“一房二賣”引發的法律思考及后果

張燦

摘 要：伴隨房地產業的發展速度也日益高漲，開發商和一般的賣房者為了獲取更高的房屋出售價格，“一房二賣”乃至“一房多賣”的情形已屢見不鮮，糾紛不斷，嚴重侵犯了正常購房者的合法權益，擾亂房地產市場秩序。根據我國物權變動模式及登記要件主義，來探討“一房二賣”的法律效力，以及房屋所有權的最終歸屬。并對未能取得房屋所有權的買受人如何維護自己的的合法權益，提出建議。

關鍵詞：“一房二賣”；法律思考；后果

一、“一房二賣”的背景分析

一房二賣，是指出賣人以同一房屋為標的物訂立兩個買賣合同，分別出售給兩個買受人的行為。在房地產交易中，一房二賣甚至一房數賣現象屢見不鮮，特別是在房地產市場出現價格波動時最為常見。一般說來，一房二賣有以下幾種常見的表現形式：第一種情形，一房同時二賣。出賣人就同一房屋同時與兩個買受人同時訂立買賣合同。第二種情形，出賣人先后將同一房屋出售給兩位買受人，出賣人皆未為兩位買受人辦理房屋所有權轉移登記手續。第三種情形，出賣人先后就同一房屋出售給兩位買受人，出賣人為第一買受人辦理了房屋所有權轉移登記手續。第四種情形，出賣人先后就同一房屋出售給兩位買受人，出賣人為第二買受人辦理了房屋所有權轉移登記手續。

二、如何保護房屋的買受人的合法保護。

以《合同法》、《物權法》為依據，“一房二賣”中，前后兩個合同都是有效的。但是在此情況下，出賣人在履行了一個合同后，另一個合同的買受人無法獲得合同的履行，無法得到房屋，對其權益的保護可以采用如下辦法：

（1）要求出賣人承擔違約責任依《合同法》規定，房屋的買受人在無法得到房屋時，可以依據有效的房屋買賣合同要求出賣人承擔相應違約責任，賠償因其違約而給自己造成的損失。

（2）解除合同并要求出賣人賠償損失房屋重復買賣中，出賣人的行為構成根本違約，符合《合同法》規定的合同解除條件，這時無法取得房屋的買受人可以解除與出賣人的房屋買賣合同，要求出賣人退還購房款本金及利息，并可請求出賣人賠償因合同解除而給自己造成的損失。

（3）請求懲罰性賠償懲罰性賠償是由法庭所作出的賠償數額超出實際損害數額的賠償。為了有效制裁商品房出賣人欺詐、惡意毀約等違背誠實信用原則的行為《商品房解釋》規定了商品房出賣人的懲罰性賠償制度：“對在商品房買賣合同訂立后，出賣人又將房屋出賣給第三人的惡意違約行為和出賣人故意隱瞞房屋已經出售的事實，又與其他買受人簽訂房屋買賣合同的欺詐行為，而致房屋買賣合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以在請求出賣人返還預付房款及利息、賠償損失之外，另行主張出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。”

三、如何應對“一房二賣”或“一房多賣”現象的法律思考

1.完善債權形式主義立法以規制成品

我國現有的規制房屋一房二賣的法律法規主要有：《合同法》、《民法通則》、《城市房地產管理法》。筆者認為，在制定物權法時，應完善債權形式主義的物權變動模式，從而有效地防范成品房一房二賣的發生。所謂物權變動模式是指規范物權變動所采納的立法原則。我國合同法第133條規定：標的物的所有權自標的物交付時起轉移，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。該規定中所說的作為例外情形的/法律另有規定，主要是指民事特別法關于不動產物權變動的規定。我國5城市房地產管理法6第40條規定：房地產轉讓，應當簽訂書面轉讓合同，合同中應當載明土地使用權取得的方式第60條第3款規定：房地產轉讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請房產變更登記。最高人民法院在其發布的司法解釋規定：法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續，但未規定登記后生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同的效力，合同標的物的所有權及其他物權不能轉移。由此可見我國的立法已經采納了債權形式主義的立法模式。但是，仍然有一些合同受制于行政法規。這無疑為一房二賣提供了機會。筆者以為，在制定物權法時，應該徹底采納債權形式主義的立法模式，從立法上規制成品房一房二賣。

2.預告登記制度的設立，為權利人提供法律保障

預告登記，是德國中世紀民法所創立的制度，我國臺灣地區的法律規范中也使用了預告登記的概念。我國新頒布的《物權法》第20條也規定，當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。這就在法律上第一次明確確認了預告登記的概念。預告登記制度將物權的公示公信制度應用于債權領域，形成債權物權化趨勢。將登記作為不動產權利轉讓的構成要件，使將來發生的不動產請求權具有排他的公信效力，確保權利的預期實現，從而根源上解決惡意處分行為。預告登記是一個預先保護債權人的權宜之計，只能在一定時間內有效，否則會破壞物權的正常流轉秩序，不利于市場交易。所以物權法規定不動產預告登記三個月內有效，給權利人一定的限制，促使債權人積極行使權利。結合本案來說，如果李先生與業主辦理了預告登記，但李先生在能夠進行房產登記時卻沒有去房產登記部門辦理登記，三個月后預告登記就歸于失效。業主再將房屋賣于趙女士時，房產部門則可以為其辦理房產登記。這就意味著李先生在法律上達不到原先的買房意思表示了。李先生現在只能通過原來訂立的房屋買賣合同要求業主承擔違約責任。隨著我國經濟社會的快速發展，在我們的日常生活中會遇到越來越多的法律問題，一房二賣的案例也會層出不窮，如何更好保護自己的合法權益不受侵害，會成為人們關注的焦點。隨著物權法在社會中的施行，審判實踐中的廣泛應用，對于房屋買受人的保護制度將隨著實踐的發展日漸完善，與此同時，對預告登記制度的進一步理解和廣泛應用，將對司法實踐中從根本上解決房屋雙重買賣問題起到決定性作用。

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（作者單位：西北政法大學）