房地產去庫存要因城施策

劉旌

房地產市場今后健康發展，避免非理性繁榮，需要相關各方在供給、需求、城市規劃和區域差別化等方面出臺相應政策。

從2014年年初開始，受調控政策和庫存過快增長等因素影響，全國房地產市場進入調整期，房價在長達一年半時間、房地產投資增速在長達兩年時間里一路向下，不斷探出新低。2015年下半年開始，政策環境日趨寬松，尤其是央行五次降息、六次降準，地方出臺稅費減免舉措，從短期看，房地產市場將迎來一輪景氣行情；從長期看，受去庫存壓力較大、部分地區房價過快上漲催生泡沫、地方政府推地規則未明確等不利因素影響，房地產行業的潛在風險不容忽視。

此輪行情遠小于上兩次景氣周期

無論是從銷售還是投資看，此次房地產市場的行情遠不如2008至2009年和2012至2013年，尤其是二三四線城市市場表現遠遜一線城市。中國指數研究院的統計數字顯示，2015年北上廣深四個一線城市房價上漲17.2%，以東部沿海重要城市為主的二線城市和以其他省會城市為主的三線城市房價分別下跌0.53%和1.09%。

究其原因，首先是宏觀經濟下行并陷入周期性“低谷”，影響房地產行業的資金籌措和投資熱情。隨著宏觀經濟增速從2014年的7.3%降至2015年的6.9%，居民消費價格指數（CPI）從2014年8月降至2%以下區間達18個月，直到2016年2月才剛剛恢復到2%以上。房地產行業也一并下行，房地產企業資金來源增速從2013年的接近30%急速下降至2014年的3%左右，2015年又一度降至負增長。

債務負擔較重，債務風險不斷爆發，也嚴重削弱了房地產復蘇之后的購買潛力。據財新網披露，2015年，以P2P、私募基金、股權眾籌為名的非法集資案件，在金額、波及人數和輻射范圍等方面均超過往年。

同時，全國購房人群總量已在2014年出現拐點，開始由增轉減。國泰君安的研究表明，如果將20至50歲人群定義為住宅消費主力人群和購房適齡人群，則中國該年齡人群數量在2014年到達由增轉減的拐點。人口總量減少必然導致住房總需求減少，因此房地產銷售增速再像上兩次景氣周期那樣一度達到90%的日子很可能一去不復返了。特別值得注意的是，從2014年5月至12月，全國房地產竣工面積增速在6%至8%，商品房銷售面積增速在-8%左右，積累了大量庫存。盡管2015年竣工面積始終為負增長，但銷售面積在2015年6月才開始由負轉正，此后一直增速較緩。因此，全國商品房待售面積從2014年年初的5.1萬平方米持續增加至2015年年末的7.2萬平方米。

庫存量大的一個突出特點，是優質房地產資源日漸稀少，而低品質產品大量涌現，形成規模較大的過剩局面。一方面，位于城市核心位置、就近享有各類優質資源的房地產項目數量稀缺。優質產品越來越少、越來越貴，將過度“吞噬”有效需求，抑制全行業景氣度繼續和普遍提升。另一方面，部分同檔次、同款式、位置偏遠的商品房大量建設并迅速形成過剩局面。安信證券發布的研究報告顯示，營口、烏蘭察布、鄂爾多斯的供需比超過了280%，太原、濟南、連云港的供需比則在180%以上，屬于庫存過剩的“重災區”。

思考與建議

北京、上海、深圳等地房價快速上漲，引發了全社會的關注，也有人擔心市場過熱引發“非理性上漲”或“泡沫”。房地產市場今后能夠獲得健康發展，避免非理性繁榮，需要相關各方在供給、需求、城市規劃和區域差別化等方面出臺相應政策。

自從2014年國土資源部暫停對外發布全國住房用地供應計劃，改由地方自行公布各省（區、市）供地計劃以來，各地在供地進度上傾向于“以越來越少的供地獲得較多土地出讓金”，如北京等一線城市。但有的地方由于此前多年供地規模過大，盡管也嘗試上述“地少錢多”策略，但目前仍深陷困境，如遼寧等地。我們認為，供給方面迫切需要以明確規則約束地方政府供地進度，使其既不能過快，也不能過慢，一個地方供地進度要以人口增長潛力為基礎，結合房價漲幅予以適度調整，避免供求失衡。

此外，需要順應城市化趨勢，深化戶籍制度改革，提升房地產市場長期發展潛力。無論從城市景觀、人文環境還是創業氛圍，北上廣深這些一線城市對各類人群特別是年輕人的吸引力都是二三線城市不可比擬的。城市的發展、城市化的進程，歸根到底是人的發展、人群的聚集。因此，深化戶籍制度改革，消除人力資源自由流動障礙，不僅會給房地產業帶來巨大發展機遇，也會給中國未來經濟增長帶來迄今為止可能是最大規模的改革紅利。

提升城市規劃水平也是促進房地產行業長期穩步發展的重要保障。2016年2月6日，國務院發布了《關于進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見》，盡管其中“已建成的住宅小區和單位大院要逐步打開，實現內部道路公共化”引發熱議，但該意見標志著房地產政策思路開始從行業本身轉向行業生存環境。由于高水平的城市規劃可以提升當地房地產附加價值，該政策無疑構成今后行業發展重大利好。反之，低水平和短視的城市規劃嚴重阻礙城市運行和房產升值。

未來房地產前景較好的城市，一般有與城市化趨勢相符、人口大量流入、城市規劃水平高、人文積淀深厚、政府供地行為理性等五大特征。以2015年末房地產開發投資增速和房價漲幅分別作為對未來形勢的判斷標準，我們認為應當制定差異化的區域政策，防范各個區域所面臨的特殊潛在風險，可以把全國各省區市大致分成風險等級由低到高的四類地區，有關部門可對這四類地區制定差異化的風險管控政策。