房地產市場去庫存形勢和策略分析

熊方軍

1999-2015年間，我國房地產市場共出現了三次下行，分別在2008年、2012年和2014年，具體表現為商品房銷售面積和銷售額均出現持續負增長，形成了較高的房地產庫存。在政府的政策刺激下，前兩輪的庫存都得到了有效釋放，市場交易額快速反彈，并未形成實質風險。但本輪房地產市場的周期性低迷卻未能得到快速調整，使得庫存不斷積累，對房市和整個宏觀經濟的發展帶來了極大的風險。因此，“去庫存”成為我國2016年的五大經濟工作之一。

截止目前，在中央政府政策的引導下，有超過150個城市因地制宜的出臺了具體的去庫存策略，主要手段有以下五類：一是活用公積金杠桿，在貸款額度、年限、首付比例、提取條件、異地貸款、覆蓋范圍等方面進行了調整；二是放寬信貸、降低稅費，如降低首付比例和貸款利率等；三是推進農民工市民化，如給予補貼貸款利息和物業費，減免契稅等；四是加快棚戶區改造，提高貨幣化補貼，通過回購商品房作為保障房等，如山西要求在商品房庫存較大的市保障房貨幣化安置占比要達到80%以上五是實施供給側改革，一方面是減少或停止庫存嚴重地區的土地供應，另一方面是實施存量改革，如山東、寧夏、海南等省鼓勵企業將存量住房改造為旅游、養老、創新等地產。

在多種手段作用下，我國房地產市場的庫存總量并未明顯緩解。據萬德（wind）數據庫的統計數據顯示，截止2016年3月末，我國商品房待售面積為73516萬平方米，比2月下降了0.56%，但比2015年末上升了2.3%。其中待售住宅的面積為45983萬平方米，占總量的62.55%，比2015年年末上升了1.624%。與此同時，我國房地產市場出現了明顯的兩極分化。根據易居研究院監測的35個城市數據，截至2016年3月底，一二三線城市新建商品住宅庫-存總量環比增幅分別為-5.6%、-0.9%和0.0%，同比增幅分別為-18.7%、-5.3%和0.2%。由此可見，一二線城市的房地產庫存有明顯下降，但三四線城市區庫存不減反增，壓力巨大。究其分化的原因，主要在于大城市的虹吸效應加劇，成為人口流入中心，而三四線城市則因為土地存量供給太多，且產業基礎薄弱，人口出現凈流出，導致去庫存缺乏有效需求支撐。在樓市冰火兩重天的背景下，政府的相關政策也應該實現差異化，達到因城施策、定向調控的目的。

第一，應慎重使用廣泛寬松的信貸政策，因為被釋放資金會自動流向上漲預期更高的一二線城市，而不是被期望的三四線城市。反之，應實施定向定點的寬松政策，明確支持高庫存區域的購房需求。

第二，對于目前過熱的一線城市和環一線城市，應著力于降低其價格泡沫。除了以往經常使用的需求側調控，如限購、限貸、加息等以平抑短期需求為目的的手段外，更應該注意的是供給側調控，應加大一二線城市的土地供應量，在短期內穩定市場預期，在長期內增加住房供給，達到供需均衡。

第三，對于三四線等庫存壓力依然巨大的城市，目前許多地方政府已經減少甚至停止了新增土地供給，但是由于存量土地供給太多，所以待售、在建和待建庫存量依然巨大。與此同時，政策刺激所產生的購房需求卻并未流向三四線城市，而是流向了一二線城市。

究原因有三，一是一二線城市的住房升值需求較大，三四線城市不具備升值預期；二是三四線城市目前大多處于人口凈流出狀態，住房需求不具有有效支撐；三是新增購房目標人群，即農村轉移人口，有客觀的購房需求，但其落戶意愿不在三四線城市，同時其購買力有限。《2015年四川進城務工人員市民化現狀調查報告》顯示，有53.8%的務工人員不愿意轉移戶口，只有14.8%明確表示愿意在城鎮落戶；而在愿意落戶的人口中，接近80%的人選擇在大中型城市市區落戶。二是其收入水平較低，目前四川省60%以上的農民工月收入不足3000元，但平均房價卻達到5500左右。因此，要提升三四線城市的購房需求，著重點在于如何吸引人口回流，提升新市民的落戶意愿以及提升其購買力。

首先，轉變人口凈流出現狀，提升轉移人口的落戶意愿。這一方面需要進一步加快戶籍制度改革，全面放開三四線城市的落戶條件。另一方面需要縮小一二線城市和三四線城市在基礎設施、產業發展、就業機會、社會保障等方面的差距，加快三四線城市的產業轉移、資源轉移，并積極完善轉移人口的公共服務保障機制，使其獲得市民化的均等公共服務。

其次，提升轉移人口的購買力。由于轉移人口的收入普遍較低，在購房時需要政府給與其相對于普通城鎮戶籍居民更多的優惠條件。如對于在中小城鎮購房的農民工，進一步降低其購房的首付比例，通過財政補貼的方式降低其貸款利率，并對其進行稅收減免：依托農業發展銀行或建立專門的金融機構，為農民工購房提供金融支持。

第四，房地產企業應轉變經營模式，主動去庫存。在房地產業高速發展時期，房地產企業的經營模式主要是以開發和銷售為主。但在市場需求增速持續下降，銷售規模難以突破的背景下，房地產企業的經營模式應該進行創新和轉型，應該轉向房地產開發+銷售+運營模式。

首先，對于資金實力雄厚的大型房企，可以參考萬科的“長租公寓”模式，利用自身所開發的公寓以及購置存量房地產，提供規模化的長租服務；也可以使用“租售聯動”模式，采用重慶萬科的“租金抵房款”的營銷模式來鎖定潛在購房者，提高客戶的粘性。這兩種模式對于開發企業的融資能力和資金管理能力有較高的要求。

其次，對于中小型房地產企業，其自身開發樓盤較少，融資能力較弱，很難復制萬科模式，在兼并重組之外，建議他們采取“租售聯盟”的模式來實現“以租促售”。具體來講，就是同—城市或不同城市的中小型房企將其樓盤資源進行整合，在聯盟內推廣萬科的“租售聯動”模式。即無論租客租賃哪一家公司的樓盤，其已付租金可以抵扣其購買任一樓盤的房款，其所支付租金可以跨時間和跨地域進行累積。聯盟的企業越多，其吸引的潛在客戶越多，可以和大型房企形成競爭。