很多人舉三代之力購買不足70年的使用權之后，實際得到的是被打了對折的一套短命的房子而已，而且還要時時擔心地方政府以“歪舊房”改造的名義而強令拆遷。

當然，將中國建筑的短命放到目前這個特殊的語境下就會發現，建筑物的短命，與其說是一個質量問題，毋寧說是一個制度問題，是房地產各種亂象的生命體征反應而已。這幾年很多財富機構的報告也告訴我們：中國人80%以上的財富其實都是房子，這說明你的主要財富表現在價格昂貴而壽命短暫的房子上，而這種配置的風險是很大的。

了解我的人都知道，我在中國房地產問題上實事求是，從不刻意唱空或者唱多，更不會站在開發商的角度故意鼓吹大家買房子。我判斷房子要漲的時候，會提醒大家買房子；判斷房價要跌的時候，會提醒大家等一等。但對于很多沒工作多久的年輕人，我一直認為不應該著急買房子，如果一個年輕人一開始就背負極為沉重的房貸包袱，他是不可能有其他理想的。晚買房子，不等于輸了你的人生，但如果被房子“壓彎”了理想，你的人生肯定走不遠。