城鄉二元結構對我國房地產發展的影響

徐會軍

我國長期實行的城鄉二元結構，把人口分為城市居民和農民，并將就業、住房、醫療、子女教育等公民權益同戶口掛鉤，形成了包括公民遷徙、勞動就業、教育、財產和社會保障在內的諸多方面對農民的不平等。城鄉二元分割的格局，對我國房地產市場的發展產生了至為重要的影響。城鄉二元結構對收入的分割

城鄉二元結構所帶來的最大的影響就是對收入的分割。建國后我國實行偏向城市和重工業優先發展的趕超戰略，以圖在較短的時期內建立完善的工業體系和縮小與發達國家的差距。然而重工業優先發展需要很大的投入和很長的建設周期，而在當時的環境下，我國的底子一窮二白，又遭到西方國家的封鎖，很難通過自由市場在短期內積累起工業發展的資金，因而要實行計劃經濟。計劃經濟的最重要的一環就是在農村實行公社制，通過把土地收歸國有和把農民變為社員而加強對農業資源的計劃控制和分配。通過一系列計劃控制和分配，農村的剩余被大量轉移到城市，使城市及工業得以較快發展，而農村則發展滯后，幾乎毫無剩余。

改革開放后，雖然實行了土地制度改革，家庭聯產承包制的推行極大的提高的農民的勞動積極性和激發了他們的創造性，使農村得以較快發展和農民收入得以較快提高，據統計，從1979-1985年這段時期是農民收入提高較快的時期，也是城鄉收入差距縮小的事情。然而1985年后，隨著改革的重心從農村轉移到城市和市場化的推進，城鄉收入差距變化呈擴大趨勢，并一直延續至今。我國改革后的城鄉收入差距呈現出以下特征：

1.從初次分配的結果來看，目前中國城鄉差距過大。據統計，目前中國的城鄉收入差距遠遠高于世界發達國家和中等收入國家的城鄉收入差距比1-2：1-1.5：1，即使一些經濟不發達的發展中國家，差距也不像中國這樣大。農村資源流出的一個突出問題是20世紀gO年代以來城市化過程中土地收益分配和農民補償問題，有資料顯示，土地收益分配中，農民只得8%-10%，村集體得25%-30%，政府部門得60%-70%，據統計，農村轉移出去的土地收益高達2萬億元。

2.從再分配的角度考察，稅收、社會保障和轉移支付在城鄉之間存在巨大差距。農民很窮，但稅負卻高于城市居民。

3.社會保障制度主要著眼于城鎮居民，而大部分農民無法享受到。

城鄉收入分割對我國的房地產市場發展產生了重要影響。這種影響主要體現為以下幾個方面：

（1）減少對房地產的需求。由于城鄉二元分割導致農村居民收入過低，農民很難以其低薄的收入維持在城市的生活，更別說在城市購房安家了。即便對于那些進城打工的農民工來說，多數人的收入也遠遠不能支撐其在城市購房安家，何況他們的收入的穩定性和保障性都很差。這樣一來，房地產的發展就遇到了一個需求限制，即占中國人口大多數的農民無法在城市購房。此外，即便一些農民的子女通過上大學后在城市就業了，但一則他們的收入的很大一部分要寄回家贍養父母和支持兄弟姊妹，二則，他們無法獲得農村父母的金錢支持，這就令他們只能對普遍較高價格的住房望而卻步，這也就抑制了他們對房地產的需求。

（2）加大房地產市場的投機行為。城鄉二元分割的收入結構，使得財富向城市里的少數人集中，使這些人手上積累的較多的閑置資金，于是他們就可以利用閑置資金來炒房，進行投機。這可以從我國這幾年來聞名全國的溫州炒房團、深圳炒房團的行為中可以看出來。這些投機行為加劇了我國房地產的波動和風險，無益于房地產的持續健康發展：而且也使得普通的購房者在購房時面臨更復雜的信息結構，難以決策。

（3）使得我國的房地產業的抗風險能力較低，容易大起大落。一般來說，財富的較公平分配，會導致大數定律的出現，從而避免風險的過于集中。收入的差距過大，財富的過于集中于城市居民及城市居民中的少數群體，就很難出現統計學中的大數定律，因而，對于市場風險的抗擊力就較低。這種情況反映在我國的房地產市場中，就是我國房地產市場容易大起大落，周期波動劇烈和頻繁。

城鄉二元結構對要素流動的分割

我國城鄉二元分割的戶籍制度在很大程度上阻礙了農村勞動力的流動。現存城鄉分割的二元戶籍就業制度極大地限制了農村剩余勞動力的轉移，嚴重地阻礙了社會的城市化和工業化進程，從根本上阻塞了農民通過社會轉型增加收入的途徑。我國的城鄉二元分割的戶籍制度始于1958年，并在1982年得到法律的確認。將全國公民從戶籍上劃分為農業人口和非農業人口，即占全國人口絕大多數的農村居民被限制在農業土地上，非經審批不得進入城市，從而，中國的勞動者被分成兩大完全孤立的群體：農村就業者和城市就業者。同時，這一制度也反映在社會保障等方面，具有城市戶口的居民可以享受農村人口無法享受的諸多好處，如失業保險、醫療保險、教育、公共安全等方面的優惠。

我國城鄉二元分割的戶籍制度從以下幾個方面影響了房地產業的發展：

（1）使農業人口的流動和轉移就業受到了剛性約束，而且使農民通過向城市遷徙就業來增加收入的途徑也被阻塞了，造成了農民的制度性失業；農民進入城市渠道的減少，就限制了城市的勞動力供給，使得房地產的發展所需的勞動力短缺。

（2）城鄉二元分割的戶籍制度也制約了又購買力的農村居民在城市安家置業，因為戶籍原因，他們自身的保障和其子女的就學、就醫、就業等都受到歧視，因而，他們在城市安家置業的積極性也就受到影響。

（3）城鄉二元分割的戶籍制度阻礙了我國城市化的發展進程。今天，我國的城市化發展水平僅為45%左右，遠遠低于GDP發展水平，也遠遠低于世界的平均水平，其中的一個主要原因就在于城鄉二元分割的戶籍制度所帶來的分裂作用。而城市化的發展對于房地產的發展而言無疑是相當重要的，城市化發展越快、發展程度越高，房地產的發展空間就越大。

然而，城鄉二元分割的戶籍制度對我國房地產業的發展也具有一定的正面促進作用。這就是，在城鄉二元結構下，城市的企業是不必支付進城農民工的社會保障等費用支出的，而且，城鄉二元結構也會導致農民工的工資性收入低下，這就為我國房地產業的發展提供了大量的低成本勞動力，從而促進了房地產的發展。

城鄉二元結構對房地產市場的分割

在我國，房地產市場嚴格意義上只存在于城市，而農村的房地產市場基本還處于萌芽狀態。造成這種狀況的原因在于：

（1）城鄉二元分割制度所帶來的市場分割。城鄉二元分割制度下，農村居民很難在城市購買房屋，尤其是在需要按揭貸款的情況下，由于農村居民缺乏穩定的工資性收入，無法在銀行獲得購房所需的按揭貸款：城市居民也很難在農民購買房屋，因為農村的房地產市場流轉非常低，一旦需要轉賣，非常難以變現。

（2）是我國的土地制度所帶來的問題。目前，我國的土地制度基本不允許土地的自由流轉和交易，農民缺乏土地的所有權，無法將其土地變賣以便到城市購房置業；同時，農村宅基地和住宅的交易也受到諸多限制。

（3）是各種行政力量所引起的分割。在我國，由于土地是地方政府的第二財政來源，來自土地轉讓的收入成了地方政府的重要財政支撐，因而，地方政府有激勵采取多種措施牢牢掌控土地的交易，控制土地的供應，這也在某種程度上造成了城市和農村房地產市場的分割，因為農村的土地無法自由進入城市。

然而，從全世界來看，房地產市場都是一體化的市場。加快并推動實現城鄉房地產市場一體化，意義重大。

（1）城鄉房地產市場一體化有利于中國房地產市場的健康發展及可持續增長。房地產市場的城鄉分割，人為地縮小了房地產的供給市場，制造出房地產供不應求的假象。中國人口眾多及民眾長期住房緊張的國情，決定了房地產業具有相當大的發展空間，房地產應該而且能夠成為一個很大的產業。如果人為地或運用行政力量，把農村宅基地及住宅限制在市場之外，必然導致房地產所謂的“供不應求”，從而抬高房價，使房價收入比遠遠高于人們的購買承受力，并最終扼殺中國房地產業的生命力。尊重房地產市場城鄉一體化的規律，可以保證中國房地產業逐漸成熟，并推動其成為一個可持續發展大產業。

（2）城鄉房地產市場一體化可以為部分農村居民到城市居住并加快城市化進程提供支持。中國的城市化進程離不開房地產市場的城鄉一體化。只有允許農村宅基地及住宅進入一體化市場交易，農村房價才能與城市房價同步上漲，在政府出臺把農村宅基地土地所有權無償給農民的配套政策拉動下，會使部分區域的農村房價與城市房價拉平甚至高于城市房價，由此而產生的結果，是農民愿意賣掉農村的房屋到城鄉定居。只有推動房地產市場的城鄉一體化，才能真正實現中國的城市化進程，否則，就是“勞動力進城而家留在農村”虛擬城市化。因此，要順應城鄉房地產市場一體化的規律，為城市化進程加快提供支持。

（3）城鄉房地產一體化有助于改善農民的收入。城鄉房地產市場的分割，農村宅基地及住宅不能進入市場交易的最大危害，是造成了民眾財產性收入獲取及增長的不公平，農村居民被剝奪了獲取房產類財產性收入的機會。以城鄉宅基地分類改革作為城鄉房地產一體化進程的起點，不單純是為了改變房地產市場城鄉分割的現狀，更重要的是為了讓農村居民能夠獲取房產類的財產性收入及民眾財產性收入可持續增長奠定現代土地產權制度基礎。