購(gòu)房者有必要在一線城市搶房嗎

劉鋒

中國(guó)的樓市又成了一則笑話，越打壓越長(zhǎng)，越救反而越跌，原本政策鼓勵(lì)差異化的去庫(kù)存，卻加劇了樓市分化。

繼去年深圳領(lǐng)銜全國(guó)房?jī)r(jià)飆漲后，一線樓市上演跨年的狂歡。上海房?jī)r(jià)一天跳價(jià)70萬(wàn)，北京大興黃村拿地成本單價(jià)就高達(dá)4.7萬(wàn)，房?jī)r(jià)直逼10萬(wàn)的預(yù)期。與此同時(shí)，萬(wàn)科北京項(xiàng)目正醞釀10%至20%左右的漲價(jià)。即便被大眾所遺忘不慍不火的廣州，也傳出限購(gòu)放松。

因一些城市土地的稀缺性，所有的預(yù)期都指向一些樓市繼續(xù)看漲。在媒體煽動(dòng)的情緒下，更是曝出，上海為了搶房，出現(xiàn)全家總動(dòng)員每天候隊(duì)等開盤的曠世奇聞。然而，購(gòu)房者真的有必要去搶購(gòu)房嗎？

為了搞清楚這個(gè)問(wèn)題，我們簡(jiǎn)單的算一筆帳。我們以日前媒體宣稱的北京房?jī)r(jià)起價(jià)300萬(wàn)，并以購(gòu)置新房為例，按照首付30%的原則計(jì)算，購(gòu)房者首先需要一次性支付90萬(wàn)的購(gòu)房首付款。接下來(lái)將要向銀行貸款高達(dá)210萬(wàn)總房費(fèi)。

按照目前的商業(yè)銀行貸款利率4.9%，30年還款期限來(lái)計(jì)算，購(gòu)房者每月月供支付將為11145元?？傊Ц独⒊?91萬(wàn)，本息合計(jì)逾400萬(wàn)。也就是說(shuō)，最終購(gòu)房者支出的總成本理論上不低于490萬(wàn)。

按照北京租房市場(chǎng)月租金為房?jī)r(jià)總價(jià)的2‰（地產(chǎn)中介租賃行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)）來(lái)計(jì)算，該房?jī)r(jià)每月可出租的收益為6000元。如果加上新房首次裝修的簡(jiǎn)單費(fèi)用10萬(wàn)，那么該房子總價(jià)將可出租69.4年{500/（0.6*12）=69.4}。

由于新房產(chǎn)權(quán)計(jì)算是按照開發(fā)商拿地的那一刻計(jì)算，扣掉開發(fā)商開發(fā)的至少2-3年的周期，故購(gòu)房者實(shí)際上擁有的產(chǎn)權(quán)不足68年。單純從這個(gè)角度而言，買房還不如租房劃算。

拋開新房，再來(lái)說(shuō)說(shuō)二手房。單純而言，二手房的產(chǎn)權(quán)的折舊性質(zhì)決定買二手房更不如租房劃算。這也是為何相同的區(qū)域二手房和新房的價(jià)格相差20%左右。值得注意的是，房地產(chǎn)作為固定資產(chǎn)，目前很多銀行對(duì)二手房以房抵押貸款中有明確的限定要求，也就是房齡超過(guò)20年或者30年以上的，銀行原則上是不給予貸款抵押的。也就是說(shuō)，購(gòu)房者買的老房子，銀行不容許做抵押，實(shí)際上已失去了房地產(chǎn)固定資產(chǎn)的價(jià)值存在。

但是，為何還出現(xiàn)購(gòu)房者不斷的搶房呢？邏輯在這里，如果購(gòu)房者一次性支付300萬(wàn)的購(gòu)房款，那么購(gòu)房者出租不足42年即可全部收回成本。如果再把每年固定的租房收益再拿去購(gòu)買理財(cái)產(chǎn)品，那么也許不用40年即可收回成本。另外，從投資價(jià)值來(lái)看，僅從出租的收益來(lái)計(jì)算，月息2‰，相當(dāng)于年息2.4%。

通過(guò)以上兩個(gè)簡(jiǎn)單的推算，我們得之，有錢人買房投資和普通人的剛性需求完全是兩個(gè)概念?？梢哉f(shuō)，樓市已變成有錢人主導(dǎo)的投資游戲，因其資金的天然優(yōu)勢(shì)不斷的營(yíng)造所謂的稀缺性概念。這種擠壓螺旋形上升性循環(huán)，直接讓房?jī)r(jià)推到越來(lái)越高的地步。而相應(yīng)的普通購(gòu)房剛性需求實(shí)際上大半輩子為銀行打工。

由此也可見，中國(guó)的樓市一大癥結(jié)還在于貧富差距不均。且這種不均亦伴隨著樓市價(jià)格的狂飆日益擴(kuò)大化并成為越滾越大的惡性毒瘤。（本文由騰訊·財(cái)經(jīng)觀察提供）c