房屋出租的瑕疵擔(dān)保責(zé)任問題研究

摘 要 出租人交付的房屋存在甲醛超標(biāo)，不適合居住，承租人無法實(shí)現(xiàn)合同目的，出租人對此負(fù)有瑕疵擔(dān)保責(zé)任，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。

關(guān)鍵詞 房屋出租 瑕疵擔(dān)保 不適當(dāng)履行

作者簡介：黨瑜，華東政法大學(xué)，碩士研究生，研究方向：民商法。

中圖分類號：D920.4 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號：1009-0592（2016）02-184-02

隨著一線城市房地產(chǎn)市場的持續(xù)升溫，房屋租賃市場也表現(xiàn)的異常活躍。近年來，法院受理的房屋租賃糾紛案件呈持續(xù)上升趨勢，其中，不少的房屋租賃合同糾紛起因于房屋的質(zhì)量問題。如石某訴鄭某租賃合同糾紛案就是一起典型案件，石某承租鄭某的房屋，支付了兩個(gè)月的房租和保證金，入住一段時(shí)間后發(fā)現(xiàn)身體不適，經(jīng)專家檢測該房屋甲醛超標(biāo)，石某遂與鄭某協(xié)商要求退還房租及保證金，鄭某不同意，石某遂訴至法院。石某訴稱：其與鄭某簽訂租賃合同后，支付了兩個(gè)月的房租和保證金。但入住后不久即感身體不適，經(jīng)測試，租賃房屋空氣中甲醛含量超過國家標(biāo)準(zhǔn)，對身體有害。據(jù)此要求鄭某退還房租和保證金。鄭某辯稱：石某與自己簽訂了為期一年的房屋租賃合同，簽約時(shí)并未提出空氣質(zhì)量問題，且合同中對此也沒有明確約定，現(xiàn)合同期未滿石某單方要求終止構(gòu)成違約，不同意石某的訴訟請求。

一、關(guān)于瑕疵的分析

瑕疵一般分為兩種，一是權(quán)利瑕疵，二是物的瑕疵。本案中涉及的是物的瑕疵。我國《產(chǎn)品質(zhì)量法》規(guī)定，“瑕疵”是指：產(chǎn)品不具備應(yīng)有的使用性能；產(chǎn)品質(zhì)量不符合明示的質(zhì)量狀況；產(chǎn)品存在危及人身、財(cái)產(chǎn)安全的不合理的危險(xiǎn)；產(chǎn)品喪失原有的使用價(jià)值。上述幾種情形的瑕疵可以從不同角度分為：構(gòu)成缺陷的瑕疵和一般瑕疵、表面瑕疵和隱蔽瑕疵、明示瑕疵和默示瑕疵。

本案中，鄭某交付的房屋存在構(gòu)成缺陷的瑕疵、隱蔽瑕疵及默示瑕疵。

第一，該房屋存在構(gòu)成缺陷的瑕疵。房屋內(nèi)的空氣質(zhì)量也屬于房屋是否適合居住的構(gòu)成要素，該房屋中的甲醛超標(biāo)會(huì)導(dǎo)致承租人的身體損害，在當(dāng)時(shí)并不適合人員居住，故該房屋存在構(gòu)成缺陷的瑕疵。

第二，該房屋存在默示瑕疵。雖然雙方的租賃合同對于房屋內(nèi)的空氣質(zhì)量問題并未有約定，但甲醛超標(biāo)損害人的身體健康已經(jīng)是現(xiàn)代生活的常識(shí)，該瑕疵并不需要在合同中明確予以約定，而是屬于默示瑕疵。

第三，該房屋存在隱蔽瑕疵。鄭某辯稱，石某在與自己訂立合同時(shí)曾多次看房，從未提出空氣質(zhì)量問題，由此訂立的合同是雙方的真實(shí)意思表示，應(yīng)當(dāng)?shù)玫铰男小３鲎馊诉@一觀點(diǎn)的錯(cuò)誤即源于沒有認(rèn)識(shí)到本案出租房屋的瑕疵為隱蔽瑕疵。房屋內(nèi)的甲醛超標(biāo)，屬于一般人無法直接感知的瑕疵，需要經(jīng)過專業(yè)的檢測。該案承租人也正是在入住使用后身體不適才委托專業(yè)機(jī)構(gòu)檢測，從而發(fā)現(xiàn)了出租房屋的這一隱蔽瑕疵。

二、出租人承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任的依據(jù)

我國《合同法》中并無瑕疵擔(dān)保責(zé)任的概念，那么，本案應(yīng)當(dāng)如何適用法律呢？

所謂瑕疵擔(dān)保責(zé)任，是指債務(wù)人應(yīng)擔(dān)保其給付的標(biāo)的物在質(zhì)量方面符合合同和法律的規(guī)定，否則債權(quán)人可以請求減少價(jià)金、解除合同等。在大陸法系國家和地區(qū)立法中，絕大多數(shù)均規(guī)定了瑕疵擔(dān)保責(zé)任。如德國、法國及我國臺(tái)灣地區(qū)的“民法”中均有這一制度的相關(guān)規(guī)定。這一制度的產(chǎn)生源于傳統(tǒng)大陸法中的違約責(zé)任。但因大陸法中的違約責(zé)任是過錯(cuò)責(zé)任，且訴訟時(shí)效較長，不利于債權(quán)人利益的保護(hù)，故瑕疵擔(dān)保責(zé)任應(yīng)運(yùn)而生。相比違約責(zé)任而言，瑕疵擔(dān)保責(zé)任因其不論過錯(cuò)，訴訟時(shí)效較短的特點(diǎn)，更有利于對債權(quán)人的保護(hù)。債權(quán)人只要證明債務(wù)人交付的標(biāo)的物存在瑕疵，就可以按照規(guī)定直接要求債務(wù)人承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任。英美法中與瑕疵擔(dān)保責(zé)任對應(yīng)的是不適當(dāng)履行責(zé)任。不適當(dāng)履行責(zé)任是指出賣人對其出賣的標(biāo)的物質(zhì)量具有明示和默示擔(dān)保義務(wù)（明示擔(dān)保義務(wù)是指出賣人交付的標(biāo)的物應(yīng)當(dāng)符合當(dāng)事人在合同中對標(biāo)的物質(zhì)量的明確約定，默示的擔(dān)保義務(wù)是指出賣人交付的標(biāo)的物應(yīng)當(dāng)符合法律對該標(biāo)的物的規(guī)定及該標(biāo)的物的一般用途），出賣人如果違反該擔(dān)保義務(wù)時(shí)，須承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，承擔(dān)違約責(zé)任的形式一般有采取補(bǔ)救措施、支付違約金、解除合同、賠償損失等。我國新《合同法》的立法并不拘泥于大陸法的概念和體系，而是借鑒了許多英美法的制度。有人認(rèn)為在對待瑕疵擔(dān)保責(zé)任這一制度上，我國新《合同法》舍棄了該制度，而確立了英美法的不適當(dāng)履行責(zé)任制度，并認(rèn)為不適當(dāng)履行責(zé)任制度更具有優(yōu)越性。其理由是：

第一，瑕疵擔(dān)保責(zé)任制度的產(chǎn)生，最重要的一個(gè)原因就是大陸法中違約責(zé)任為過錯(cuò)責(zé)任，不利于對債權(quán)人的保護(hù)，而我國新《合同法》確立了違約責(zé)任的無過錯(cuò)責(zé)任性質(zhì)，這個(gè)意義上，我國的違約責(zé)任并不等同于大陸法中的違約責(zé)任，因此，瑕疵擔(dān)保責(zé)任在我國合同法中沒有單獨(dú)存在的必要。

第二，瑕疵擔(dān)保責(zé)任制度的另一個(gè)重要意義在于其短訴訟時(shí)效中的快速運(yùn)轉(zhuǎn)，有利于債權(quán)人利益的保護(hù)，然而，從這方面來看，我國關(guān)于訴訟時(shí)效的規(guī)定本來就不長，而且也沒有為瑕疵擔(dān)保責(zé)任規(guī)定短期時(shí)效，因此，該制度實(shí)際上也沒有存在的必要。

第三，大陸法國家的司法實(shí)踐也證明，把瑕疵擔(dān)保責(zé)任獨(dú)立出來，在實(shí)際適用中常常會(huì)與違約責(zé)任產(chǎn)生沖突，造成法律適用的不便，而不適當(dāng)履行責(zé)任則本身就屬于違約責(zé)任的一種，不存在沖突問題，這樣法律體系清晰，適用法律也更方便。

筆者認(rèn)為上述觀點(diǎn)有一定道理，但問題在于一切還是要從我國的現(xiàn)狀和實(shí)際出發(fā)，新概念、新體系的引入和借鑒并不是一蹴而就的。

第一，瑕疵擔(dān)保責(zé)任的概念在我國長期的司法實(shí)踐中已深入人心，不適當(dāng)履行責(zé)任的概念想要取而代之并非易事。

第二，瑕疵擔(dān)保責(zé)任制度的發(fā)展，包括違約責(zé)任制度的變遷，使得兩者的區(qū)別已經(jīng)越來越不明顯，在案件的實(shí)際處理中，瑕疵擔(dān)保責(zé)任制度與不適當(dāng)履行責(zé)任制度適用起來往往并沒有太大的區(qū)別。

第三，我國立法中依然多有瑕疵擔(dān)保責(zé)任的影子。我國《合同法》的有些條款規(guī)定了有關(guān)瑕疵履行的內(nèi)容，并為債務(wù)人規(guī)定了相應(yīng)的擔(dān)保義務(wù)，但未規(guī)定不履行義務(wù)的特別責(zé)任，最終歸于適用違約責(zé)任，因此這些條款不能算是典型的“瑕疵擔(dān)保責(zé)任”條款。另外，我國《產(chǎn)品質(zhì)量法》、《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》中也都存在瑕疵的概念，甚至規(guī)定了瑕疵擔(dān)保責(zé)任。但是，有一點(diǎn)需要清楚的是，當(dāng)前我國法律制度中的瑕疵擔(dān)保責(zé)任已被實(shí)踐賦予了新的內(nèi)涵，再不同于大陸法中的瑕疵擔(dān)保責(zé)任，而是在實(shí)際上演變成了違約責(zé)任的內(nèi)容。

筆者認(rèn)為，瑕疵擔(dān)保責(zé)任制度與不適當(dāng)履行責(zé)任制度的概念之爭，實(shí)際上并沒有太大的意義，關(guān)鍵要看制度的實(shí)質(zhì)。或許，在這兩種制度形成之初，兩者的區(qū)別是十分明顯的。但隨著時(shí)代的發(fā)展，大陸法系與英美法系的互相借鑒，諸多制度實(shí)際正在融合趨同。在筆者看來，我國當(dāng)前法律制度中的瑕疵擔(dān)保責(zé)任，實(shí)質(zhì)上與不適當(dāng)履行責(zé)任的內(nèi)涵已經(jīng)十分趨同，某種意義上，或許已經(jīng)成為同一種制度的兩種不同稱謂而已。

對于實(shí)際案件的處理來說，區(qū)分清楚法學(xué)上的概念固然重要，但能夠正確尋找本案所能適用的具體法律條文，以此為依據(jù)充分闡述對當(dāng)事人的訴請支持或不支持的理由，才是重中之重。該案在法律適用上有清晰的脈絡(luò)可循。根據(jù)我國《合同法》第一百十一條、第六十一條、第六十二條的規(guī)定，合同標(biāo)的物的質(zhì)量不符合約定，僅僅是合同當(dāng)事人需要承擔(dān)違約責(zé)任的情形之一，即使合同對標(biāo)的物的質(zhì)量等內(nèi)容沒有約定或者沒有明確約定，也仍應(yīng)按照有關(guān)條款、交易習(xí)慣、國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、通常標(biāo)準(zhǔn)或符合合同目的的標(biāo)準(zhǔn)來確定合同標(biāo)的物的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，對于合同標(biāo)的物的質(zhì)量不符合上述任意一項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)的，提供標(biāo)的物的當(dāng)事人都應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。違約責(zé)任的承擔(dān)應(yīng)按合同約定的方式，如果合同對此沒有約定或約定不明，當(dāng)事人可以根據(jù)損害的實(shí)際情況，合理要求對方承擔(dān)修理、更換、退貨等違約責(zé)任。

本案中，石某和鄭某之間的房屋租賃合同顯然并沒有對房屋內(nèi)的甲醛標(biāo)準(zhǔn)作出明確的約定，可以視為沒有約定的情況，但石某承租房屋的用途是為了居住，根據(jù)交易習(xí)慣，鄭某提供的房屋必須符合居住的目的，況且，對于用于居住的房屋內(nèi)的甲醛含量也是存在國家標(biāo)準(zhǔn)的，本案房屋內(nèi)的甲醛含量沒有能符合該標(biāo)準(zhǔn)，屬于有瑕疵的房屋（如前論述，該房屋的瑕疵為構(gòu)成缺陷的瑕疵、默示瑕疵和隱蔽瑕疵）。因此，不管是根據(jù)《合同法》第六十一條還是第六十二條，均可明確出租人的行為已構(gòu)成違約，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。另外，本案中出租人的行為還違反了我國《合同法》第二百十六條關(guān)于出租人在標(biāo)的物租賃期間應(yīng)保持其符合約定用途的規(guī)定，據(jù)此，同樣應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

三、出租人存在違約行為，承租人有權(quán)解除合同

根據(jù)我國《合同法》第九十四條、九十六條的相關(guān)規(guī)定，在因不可抗力或?qū)Ψ疆?dāng)事人的違約行為，導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)的情形下，當(dāng)事人有權(quán)單方面解除合同，且合同自解除通知到達(dá)對方時(shí)即解除，即使對方有異議，也不影響合同解除的效力，當(dāng)事人可請求法院或仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。這些法律規(guī)定為當(dāng)事人行使單方合同解除權(quán)賦予了法律依據(jù)，同時(shí)也設(shè)置了相應(yīng)的限制。

本案中石某向鄭某承租房屋，目的是為了用于居住，但石某在支付租金和保證金并入住以后發(fā)現(xiàn)房屋內(nèi)甲醛超標(biāo)，會(huì)對人體健康造成危害，屬于不適合居住的情形。據(jù)此，主張鄭某違反了瑕疵擔(dān)保責(zé)任，故要求解除合同，并要求鄭某退還租金和保證金，但鄭某不予接受，石某才訴諸法院，請求支持。本案情形可以適用《合同法》第九十四條第四項(xiàng)關(guān)于當(dāng)事人一方有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的規(guī)定，鄭某交付的房屋甲醛超標(biāo)，明顯不適合居住，不能實(shí)現(xiàn)該租賃合同的目的。據(jù)此，石某作為承租人，可以行使合同的解除權(quán)。且該租賃合同自石某主張解除的通知到達(dá)鄭某時(shí)即已經(jīng)解除，鄭某對此有異議，并不影響合同解除的效力，人民法院對該合同的解除的效力也只是予以事后確認(rèn)。

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