城鎮(zhèn)化建設(shè)進入“下半場”更要按經(jīng)濟規(guī)律辦事

苗樂如

圍繞這次的研討，大家發(fā)表了很多意見，對于我個人來說，很受啟發(fā)，作用很大。你們的意見我們會客觀全面地向有關(guān)部門反映，同時也可以作為研究的成果，推動決策部門在制定政策的時候作為借鑒。

我長期在北京工作，在協(xié)會工作，可能對全國的情況并不是十分了解。我想講幾方面的具體問題：

第一，在我們貫徹推動供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的過程當(dāng)中，首先要認識市場發(fā)展的規(guī)律，把握好中國的國情，包括近10年的調(diào)控、1998年的房改和建立政策性住房。

第二，提到公積金，因為之前負責(zé)過這個事情，所以比較有體會。老實說，我們沒有按照規(guī)矩去做。為什么新加坡沒有我們今天的問題呢？因為人家是三筆錢擱到一起優(yōu)勢互補，隨時調(diào)整。而我們是錢全部給到政府，養(yǎng)老的錢社保拿走，房改的錢建設(shè)部拿走，醫(yī)療的錢衛(wèi)生部拿走。人家是按照規(guī)律做事，我們是按照行政部門做事。

第三，今天我們談到REITs問題，我曾經(jīng)跟華盛頓的REITs總部接觸過兩次。對美國來說，大批新建房屋、新建投資的時代已經(jīng)過去，目前到了存量房階段，所以美國REITs對接的就是存量房。他們奉行“雙80”政策，一是基金的80%要用在物業(yè)管理當(dāng)中，一是存量物業(yè)80%的收入用來還基金的錢。為什么REITs拿到中國來行不通呢？因為太高的房價和太高的行業(yè)利潤沒有REITs生存的土壤。所以現(xiàn)在只能在保障房上嘗試運用。

第四，舊城的更新改造問題。香港有“20%服從80%”的規(guī)矩，這個我贊成。咱們最早學(xué)習(xí)北歐，在社區(qū)當(dāng)中成立合作社，業(yè)主是股東。發(fā)展到現(xiàn)在，舊城復(fù)興再次別重提，更新、修復(fù)、保護，都是我們要研究的問題。

第五，市場本身是分化的，特別是房地產(chǎn)市場，既然是分化的市場就不可能用一套同樣的政策解決出現(xiàn)的所有問題。無論是房價上漲還是去庫存，又或者是“地王”現(xiàn)象，出現(xiàn)在市場上都是正常的，不能一刀切地看待。要用綜合而不是單一的思維去看待問題，從而解決問題。要因城施策，做符合市場規(guī)律的事。

第六，說一下租賃市場。繼5月4日國務(wù)院常務(wù)會議提出發(fā)展住房租賃市場之后，5月6日，住建部提出了培育和發(fā)展住房租賃市場的6條具體措施，從培育供應(yīng)主體、鼓勵租賃消費等多個角度，構(gòu)建住房租賃市場發(fā)展的長效機制。自1998年“房改”以來，我國的住房供應(yīng)基本上是住房銷售市場的“單極化”發(fā)展，而本該平行發(fā)展的住房租賃市場則一直不被重視，市場經(jīng)營分散，缺乏機構(gòu)性的組織來支持租賃市場的發(fā)展。目前，城鎮(zhèn)化建設(shè)已經(jīng)進入“下半場”，這個時候，人口開始向大城市及周邊集聚，各大城市房價暴漲，樓市存量凸顯，租賃需求的邊際增長更快。

市場機構(gòu)租賃不足主要有兩方面的原因，一是政府公租房供應(yīng)少。二是地價和財務(wù)成本高，相比開發(fā)和銷售，租賃收益太低。同時，企業(yè)自有或收購房屋占用資金體量大，租金收益低，投資期限錯配，流動性風(fēng)險突出，加上證券化或信托投資基金滯后，機構(gòu)租賃很難成氣候。

租賃制度的提出應(yīng)該是完善保障制度下的市場環(huán)境，機構(gòu)要支撐市場穩(wěn)定租賃關(guān)系。第一，要保護居民存量房上市的收益，讓市場配置更加全面，防止負面效應(yīng)產(chǎn)生；第二，舊城更新的持續(xù)性需要有政策上的配置和相應(yīng)的鼓勵，不能光停留在中央城市工作會議上；第三，落實這些問題應(yīng)該有制度性的建設(shè)和制度上的保障。

對于城市復(fù)興問題，應(yīng)該是“供給+結(jié)構(gòu)+改革”，必然是涉及到制度。談到政府的職責(zé)轉(zhuǎn)變，要發(fā)揮市場在資源配置中的決定作用，這個問題值得房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的借鑒，無論如何改革，最終還是要尊重市場規(guī)律。對于一部分確實有困難的特殊群體，則可以通過保障房的途徑來解決住房問題。解決老百姓的居住難題，是實現(xiàn)住有所居并非是住有所房，這是解決問題的關(guān)鍵。

提到市場體制改革，講到需要地方政府釋放市場的新動力，原來的政商結(jié)構(gòu)構(gòu)成了對改革和增長的動力，現(xiàn)在打開了，導(dǎo)致地方官員和企業(yè)同時面臨著太多風(fēng)險，面臨風(fēng)險的時候沒有相應(yīng)的激勵，他就會選擇安全性指標(biāo)。那么我們在推動整個經(jīng)濟的結(jié)構(gòu)性改革過程當(dāng)中，應(yīng)當(dāng)遵循什么思路，具體到房地產(chǎn)業(yè)，我談幾點意見：

第一，住宅市場在發(fā)生變化，整個房地產(chǎn)市場也在發(fā)生深刻的變化，比如電商發(fā)展對商業(yè)地產(chǎn)的沖擊。住宅市場有兩個特點，我們在研究房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的時候需要考慮，一是目前人均居住面積已經(jīng)達到33平方米，戶均一套，這種情況下還需要蓋多少新房子？用于租賃的房屋還需不需要建設(shè)？二是市場出現(xiàn)分化，城市不同地域不同，房地產(chǎn)存在的問題并不相同，有的地區(qū)供應(yīng)緊張，有的地區(qū)庫存嚴重，很難在全局范圍內(nèi)實現(xiàn)供求平衡。全國人民都想要居住在北京，北京的房地產(chǎn)市場永遠平衡不了。

這兩個特點給行業(yè)帶來的變化是什么？

首先，市場會逐步轉(zhuǎn)變?yōu)樵隽繛橹鳎瑢嶋H上，我們現(xiàn)在正經(jīng)歷歐美國家在上世紀(jì)五六十年代經(jīng)歷的市場過程。目前我們需要研究解決的是市場監(jiān)管問題，政策要有所突破。數(shù)據(jù)顯示，北京去年成交的新建房屋是28.7萬套，商品住房5.99萬套，自住性商品房3.7萬套，二手房19.9萬套，這是北京目前的房地產(chǎn)市場基本狀況。這個市場發(fā)生了什么樣的變化？我們現(xiàn)在拿400萬以下的錢是買不到新房的，而在存量房當(dāng)中有大量的小戶型，因此400萬以下就只能購買存量房。由次帶來的問題是改善型需求將會成為市場主體。為什么面粉比面包還貴？因為產(chǎn)品的品種不一樣，供應(yīng)的對象也不一樣。認識需要一個過程。

第二，大量小戶型的房子涉及到城市的更新改造，因為很多已經(jīng)不符合綠色低碳的時代要求。全國270億平米的房屋市場，投資是可以轉(zhuǎn)化的。所以不要老是盯著新房，舊房改造之后的結(jié)構(gòu)也可以非常創(chuàng)新。

第三，京津冀協(xié)同發(fā)展的問題，也值得大家注意。

第四，是區(qū)域中心城市問題，經(jīng)濟帶發(fā)展問題。人口流入城市還會有增長，流入集中的時候，房價就會上漲，這是發(fā)展的規(guī)律和必然過程。這是市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化，帶來需要我們考慮的問題。

第五，是生態(tài)文明協(xié)調(diào)問題。劉志峰會長最近提出從設(shè)計、產(chǎn)品、配套、技術(shù)講到房地產(chǎn)行業(yè)的“四個不足”，本質(zhì)上就是強調(diào)生態(tài)文明的協(xié)調(diào)問題。我們現(xiàn)在在建筑技術(shù)方面存在的問題，建造方式的問題，使用管理的問題，后期維護的問題，都需要有效的調(diào)整。