高校住宅專項維修資金使用管理存在的問題與思考

顧德雯

摘 要 本文根據住宅管理工作中遇到的實際問題，通過追溯住宅專項維修資金產生、建立的背景，結合當今高校教職工住宅區房屋類型及其維修現狀，提出筆者認為有利于操作層面的設想，期望破解住宅專項維修資金啟動難的困局。

關鍵詞 高校住宅 住宅專項維修資金 業主委員會 監管

中圖分類號：G647 文獻標識碼：A DOI：10.16400/j.cnki.kjdkx.2016.01.007

Problems and Considerations on the Management of the Special

Maintenance Funds for the Residential Buildings in Universities

GU Dewen

（Nanjing Tech University， Nanjing， Jiangsu 211816）

Abstract According to the actual problems encountered in residential management，the background of the establishment of special maintenance funds， combined with the current situation of housing types and maintenance in universities， the paper puts forward the idea that is beneficial to the operation level， expecting to crack the dilemma of starting special maintenance fund.

Key words housing in universities; special maintenance funds of house; owners committee; supervise

隨著社會經濟的高速發展，富裕了的國民愈來愈重視對生活品質的追求，安居樂業成為首選。特別是近十年來，房地產增值效益凸顯，身兼居住與投資功效的住宅，在家庭資產結構中占據的比重愈來愈大。

但是，隨著住宅“年齡”的增長，其出現許多“生病”跡象，高層建筑物電梯、消防系統、智能化系統等更是問題頻發，要徹底“醫治”好，就必須投入維修費用進行維修保護。此時，業主對自己住宅的“養老金”與“保命錢”——住宅專項維修資金，也日益被關注。住宅管理部門透明公正運作這筆關乎百姓住宅“百年大計”、“沉睡”著的資金已勢在必行。

1 住宅專項維修資金產生、建立的背景

90年代以前，我國各項民生實行計劃經濟，城鎮居民的供職單位根據單位房源、分房規則，分配住房給員工居住使用。90年代以后，隨著住房體制的改革，企事業單位將員工享有使用權的家屬樓、宿舍區等住宅賣給了員工，不再負責房屋的維修，社會化的物業公司實行有償服務與管理。而“生大病”的房屋要“醫治”，需要維修經費，住宅專項維修資金便順應而生。

1994年7月18日國務院發布的《國務院關于深化城鎮住房制度改革的決定》提出了維修基金概念。1998年12月16日，原建設部、財政部聯合頒布的《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》，進一步明確了住宅維修基金的使用項目。2007年3月16日頒布、2007年10月1日起施行的第62號主席令《中華人民共和國物權法》明確指出：維修資金屬于業主共有。

2007年12月4日，原建設部、財政部以165號令發布的《住宅專項維修資金管理辦法》，明確了住宅專項維修資金的表述，交存的主體，繳納住宅專項維修資金的標準，并從使用原則、比例分攤、使用程序、應急維修、列支排除項、增值滾存等方面，給予了詳細的規定。

從住宅專項維修資金衍生的過程可以明晰，住宅共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造，全面進入住宅日常維護的管理體系中。

2 高校住宅專項維修資金使用存在的問題

2.1 高校教職工住宅類型及住宅專項維修資金現狀

目前，高校教職工住宅一般有三種類型：第一種基本上都是1998年11月30日前的房改房，即享受國家房改優惠政策購買的已售公有住房;第二種為沒有個人產權證的新區工作用房;第三種為學校租賃給住戶的未售產權承租房。

第一種類型房改房，高校教職工購房時按照其專有部分建筑面積繳納了住宅專項維修資金，學校代表售房單位從售房款中一次性提取住宅專項維修資金。經當地物業管理部門批準，住宅專項維修資金自行存管在學校財務專用賬戶里。第二種類型新區工作用房，沒有個人產權證，其性質為一次性付清房租永久或一定年限的租賃。其維修資金的歸集直接交到學校財務專用賬戶里。第三種類型承租房，實質是周轉房性質，學校只收取住戶少量的租金而未收維修費用。

三種類型的住宅，房屋權屬性質不同，維修費用提取存在差異。因此，作為住宅專項維修資金的使用管理者，在實施維修過程中如何把好舵，將面臨著前所未有的考驗。

2.2 高校住宅專項維修資金使用的難點

住宅專項維修資金“沉睡”多年，與房屋缺少維修經費的矛盾日益凸顯，物業公司和業主迫切希望有法寶來破解住宅專項維修資金使用的難點。

難點一：一戶不同意，住宅專項維修資金動不了。

房屋“生大病”需要的維修費用非常多，可學校的住宅管理、工程維修部門無權動用住宅專項維修資金，必須由業主委員會按照《住宅專項維修資金管理辦法》，要求涉及維修的所有住戶簽字，如果一戶不同意，動用住宅專項維修資金的計劃只能擱淺。目前，很多高校都未啟動住宅專項維修資金，根本原因在于業主對是否啟動不能達成共識。

“專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主”和“業主大會依法通過使用方案”的規定，充分體現了使用程序的民主性。但是，由于所涉及維修的項目與某些業主關聯度不大，房屋出租找不到房主表決，更多的業主對公共事務冷漠，住宅專項維修資金使用程序復雜等等因素，導致業主諸多不同意見，否定啟動住宅專項維修資金。

有觀點認為，教職工購買房改房和一次性付清房租租賃新區工作用房時，繳交的維修資金存管在學校財務賬戶里，利息都歸學校了，應該由學校包攬房屋維修費用。

房改時學校代表售房單位，根據購房人工齡越長，房齡越長，房價就越低的政策，住宅福利性質出售給教職工。為此，個人繳納的維修資金占繳納總房款的比例也就越低，這在當時物質生活還匱乏的年代，能以這樣超低價格購買到屬于個人所有的住房，引得無數年輕人的羨慕。實際上，根據購房人工齡、房屋折舊率調節的房價導致的結果，就是購房人和售房單位共同歸集的維修資金因購房人工齡越長反而總量不多，這為日后這些老舊房屋巨大的維修費用缺口埋下了資金危機的隱患，這是當時購房人沒有想到的。在當今通貨膨脹、貨幣貶值的年代，學校每年專項撥款用于住宅區的維修費用，遠超財務住宅專項維修資金賬戶里總資金的結息收益。

還有觀點認為，業主委員會及業主大會組織不規范、能力不強，專業素質不高、業務不熟悉，存在業主委員會主任與物業服務公司相互勾結、侵吞、挪用住宅專項維修資金的風險;其次，缺少有效的監督部門實施審計。因此，學校使用管理、監管這筆“養老金”、“保命錢”，教職工放心。

作為代表和維護小區業主合法權益的民間組織，業主委員會在運作過程中，確實存在諸多不規范問題，如：業主委員會形同虛設，無凝聚力和戰斗力;缺乏足夠的專業知識，無法有效運作;沒有上級、無人能管，擅自決定重大事項，嚴重損害了業主合法權益;與物業服務公司聯手，騙取住宅專項維修資金進行共有部分的維修，出租住宅區共有部分謀私利等事情屢見不鮮等等。但是這些不規范問題，在高校知識分子居住的住宅區是可以通過制度規范約束的，這也是高校住宅管理部門今后需要深入探究的。

筆者認為，上述兩種觀點，其實質是患上了“依賴綜合征”。教職工早已習慣享受學校上門無償服務，工程維修隨叫隨到，方便快捷;住宅專項維修資金安全的保管在學校財務賬戶，每年學校還有專項經費補貼住宅區的大、中修，審計部門是這筆資金的保險鎖，這些都是教職工住宅專項維修資金啟動不了的根本原因。

難點二：房改房住宅專項維修資金總額少，后續續交極為困難。

高校房改房小區內的道路、地下排水管等，房屋屋頂、墻體等幾乎都處于待修狀態。住宅專項維修資金總額少，教職工擔心本就有限的資金會很快花完。此外，住宅專項維修資金余額不足首期交存額30%時，續交的對象是否包含售房單位，至今沒有明確說法。出于自身利益考慮，本就不愿意動用住宅專項維修資金的教職工，更不同意續交住宅專項維修資金。

難點三：很難找到認可的維修企業實施維修。

目前，已實施社會化物業管理的高校住宅區，按照物業管理行業的普遍行規，物業服務公司自行承擔單件單項500元以下的維修項目;按照維修流程，學校負責維修單件單項超過500元以上的維修項目。目前，學校住宅管理部門承擔、工程維修部門實施維修，每年學校專項經費支付了所有住宅區的所有維修費用，至于找哪一個工程隊維修，教職工業主完全不用過問。

一旦啟動住宅專項維修資金，所有的維修工程都必須執行《中華人民共和國物權法》、《住宅專項維修資金管理辦法》，其操作程度極為繁雜，教職工業主不贊同。

難點四：第三種類型的承租房租賃給住戶時未收取維修費用，目前學校包攬了該類型房屋的全部維修。

教職工業主不同意承租房“不勞而獲”享用住宅專項維修資金，其有違《住宅專項維修資金管理辦法》“受益人和負擔人相一致的原則”。

3 破解住宅專項維修資金啟動難的一些思考

3.1 民主選舉，規范運作

高校房改房業主都是學校的工作人員，業主委員會成員由學校從中指定人員擔任，新區工作用房住戶委員會成員，經過全校公開選舉產生。這些成員在學校也擔任著相應的職務，其責任感與使命感比較強，高校啟動使用住宅專項維修資金，具有水到渠成的優勢。

3.2 專戶存儲，滾存使用

高校住宅專項維修資金分學校自行管理和市房地產管理局委托管理兩種管理形式。學校自行管理的住宅專項維修資金，以物業管理區域為單位，按幢建帳;業主交存的住宅專項維修資金，按房屋戶門號設分戶賬，核算到戶，專戶存儲，專款專用。住宅專項維修資金的投資增值收益、共用設施設備報廢后回收的殘值轉作本金，積少成多，夯實了資金基礎。

3.3 規范招標，監管維修

業主委員會根據物業服務企業每年提交待修項目的維修方案及預算，執行學校招投標流程，在涉及維修的2/3以上業主（住戶）滿意的情況下，完成維修。業主（住戶）委員會每年定期公布資金的使用明細賬目，審計部門給予審計督查，上好安全使用的“保險鎖”。

綜上所述，啟動和使用高校住宅專項維修資金是切實可行的，其妥善運作，關乎每個教職工安居樂業的生活環境。隨著房地產業的快速發展，提高房屋安全使用效率，延長共用部位、共用設施設備使用壽命，維護教職工業主財產利益，高校住宅專項維修資金科學合理使用的后續作用將更為重要。

參考文獻

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