試論房地產估價行業存在的主要問題及對策

黃潔

摘 要：我國房地產估價行業發展時間較短，盡管取得了很大的進展。但是無論在理論上，還是實踐上，都存在種種阻礙行業健康發展的問題。本文指出了當前我國房地產估價行業存在的主要問題并嘗試給出相應對策。

關鍵詞：房地產估價；主要問題；對策

我國房地產估價活動歷史悠久、源遠流長，上千年前伴隨著土地和房屋的買賣、租賃、典當等活動的陸續出現，就產生了房地產估價活動。但是，房地產估價作為一個行業得以發展是在改革開放以后。新中國成立以后，由于體制原因，在很長一段時間里，我國房地產估價活動基本消失。直到1978年以后，在改革開放的背景下，隨著城鎮國有土地有償使用和房屋商品化的推進，我國的房地產估價活動才開始復興。

經過短短幾十年的時間，我國的房地產估價行業取得了很大的發展：估價業務數量持續增長，估價法律法規不斷完善，估價標準體系逐步健全，估價技術方法日趨成熟，估價專業隊伍日益壯大，估價執業行為更加規范，估價服務質量明顯提高，估價行業的社會影響顯著提升。但是，畢竟該行業在我國的發展歷史還不長，無論在理論上，還是實踐上，都存在種種阻礙行業健康發展的問題。本文指出了當前我國房地產估價行業存在的主要問題并嘗試給出相應對策。

一、立法滯后

1994年7月5日頒布的《中華人民共和國城市房地產管理法》明確賦予了房地產估價法律地位，使房地產估價成為國家法定制度。目前也形成了初步的法律框架。但是，關于房地產估價的專門法律卻一直空白。無法可依難免造成人治、雜治等混亂局面。盡管部分的法律法規對房地產估價機構以及估價人員的管理做出了相關規定，但是涉及范圍小，規定不全面，而且標準較低。對各種違規行為也缺乏具體可操作性的規定。

二、準入門檻低

根據我國房地產估價機構資質等級管理的規定，房地產估價機構資質等級分為一、二、三級。各等級有不同的劃分標準，但是綜合來看，該標準仍然較低。按此標準成立的估價機構規模較小，難以勝任相應等級的估價業務。此外，估價機構從業人員素質參差不齊。而且，我國注冊房地產估價師執業資格考試限制條件較低，審核程序走過場，考生魚目混珠現象較為嚴重。再者，注冊房地產估價師考試通過后，完成注冊即可，只此一個級別，完全不能體現不同估價師資歷的深淺和水平的高低，也起不到激勵估價師繼續深造學習的作用。

三、估價市場不規范

我國現有資產評估機構，土地估價機構和房地產估價機構。相應的估價師有資產評估師，土地估價師和房地產估價師。考試通過后都可稱為估價師，而且都沒有進一步劃分等級。在具體的評估實踐中，分別依據不同的標準出具相應的估價報告。因此在實務中，經常會出現一類估價機構的估價結果不被其他類別估價機構認可。這樣不僅不利于估價行業的健康發展，而且在一定程度上限制了公平競爭。

由于一些估價機構是脫鉤改制過來的，因此其憑借與政府部門的關系，既從事中介性估價又從事事業性估價，與脫鉤改制的目標相背離。一些政府部門則憑借行政權力超出本身職權對估價機構的執業活動實施干預，與其進行權錢交易，造成了市場的不公平競爭。同時，在估價機構之間，為了爭奪客戶，一些估價機構想盡辦法在收費和估價結果上大做文章。比如在收費上，為了招攬客戶，定出不合理低價或者給出高額回扣。在估價結果上，刻意迎合委托方，盡可能評估出委托方滿意的結果。其后果就是房地產估價報告質量的嚴重下滑。這些現象不僅影響了房地產估價行業獨立、客觀、公正的形象，也擾亂了市場正常秩序，導致惡性競爭和不公平競爭的存在。

四、管理體制束縛

我國房地產估價行業的管理模式主要是以管理估價機構為主，通過協會約束估價機構，再通過估價機構約束估價人員。但是目前由于估價協會的作用有限，造成了我國估價市場的不規范。

在全國范圍來看，我國的房地產估價行業仍然缺乏統一的管理機構。目前行業的管理體制是“政府主導下的協會自律管理”。房地產估價行業協會雖然是自律性的管理組織，但是由于其在政府主導下運作，很大程度上貫穿了政府部門的意志，形式獨立而實質不獨立。

五、行業自律缺失

行業自律管理的依據是行規，而行業從業人員的職業道德規范以及行業的執業標準又是行規的主要表現形式。但是我國的房地產估價行業目前還沒有統一的職業道德規范和執業標準。

目前地方性的房地產估價師協會組織在我國的很多城市都尚未成立。政府部門承擔了部分應由估價師協會承擔的責任。即使成立了地方性協會組織的城市，由于很多協會組織還保留著政府部門的印記，其服務行業的職能還不完善。很多的學術以及業務交流僅僅在個別的估價機構和估價師之間自發地進行。協會對房地產估價行業的統領以及約束作用沒有得到充分發揮，行業的自律管理尚未形成。

隨著國內房地產的開放，房地產估價行業面對的國際、國內競爭和挑戰更加嚴峻。為了迎接挑戰以及順應房地產估價行業未來發展的趨勢，采取有效的對策應對目前我國房地產估價行業存在的問題， 是整個行業亟待解決的問題。

為了房地產估價行業的持續健康發展，應從以下幾個方面著手：首先，建立健全房地產估價行業的法律法規，制定房地產估價師職業道德規范以及執業標準；其次，加強房地產估價行業協會自律組織建設， 提高其服務行業、培養人才、促進交流的職能，通過行業自律，促進誠信經營，維護市場正常秩序；最后，進一步理順政企關系，實現政企分開，維護公平競爭。

參考文獻：

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