布魯塞爾的物業(yè)管理特色

劉少才

布魯塞爾是比利時最大的城市，更為巧合的是，布魯塞爾距巴黎、阿姆斯特丹、波恩、盧森堡、倫敦的距離幾乎相同，所以被人們稱謂“歐洲首都”。這里還是歐盟和北大西洋公約組織總部及國際原子能機構所在地，同時有700多個國際組織和100多個外交使團在這里設立總部或辦事處，及超過1000個官方團體的日常會議舉辦城市。也因為這個原因，布魯塞爾的居民中有27%是外國人，使它成為一個真正意義上的國際化城市。這個城市有很多特色，物業(yè)管理就是其中之一。

建筑特色——沒有兩棟相似的建筑相鄰

旅游大巴駛進布魯塞爾市區(qū)，導游就告訴大家要仔細看這里的建筑，相鄰的建筑都不一樣。的確，就是主街道兩側的建筑，不論是民宅還是商家或寫字樓或辦公樓，都沒有一樣造型的，造型各異不說，高矮顏色也不相同。

原來，布魯塞爾這座城市講究對比的景致來提升城市的檔次和設計人員的素質，一方面要讓城市亮麗起來，另一方面不會讓設計人員躺在功勞簿上睡大覺，所以制定了“禁止兩棟相似的建筑物毗鄰而立”的法律。

布魯塞爾新城區(qū)看到的建筑物都是各有特色，就是當地居民也很難說是什么流派。這些建筑的材料也正是比利時倡導的新型節(jié)能、環(huán)保建筑材料。

比利時的建筑業(yè)比較發(fā)達，在建筑節(jié)能方面也走得比較靠前。不少建筑公司建樓時，除了使用加厚外墻保溫層、利用“斷橋”式窗框、使用中間充惰性氣體的中空玻璃等歐洲比較普及的技術外，在利用太陽能、采集雨水、中水（淋浴等生活用水的二次利用幅環(huán)等方面也做得很精心。

古建筑是人類的財富，一不小心還能成為世界文化遺產。然而人類社會總是飛速向前發(fā)展，人們的思維不可能老是停留在一個“古”字上，社會總是在日新月異，不可能永遠的一成不變。比利時首都布魯塞爾的新建筑即便是樓挨著樓，不論怎么相聯，不論怎么親密無間，都沒有一樣的臉譜，這在歐洲是獨一無二的。

在布魯塞爾，熱愛、保護自己的傳統文化，將城市建筑當作為藝術品來善待早已成為共識，所以，在這城市有典型的巴洛克等藝術的老風格建筑，也有多姿多彩的新風格建筑。那些新風格的建筑統稱為現代建筑，就是那些很有特色，大街小巷的高樓都是不同式樣的建筑，也就是樓挨著樓但絕不允許一樣的設計，真可謂五花八門獨具匠心，這些均被稱為現代化建筑。在西歐旅游，人們對像意大利羅馬的古建筑無不稱奇，其實從西歐轉了一圈再看布魯塞爾的現代化建筑，的確也很有特色，的確與眾不同。

布魯塞爾現代化建筑的興起，始于建筑師維克多-奧爾塔，維克多-奧爾塔1861年出生于比利時的根特古城。他的現代建筑理念是：應該很好的與周圍環(huán)境融合在一起，成為一個相互諧調的整體，而不應像傳統建筑一樣拘泥于建筑形式。在歐洲，維克多-奧爾塔設計的城市建筑被認為是人類非凡創(chuàng)造力的杰出表現，代表了新藝術運動的最高表現形式，對其后的藝術和建筑產生了深遠的影響。布魯塞爾以后的建筑師們受他建筑新藝術的影響，以后的建筑物才出現樓挨著樓而非一樣圖紙設計建筑歷程。

布魯塞爾是一座擁有1000多年歷史的古城市，城內不乏有哥特式、文藝復興式、路易十四式等古建筑，游人至此，宛如置身于中世紀的氣氛包圍之中。到了布魯塞爾的市中心大廣場可以說是古建筑最集中的地方。100多年前，法國大文豪雨果曾稱贊它是“世界上最美麗的廣場”。

物業(yè)管理特色——24小時隨叫隨到

在布魯塞爾行走，不論是新建筑還是老建筑，總體看起來就是沒有舊建筑，就是那些文物級的老建筑，外立面經過保養(yǎng)粉刷，也與新建筑無異，有些老建筑只能從造型上判斷。這一切的功勞與當地的物業(yè)管理是分不開的。

帶著物業(yè)管理這個問題請教“地導”（當地的華人導游），他向我講解布魯塞爾物業(yè)，讓我很驚訝，他說布魯塞爾的物業(yè)不屬于政府行為，只要你有能力，一個人都可以開一家物業(yè)公司，不需要注冊資金，前提是你得有能力，不能是皮包公司，必須接受物業(yè)總公司指導，必須如實納稅。法律規(guī)定，有10套以上住房的公寓樓就必須交給物業(yè)公司來管理。一些“夫妻店”式的小物業(yè)公司通常接手這類樓房，事情少，當然掙錢也少。別看掙錢不多，但你既然注冊了公司，就要為此負責，遇到突發(fā)事件，就根本沒休息時間，物業(yè)管理這一行是全天候職業(yè)，24小時為戶主服務，必須做到隨叫隨到，只有業(yè)主滿意了，公司才能生存和發(fā)展。所有的公寓樓、居民住宅區(qū)都有物業(yè)管理公司的聯系電話。業(yè)主有事找物業(yè)公司，你不接電話都不行。

物業(yè)從業(yè)人員特色——必有相關專業(yè)的高學歷

隨著社會的發(fā)展，政府對建筑環(huán)境質量要求高，人們對物業(yè)管理行業(yè)的要求比以前嚴了。近幾年，可不像以前了，以前你想掙錢，謀個職業(yè)，開個物業(yè)公司，只要遞交申請，考核合格后，上級有關部門就會發(fā)你執(zhí)照，掛牌營業(yè)，分管管理區(qū)。現在不行了，從1993年開始，比利時有關部門出臺了新規(guī)定，物業(yè)管理從業(yè)人員必須上過大學，必須是相關專業(yè)的畢業(yè)生，比如財會、幾何或建筑專業(yè)。有了文憑只是第一步，還要參加職業(yè)培訓，然后實習，在得到房產專業(yè)學會的認可后方有資格干這行。獲得認可也不是一勞永逸，從業(yè)人員每年要交納350歐元接受“繼續(xù)教育”，學習新的法規(guī)政策。難怪筆者看在布魯塞爾沒有舊建筑，原來都是內行人保養(yǎng)的杰作。

開物業(yè)公司，掙著業(yè)主的錢，得為業(yè)主服務。“地導”說：“業(yè)主才是物業(yè)公司的上帝。業(yè)主打電話求你，你不馬上到場，叉提不出正當的理論，業(yè)主就要投訴你，那樣等著你的麻煩事就多了。”“地導”說，他家那一片有30多棟樓，2000多名居民，管他們這片的物業(yè)公司算老板在內只有5個人。老板、會計、秘書（辦公室主任），可見老板也是職工。干活時，5個人人手不夠時，就得臨時請臨時工，業(yè)主對物業(yè)公司的服務都很滿意。

從業(yè)人員素質特色——培訓在先

要是在我們國內幾個人組成的小公司還能干大事嗎？人們肯定會發(fā)出這樣的置疑，事實上，這正是國情不同的所在，比利時10人以下的小公司（屬中小型企業(yè)）或家族式公司成為比利時住宅物業(yè)管理與服務領域的主體。

比利時物業(yè)管理的為什么好？給外國人的印象，街上為什么看不到舊建筑？原來比利時從事住宅物業(yè)管理和服務的公司很多，市場競爭非常激烈，為了減少成本、降低消耗，多數物業(yè)公司并不配備屬于自己的清潔、綠化、安全、水電維修等專業(yè)人員，而是在服務市場上選擇專業(yè)公司建立合作關系或簽訂服務合同，以保證物業(yè)服務的時效性與高質量，其好處是讓住宅物業(yè)公司在經營活動中節(jié)省了大量日常開支。

不過，比利時對物業(yè)管理與服務公司的人員素質有較高的要求，經理不僅必須具有大學學歷，而且還要經過物業(yè)管理、電腦、財會、建筑、水電、環(huán)衛(wèi)、綠化等方面的基礎訓練，在得到物業(yè)專業(yè)協會的認可后才有資格從事這個行當，而且每年還必須接受一定時間的在職培訓。

物業(yè)公司必須保證公共使用面積范圍內的公共設施處于良好狀態(tài)，包括建筑物內、外各種管道和線路的正常使用，即便是業(yè)主住宅內的“自理部分”出現故障，也可以要求物業(yè)服務公司找專業(yè)人員修理。出現物業(yè)糾紛可以通過“協會”商議解決，也可通過民事訴訟裁定。

對中國人來，凡事最關心的都費用，而據“地導”說，雖然物業(yè)收費有些彈性，但也不是滿天要價，還是有一定的標準的。房產專業(yè)協會對物業(yè)收費標準規(guī)定了指導性意見，物業(yè)公司可以在一定的范圍內，通過與業(yè)主的協商自行掌握收費標準，費用按月計算。物業(yè)公司的收入來自業(yè)主支付的管理費，那就要百分之百地滿足業(yè)主的合理要求，業(yè)主滿意度高，物業(yè)公司才能有更多的利潤。

國家宏觀上對房屋管理特色——所有房屋都要征物業(yè)稅

在比利時，所有的房屋都要征物業(yè)稅，這與物業(yè)管理費是兩個概念。在比利時，對于普通老百姓來說，這個稅還是相當大的一筆支出。因此，一般買房都是自住，很少有炒樓花的。從一條國家級的規(guī)定看，房地產業(yè)自然就比較穩(wěn)定，房價不會大起大落，不會直接影響民眾的日常生活。

對于住宅，分新房和二手房兩種情況。對于新房，買房的第一年，要收取增值稅，統一為住房市場價格的21%。這個稅由開發(fā)商或房產擁有者交納，一般也就含在房價里面了。另外，對于住滿5年以上的老房子，如果要進行大裝修，也要收取增值稅，價格為裝修材料費及人工費的6%。

在比利時，新建房很少，人們一般都是買賣二手房，而新房到第二年起也就是二手房了。對于二手房的物業(yè)稅是這樣征收的：所有住宅都被看做是有出租收入的房產，也就是說，只要是住宅，不管你是自住，還是出租給別人，都要對業(yè)主收取物業(yè)稅。各大區(qū)都有一個叫做物業(yè)稅管理處的部門，在每年的固定日期，這個部門會綜合你房子的大小、條件等情況，對你的房產在一年12個月的出租收入進行“估價”，然后，業(yè)主必須交納這個估價的30%到50%，作為物業(yè)稅。自住房或者是沒有出租的空房相同對待。每年交一次。至于究竟是30%還是50%，要根據你房子的地段來決定。如位置相對好200平方米的房子，一年交物業(yè)稅4000歐元，要是用國內的收入比，如同天文數字一般。