中國養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)側(cè)重租賃型

樂曉爭

核心提示：在中國最適合養(yǎng)老房地產(chǎn)的運營模式，不是銷售型而是租賃型，要把養(yǎng)老和度假結(jié)合起來。

中國是目前世界老年人口最多、增長最快的國家，今年政府工作報告中提出養(yǎng)老地產(chǎn)為以后發(fā)展重點，這將是房地產(chǎn)發(fā)展的一個方向。

諸多做養(yǎng)老地產(chǎn)的機(jī)構(gòu)幾乎都在談?wù)撊绾畏滦饽Ｊ?，卻忽略了一個最根本的問題，即國外跟國內(nèi)生活模式不同。西方人認(rèn)為在子女成年之后，父母的職責(zé)大致完成，開始享受自己的生活，沒有義務(wù)去繼續(xù)資助或照顧子女。但是，中國的老年人正好相反，不僅是對下一代，甚至對下下輩也覺得要照顧到。所以，中國老人根本不可能過西方老人那種養(yǎng)老生活。仿效不是很滑稽？

出售型養(yǎng)老地產(chǎn)項目，實際上是假設(shè)了不管是什么階段的老人，都要住進(jìn)具備臨終關(guān)懷設(shè)施的房子。就如不管一個人身材如何，都要假定一定會發(fā)福，買特大號的衣服預(yù)備10年20年后變胖了穿。先不說未來衣服款式是否過時，即使仍然流行，在自己還有衣服穿的時候，那件特大號衣服也是被閑置。更可笑的是，還要假設(shè)衣服主人的子女會繼承衣服。

中國的養(yǎng)老地產(chǎn)項目，不正是走著這樣一條路嗎？養(yǎng)老房產(chǎn)即使銷售出去了，也大部分處于閑置狀態(tài)。面向富裕家庭的養(yǎng)老地產(chǎn)項目，基本淪為度假房產(chǎn)，或者炒作性投資產(chǎn)品；面向拮據(jù)家庭的養(yǎng)老地產(chǎn)項目，根本就是起著經(jīng)濟(jì)適用房的功能。

老人經(jīng)濟(jì)，在中國一直是一塊未被開墾的荒地。但是，如果生活觀念不改變，這塊荒地很難被激活。目前社會上的消費目標(biāo)，都停留在80、90、00后身上，因為這三個“后”擁有社會大部分資金的驅(qū)動力，老人們積攢的資金都會心甘情愿地被三個“后”的需求驅(qū)動。

說到養(yǎng)老地產(chǎn)，所有人首先想到的都是郊區(qū)。憑什么老年人就要住到郊區(qū)去呢？難道因為郊區(qū)空氣好嗎？城市化進(jìn)程使得郊區(qū)農(nóng)地綠地變少，加上市中心工廠外遷，郊區(qū)的空氣其實已經(jīng)面臨變壞的危機(jī)，郊區(qū)土地便宜才是根本因素。

除了郊區(qū)以外，大家其次想到的就是養(yǎng)老房產(chǎn)的功能配置，似乎都跟醫(yī)院相關(guān)，這也是一個奇怪的問題：好的醫(yī)院都在市區(qū)，所以，越是身體不好的老人，是不是越應(yīng)該住在市區(qū)？

養(yǎng)老房產(chǎn)空置率問題，應(yīng)該引起地方政府的重視，開發(fā)商原本期待配套商業(yè)能夠彌補(bǔ)運營成本缺口，因大量空置變得捉襟見肘。

人只有在經(jīng)濟(jì)所迫，不得不將市區(qū)的房子租賃轉(zhuǎn)賣來維持日常生活的時候，才會搬到郊區(qū)去。如果市區(qū)有房，子女的家庭還是需要老人攜手照顧的話，老人怎會在退休以后或者買了養(yǎng)老房地產(chǎn)以后，就放棄市區(qū)的居住空間而搬到郊區(qū)去呢？

我認(rèn)為，在中國最適合養(yǎng)老房地產(chǎn)的運營模式，應(yīng)該從銷售型轉(zhuǎn)成租賃型。老人可以根據(jù)自己健康狀態(tài)，來選擇自理型、半照顧型、完全照顧型項目長期或者短期居住。同時，要根據(jù)季節(jié)變化，變換租賃地點，來享受避寒避暑之樂趣。把養(yǎng)老和度假結(jié)合，才能把養(yǎng)老型房產(chǎn)項目的入住率集中提升，使得為之配套的設(shè)備設(shè)施和商業(yè)能夠有足夠的消費額產(chǎn)生。