初探房地產開發項目工程管理的常見問題和解決措施

（廈門港務地產有限公司，福建 廈門 361000）

【摘 要】房地產產業是關系國計民生的重要行業，提高我國房地產工程管理水平是促進城市化進程的關鍵。房地產開發項目管理作為工程項目管理中的一個分支，主要是指房地產項目管理者采用系統工程管理方法，對開發項目建設與使用進行全方位的管理，旨在優化生產要素，為企業開發經營帶來顯著的社會與經濟效益。文章主要針對房地產開發項目工程管理的思路和意義進行分析，提出房地產開發項目工程管理中的一些問題，并提出相應的解決措施。

【關鍵詞】房地產；開發項目；工程管理；常見問題；解決措施

【中圖分類號】F293.3 【文獻標識碼】A 【文章編號】1674-0688（2016）04-0132-03

房地產開發過程中，項目的工程管理是一個十分重要的環節。房地產工程管理不力會造成房地產工程項目投資規模增加，并且無法有效地控制施工過程中的偷工減料、操作違規等行為，這不僅會對房地產投資方的利益造成嚴重的損害，也不利于維護人民的利益，不利于國家的經濟建設。因此，如何通過房地產工程管理工作，實現對房地產開發和建設的有效管理，本文結合筆者參與工程實例中獲得的經驗，對該問題進行探討。只有將工程管理的管理手段切實運用到房地產開發項目中，才能真正使項目在建筑市場占領一席之地，并取得顯著的成果。

1 房地產項目工程管理的意義

對房地產開發項目工程進行管理具有十分重要的意義。工程管理主要是在房地產建設施工的過程中，對其進行監督與控制，使建設施工嚴格按照相關的標準與要求進行。在這個過程中，工程管理不僅直接對房地產開發項目進行監督，并且還在此基礎上控制了施工的工期，降低了房地產開發企業的成本投資。在整個房地產開發項目工程管理中，項目管理主要包括質量管理、施工進度管理、開發項目的成本管理與施工安全管理。對房地產開發項目進行工程管理的根本目的就是為了保證工程項目的建設質量，切實保證房地產企業的經濟效益。只有通過工程管理，才能督促施工單位嚴格地按照房地產開發公司的設計意愿進行施工，從而保證工程項目的質量，達到經濟效益最大化的目的。

2 工程概況

三明陸地港項目（如圖1所示）總規劃建設用地面積約63.97 hm2，總投資約20億元。其中，物流倉儲區占60%（約375 400 m2 ），商貿區占40%（約264 266.67 m2）。三明陸地港商服區（一期）項目建設用地面積為11.489 8萬m2，總建筑面積為20.67萬m2。地上建筑面積為17.2萬m2（專業市場為5.06萬m2、SOHO區為4.8萬m2，風情商業街為1.28萬m2，商業金融為6.05萬m2），地下建筑面積為3.38萬m2。該項目位于三明市沙縣海西三明生態新城金港路東側，西側金港路、南側港區路均已建設成熟，交通便利。本文結合該項目，剖析房地產開發項目工程管理中存在問題及提出相應的措施。

3 房地產開發項目工程管理中經常出現的問題

3.1 前期對市場的研究不充分

由于沒有詳細的項目可行性研究報告，使得項目的規劃設計遲遲不能如期進行，即使勉強進行了多個方案的規劃概念設計，也因為市場研究不充分、心中無底、評判標準不明確而猶豫不決，致使項目決策慢、效率低。開發商高層領導以“市場是變化的，項目定位不能太死”為借口，不重視前期的項目詳細可行性研究。由于對市場和產品的研究不夠充分，導致決策遲緩，浪費了項目的事機、時間。決策高層猶豫了一段時間后，又匆忙決策，這樣決策確定的項目產品肯定是不科學、不系統、不全面的。

3.2 項目決策階段出現的問題

決策階段的匆忙、猶豫及其引起的問題一定會在以后的項目建設、銷售、交付及使用過程中反映出來，可以說由此造成的項目管理難度是“胎”里帶出來的。例如，該項目的外立面確認達半年之久；某項目在銷售階段才意識到戶型單一、戶型偏大及市場定位偏差問題；某在建項目由住宅改為商務公寓功能的“正確”修改；該項目重新進行產品定位和重新設計；公司領導層經常為建設過程中不時出現的戶型修改、材料顏色、裝修效果、窗型、車位擺放等問題而“救火”；項目拿地之后，產品定位不明，概念設計已經進行一年有余，至今仍猶豫不決等；工程現場經常處于等圖狀態，要么沒有圖紙、要么改圖，甚至工程交付標準都不明確；工程現場只有等待或無所適從或發出修改圖后才急忙安排敲打、改造，有工期目標時只有“著急”，無工期目標時“干耗”，項目管理目標往往落空。無論是開發商內部的工程管理和銷售部門，還是參與項目的設計、監理、施工單位及政府規劃、建設、房地產管理部門及購房客戶等，各方都不滿意。

3.3 項目施工中存在監督與管理的漏洞

在進行房地產開發項目建設時，部分施工單位只重視房地產開發項目的進度，忽視了在建設過程中出現的細節問題，導致在項目建設中出現監督與管理的漏洞。疏于對房地產開發項目的檢查，從而直接影響房地產開發項目工程的施工質量。監督部門發現了開發項目中的問題后，沒有及時地與施工單位進行溝通，問題沒有得到解決，降低了房地產開發項目工程建設的質量。

3.4 建設施工團隊之間的配合度不夠

房地產開發項目是一個具有周期性與復雜性特點的建設工程，其建設難度十分大。因此，需要各個不同的施工隊伍互相配合施工。而在房地產開發項目建設的實際中，施工人員互相之間缺乏配合，施工人員的施工專業素質參差不齊，施工的質量也缺乏保障。如果這些問題得不到解決，將直接影響房地產開發項目的施工效率與施工質量，從而直接導致房地產開發項目的整體受到影響。

3.5 項目工程的管理體制與規章制度不完善

房地產開發項目中，需要從實際的施工情況出發，合理地分配施工的人員。房地產開發企業如果片面地追求經濟效益，減少施工人員的數量，就會直接降低房地產開發項目工程管理部門對施工的管理與監督力度，就會影響項目工程的建設質量。與此同時，房地產開發項目工程建設的規章制度也沒有全面落實。我國實行施工的規章制度就是為了保證房地產項目的施工質量。然而就實際的情況來看，我國的房地產開發企業并沒有落實國家的規章制度，這對房地產開發項目工程的質量有直接的影響。

4 房地產開發項目工程管理策略

4.1 加強項目前期投資決策階段的市場可行性研究

前期的項目可行性研究是項目的靈魂，而據此進行的工程項目設計是工程建設的“龍頭”，只有“龍頭”中有“魂”，才能使工程項目設計、建設和項目過程管理有章可循。“龍頭”抬不起來，“龍身”無法行動。沒有圖紙，無法建設；有圖常變，目標落空。要重視項目的前期可行性研究，就要加強前期可行性研究工作的人力、物力、財力和時間的科學投入；要建立、完善決策支持機構，收集、整合決策支持性資源，必要時要“借腦”；完善決策程序，提高決策水平和效率，使得項目市場定位和產品定位科學化、市場化、系統化。

該項目后來經過總圖布局劃分為專業市場組團和辦公組團，分別采用獨立的交通系統，避免不同人流的相互干擾和不同使用功能的建筑相互影響。辦公區采用高低配布局，高層沿北側布置，避免日照遮擋，同時位于城市干道交叉口，有利于建筑形象的展示；南側低層辦公組團主要通過小型獨立式辦公產品的開發，以“低總價、高使用率”的銷售理念引進小企業入駐，培育市場。遠期市場發展成熟和周邊建設完善時，開發高層辦公產品。商業臨城市干道設置，利用已經建成的港區路、金港路和專業市場帶來的人流實現商業價值的最大化。

4.2 加強項目決策實施階段的設計和前期工程項目管理計劃

整合、招標或委托有資質、有類似業績、與項目匹配的專業設計資源，要求設計單位按照已批準的項目可行性研究報告進行方案初步設計、施工圖設計，并以可行性研究報告的預設要求評價、審核各階段的設計文件；此階段尚要依據項目可行性研究報告和設計文件編制詳細的項目管理計劃和完善招標文件。要嚴格控制工程變更，凡涉及建筑功能性等的原則性工程變更，一定要慎重并經過必要的決策程序才能進行。

4.3 重視項目收尾階段的項目管理

在項目收尾階段，可建立一個由開發商主管工程領導牽頭，整合工程管理、銷售、技術、開發、材供、物業管理等內部人員組成的工程項目收尾臨時機構，與工程項目管理現場人員分工協作，共同完成工程收尾階段的項目管理及項目交付、移交工作。

4.4 加大項目施工中的監督與管理的力度

建設房地產開發項目時，必須嚴格依照開發施工的程序進行，不能片面性地提高施工的速度。施工單位要提高施工的進度，就必須在保證施工質量的同時，科學、合理地縮短施工工期。房地產開發項目工程管理的監督人員必須提高項目施工中的監督與管理力度，監管部門在發現施工過程中的問題后，應及時與負責施工的單位與負責人溝通與交流，督促施工單位對問題進行整改。加大項目施工中的監督與管理力度，就能保證房地產開發項目的施工質量。

4.5 提高建設各參建單位之間的配合度

要想提高建設各參建單位之間的配合度，就要在實施房地產開發項目建設之前，建立一個各參建單位用于溝通的平臺，這有利于負責各個施工領域的各參建單位進行溝通與交流。在進行施工時，各參建單位互相配合施工，避免因為溝通不當而影響房地產開發工程的施工質量。因此，只有協調統一負責各個不同領域的各參單位，才能實現參建隊伍協調工作，進而提高房地產開發項目工程的施工質量。

4.6 完善項目工程的管理體制與規章制度

在以施工的實際情況出發的理念下，必須構建完善的工程項目管理機制，便于施工作業人員進行監督和管理，保證房地產開發項目施工的質量與效率，提高房地產開發企業的經濟效益。在開展房地產開發項目工程建設時，施工單位必須按照國家制定的規章制度進行施工，嚴格按照施工標準進行監督和管理，保證施工的高效進行。

5 結語

綜上所述，在城市發展的過程中，房地產開發項目的數量不斷地增加，工程管理在實際建設中遇到的問題也隨之增多。因此，必須采取相應的措施去解決工程建設中遇到的問題。必須重視項目工程的管理，提高其管理水平，為房地產開發企業在市場競爭中贏得優勢。不斷地完善房地產開發項目工程的管理體制，使房地產更好地滿足現代人們的居住需求，并且適應社會的發展。

參 考 文 獻

[1]李思瀅.可持續發展指導下的房地產開發建設及相關問題分析[J].知識經濟，2016（7）.

[2]陳耀從.基礎性工作如何促進房企發展[J].城市開發，2016（6）.

[3]張一鳴.EPC模式下的房地產開發企業工程計劃管理及質量管理探討[J].建材與裝飾，2016（4）.

[責任編輯：高海明]

【作者簡介】續剛，山西人，碩士，廈門港務地產有限公司工程師，研究方向：項目管理。