農村宅基地使用權流轉的成因及理論探討

摘 要 土地是人類社會生產、生活的物質基礎，“自有人類以來，有關土地歸屬和利用的種種制度設置和制度運行，便始終與社會安寧和社會發展緊密相連，與社會的興旺和衰敗息息相關”。而農村土地使用權創建以來，由于受到農村土地只能用于農業生產及農民生活保障觀念的影響，其流轉受到了嚴格限制。當前調整農土地使用權流轉的法律主要有《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國物權法》等。宅基地使用權流轉問題是我國土地改革制度的絕大部分。

關鍵詞 宅基地使用權 流轉 農村

作者簡介：朱桂存，聊城大學東昌學院經濟管理系教師（助教）。

中圖分類號：D922.3 文獻標識碼：A 文章編號：1009-0592（2016）02-183-02

一、農村宅基地使用權流轉成因分析

農村在基地使用權在法律上雖然不能全部流轉，但是后來出現了出租或者出賣自己的住所后，從根源上是無法解釋在申請宅基地，在現實的社會實踐中還是出現大量的流轉行為。宅基地使用權制度的核心形式是在基地使用權流轉。這種流轉是指宅基地使用權人與他人之間的流轉，包括轉讓、抵押等形式。顯然這幾種流轉行為在主題上還為限制。但是筆者通過法律及政策可以了解到，以上這些不正確的操作思路是無法實現的宅基地流轉行為。目前我國大量的產生宅基地使用權流轉，主要有以下原因：

（一） 農村在基地流轉是現代物權發展的必然體現

從所有的整體社會法律較多來分析，有效地利用資源，最終目的是想通過正規的途徑促進資源的最好的優化配置，使大量的資源來增加社會財富。雖然宅基地使用權是一種永益物權，但是財產價沒能及時確定其歸屬發揮到最佳作用。國家的法律法規如果能允許宅基地使用權流轉，最終資源的配置才能起到最佳狀態。為了實現在基地使用權的完全效力，只有具有明確的產權除外，價值的實現才具有有效的流轉途徑。

（二） 農村宅基地使用權流轉是我國城鄉一體化化發展的需求

1958年頒布的《戶籍登記條例》使得1954年《憲法》所確立的“公民遷徒自由權”成了空頭支票，1975年、1978年和現行《憲法》則干脆取消了“公民遷徒自由權”。隨著社會主義市場經濟體制改革的推進，這種二元社會結構實際上難以持久。大量居民涌入城市工作和學習，據國家統計局《第二次全國農業普查主要數據公報（第1號）》顯示，隨著社會的發展，經濟水平的提高，越來越多的人民已在城市購買房屋定居。同時，也隨著交通設施的完善及生活方式的改變，越來越多的城鎮居民在鄉村購房居住。這樣，人員、動產經濟資源等已基本實現城鄉暢通。近些年，我國城市化進程步伐明顯加快，城市化率已經從1978年的17.8%上升到2009年的47.5%。2008年10月黨的十七屆三中全會通過了《中共中央關于推進農村改革發展若干重大問題的決定》，其中九次提到了城鄉經濟社會一體化發展問題，一并指出到“2020年城鄉經濟社會發展一體化體制機制基本建立”。因此，要依法促進公共資源在城鄉間合理配置及流動。

城市化進程中，眾多進城定居的農村居民已經在城市購買房屋而其農村房屋很少使用甚至完全廢除。禁止宅基地流轉，使宅基地大量閑置，造成資源的嚴重浪費。可見，構建完善的宅基地使用權流轉及市場機制，可滿足城鎮居民和農村居民的各自需要，是城鄉一體化發展之資金、勞動力、技術等流轉的保障和前提。

（三）農村宅基地使用權流轉促進了價格的低廉性

我國農村宅基地使用權的流轉是無償取得的，其根本原因必然是與國家某個地方性的使用權具有千差萬別的區別。況且對于現有的土地市場基本上對成熟的城市來說不具有飽這一學說。正因如此，這些開發商逐漸由城市轉向農村、郊區進行開發投資，是廣大農民的土地價格低廉。在這種形勢下，大部分農民愿意將多余的房屋出租，轉讓，這一現象是事實。伴隨著農民進城打工，農村的宅基地空缺就越多，在經濟生活越來越好的條件下，而很多農民為了孩子上學，醫院方便等等原因，他們不愿意回到農村，導致農村人口越來越少，因此在客觀上來說使宅基地使用權的流轉創造了良好的條件。

二、 農村宅基地使用權流轉的理論探索

流轉是宅基地使用權依法取得的宅基地使用權發生權利的轉移，主要有轉讓、抵押、繼承等方式。而因使用權的法律法規定不明確及使用的特殊性，是否能流轉，怎樣流轉，一直是理論界爭論的問題。在《物權法》立法過程中分歧較大，可概括為：禁止流轉論、自由流轉論。

禁止流轉論的觀點認為，宅基地使用權在農村基本生活保障的基礎上，很多外流的農民最終返鄉或者留下的概率無從計算。宅基地使用權不能轉讓，如果轉讓也只能在集體組織內部進行。宅基地使用權具有省份特征，所以說不能隨便轉讓出去，只能在規定的范圍內進行活動。所以說宅基地具有一定財產權利。

自由流轉輪的觀點認為，雖然宅基地使用權具有私權，一經有效創立，便可像其他私權一樣能自由行使和處分。怎樣處分權利人的范圍法律不應做強行限制，自由流轉論主要包括以下兩點：首先，宅基地使權的物權屬性決定了其可以自由流轉。只要在所有權人的支配之下，其流轉又沒有妨害國家利益和第三人利益，禁止其流轉是沒有道理的，是違背宅基地使用權物權屬性的。其次，根據“地隨房走的”原則，在基地使用權可以附隨房屋一并流轉。宅基地上建設的房屋以及其他建筑物，《憲法》、《物權法》的規定，都屬于農民的私有財產。如果處分這些房產勢必涉及宅基地使用權流轉。只轉讓房屋不轉讓宅基地顯然是不成立的，宅基地使用權的自由流轉是《憲法》保護私人財產權的必然要求。

三、 農村宅基地使用權流轉也存在弊端

（一）土地利用管制的公共目標無法實現

根據我國政策宅基地使用權有可能不能進入市場自由買賣。而農村合理地使用宅基地也就能達到保護集體所有的耕地資源的目的。為了保護或者取得高額利益的時候，國家會根據政策進行權衡。正因為這種局限的存在，為國家對土地利用奠定了基礎。國家通過這種形式，以保證土地資源不致因土地使用者的短視造成無法挽回的損害。

（二）土地資源容易流失

關于城鎮郊區的土地而言，在城市隱形流轉發展的輻射、地租存在原由的同時在經濟上很有可能帶來很大的利益。在這種土地的追隨下，國家往往忽視了對土地資源的管轄與梳理。在這種情況下有很多暗箱操作的流轉行為使大量土地流失，如現實中存在的“一戶多宅”等說法。由于以上現象的出現，宅基地使用權絕大原因是通過隱形流轉市場來獲取更多的利益。

（三）交易安全無法保障

現行的有關農村宅基地的法律法規及政策規定禁止宅基地使用權的流轉，其原本目的是試圖通過一項交易來實現他對利益的渴望。假如一個社會中的大多數交易主體都無法獲得交易的利益，這種社會的交易程度就會降低，市場發展資源無法實現高效率的配置。即使出現交易的任何一方主體都可能因為另一方反悔或者外在因素的影響而不能實現的利益，可能出現利益受損自己承擔，這種流轉形式現實生活中的案例眾多，這種流轉的風險系數較大，交易安全得不到保障。

綜上所述，宅基地使用權流轉使農民的土地財產價值有助于城市向城郊農村地帶不斷地進行擴張。全國各地尤其是大、中城市城鄉結合部的人口密度持續加大，至于少數貧困農民在宅基地轉讓以后面臨的問題，乃是社會法所要解決的問題，通過社會保障體系的完善予以解決。

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