房產(chǎn)市場(chǎng)與地產(chǎn)市場(chǎng)相互影響機(jī)制研究

劉霞　胡犀

摘要：處理好房產(chǎn)和地產(chǎn)市場(chǎng)之間的關(guān)系是房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行的關(guān)鍵。本文從定性和定量?jī)煞矫娣治隽朔康禺a(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)部關(guān)系，提出運(yùn)用Granger因果檢驗(yàn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)證數(shù)據(jù)檢驗(yàn)確定房?jī)r(jià)和地價(jià)因果關(guān)系，并分析了政策調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響。本文為豐富房地產(chǎn)市場(chǎng)理論提出思路，并為政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了現(xiàn)實(shí)依據(jù)。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)市場(chǎng)，地產(chǎn)市場(chǎng)， Granger因果檢驗(yàn)，政策調(diào)控

中圖分類(lèi)號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1672-3791（2016）05（A）-0000-00

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，作為民生產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展日趨活躍，其行業(yè)相關(guān)性大，占國(guó)民經(jīng)濟(jì)比重的較高，現(xiàn)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱型產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)市場(chǎng)由土地市場(chǎng)和房產(chǎn)市場(chǎng)兩個(gè)獨(dú)立市場(chǎng)組成，二者獨(dú)自運(yùn)行，但卻相互關(guān)聯(lián)相互影響，是一個(gè)完整不可分割的整體。房地產(chǎn)市場(chǎng)周期性波動(dòng)較大，影響到整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，政府調(diào)控目標(biāo)是保障房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康運(yùn)行，因此研究房產(chǎn)市場(chǎng)和地產(chǎn)市場(chǎng)相互影響機(jī)制對(duì)于提高調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控效率意義重大。

1房產(chǎn)市場(chǎng)和地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)生關(guān)系分析

土地市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的源頭，從成本構(gòu)成角度看，土地價(jià)格由土地取得費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)、稅費(fèi)、利息、利潤(rùn)及土地增值收益等部分組成[1]。從市場(chǎng)運(yùn)行角度看，土地價(jià)格由供需關(guān)系確定，由于我國(guó)屬于特殊經(jīng)濟(jì)體制，土地市場(chǎng)由政府壟斷，政府調(diào)控土地供應(yīng)量，計(jì)劃作用強(qiáng)于市場(chǎng)作用，土地供應(yīng)無(wú)彈性，因此，土地的價(jià)格主要取決于需求量。

房產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)土地市場(chǎng)更加開(kāi)放，市場(chǎng)化程度較高，政府主要從金融和需求兩面出調(diào)控政策，市場(chǎng)作用強(qiáng)于計(jì)劃作用。從成本構(gòu)成角度看，房產(chǎn)價(jià)格包含土地價(jià)格、管理費(fèi)用、開(kāi)發(fā)費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、利息、稅費(fèi)、利潤(rùn)等 [2]。從市場(chǎng)運(yùn)行角度看，房產(chǎn)價(jià)格主要由房產(chǎn)市場(chǎng)供需確定，供求理論是研究房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行和價(jià)格變動(dòng)的核心理論[3]。目前房?jī)r(jià)主要采用市場(chǎng)定價(jià)法，在不考慮政府調(diào)控和投機(jī)等因素情況下，房產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)部存在以下規(guī)律：房地產(chǎn)供不應(yīng)求→房?jī)r(jià)升高→開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率增加→開(kāi)發(fā)力度增加→房產(chǎn)供應(yīng)增加→房?jī)r(jià)降低→開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率降低→開(kāi)發(fā)力度減少→房產(chǎn)供應(yīng)減少→房?jī)r(jià)升高。因此看出，在市場(chǎng)主體趨利條件下，房?jī)r(jià)的高低取決于開(kāi)發(fā)成本和利潤(rùn)，土地價(jià)格是房產(chǎn)價(jià)格的組成部分，地價(jià)上升將導(dǎo)致房?jī)r(jià)上升。

地價(jià)和房?jī)r(jià)的關(guān)系，具體可從以下四個(gè)方面定性和定量分析：

（1）成本驅(qū)動(dòng)論。地價(jià)是房?jī)r(jià)組成部分，目前地價(jià)占房?jī)r(jià)比重一般在30%以上，開(kāi)發(fā)商在成本和利潤(rùn)預(yù)期下，地價(jià)成為決定房?jī)r(jià)重要因素之一。

（2）引致需求論。從房產(chǎn)市場(chǎng)和地產(chǎn)市場(chǎng)需求角度看，房?jī)r(jià)上升導(dǎo)致開(kāi)發(fā)利潤(rùn)增加，市場(chǎng)主體將增加房產(chǎn)供應(yīng)量，導(dǎo)致土地需求量增加，由于土地供應(yīng)量有限，將導(dǎo)致地價(jià)上升。

（3）互動(dòng)論。該理論綜合了成本驅(qū)動(dòng)論和引致需求論，認(rèn)為房?jī)r(jià)和地價(jià)相互影響相互作用。首先，從成本角度看，土地作為房產(chǎn)市場(chǎng)要素，地價(jià)升高導(dǎo)致房?jī)r(jià)升高，此外，從市場(chǎng)角度看，房?jī)r(jià)升高亦會(huì)反饋到土地市場(chǎng)，導(dǎo)致地價(jià)升高。

（4）通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)的房?jī)r(jià)和地價(jià)時(shí)間序列實(shí)證數(shù)據(jù)進(jìn)行格蘭杰（Granger）因果檢驗(yàn)，可得出房?jī)r(jià)和地價(jià)相互影響因果關(guān)系，并能確定影響時(shí)滯期。從短期來(lái)看，地價(jià)和房?jī)r(jià)相互影響，地價(jià)是房?jī)r(jià)的因，房?jī)r(jià)也是地價(jià)的因，但房?jī)r(jià)對(duì)地價(jià)決定性更強(qiáng)，從中長(zhǎng)期看，地價(jià)和房?jī)r(jià)仍相互影響，但是二者相互影響程度不同，影響周期也不一致[4]。

2房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)和地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策調(diào)控特征明顯，土地供應(yīng)由政府壟斷，地產(chǎn)市場(chǎng)計(jì)劃性強(qiáng)，市場(chǎng)化程度低，而房產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)開(kāi)放，市場(chǎng)化程度較高，政府僅適時(shí)制定指導(dǎo)性政策，調(diào)控市場(chǎng)運(yùn)行。但整體看來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)受政府政策調(diào)控影響明顯。比如在2008年金融危機(jī)時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)觸底，量?jī)r(jià)大跌，為此，政府出臺(tái)了一系列救市政策，取消限購(gòu)，降低房貸利率，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步復(fù)蘇，量?jī)r(jià)齊升，并在2013年達(dá)到市場(chǎng)高點(diǎn)，為控制房?jī)r(jià)

過(guò)快增長(zhǎng)，2013年下半年起，房貸政策逐步收緊，多地限購(gòu)限貸，收緊銀根，導(dǎo)致在地產(chǎn)市場(chǎng)逐步下行，2014年初全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始下行，成交量大幅下降，價(jià)格也一路下滑，土地成交價(jià)萎縮，成交溢價(jià)率低，整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境也開(kāi)始惡化，為保障經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行，政府陸續(xù)出臺(tái)一系列措施：“國(guó)五條”、連續(xù)降準(zhǔn)降息、放松首套房利率，樓市刺激政策步步加強(qiáng)，以期房地產(chǎn)平穩(wěn)運(yùn)行，目前政策調(diào)控效果亦初見(jiàn)成效，一、二線城市樓市開(kāi)始復(fù)蘇。因此，我國(guó)政府調(diào)控對(duì)地價(jià)和房?jī)r(jià)的影響較大，有必要研究房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)地價(jià)與房?jī)r(jià)影響機(jī)制。

（1）土地供應(yīng)政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響原理如下：

地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的作用。從緊的土地政策將導(dǎo)致土地供應(yīng)量下降，短期需求不變的情況下，直接導(dǎo)致地價(jià)上升，根據(jù)成本驅(qū)動(dòng)論，地價(jià)上升直接導(dǎo)致房?jī)r(jià)上升；此外，土地供應(yīng)量下降導(dǎo)致房產(chǎn)供應(yīng)量下降，在房產(chǎn)市場(chǎng)需求不變情況下，也將推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，同時(shí)由于土地開(kāi)發(fā)量受限，為增加房產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)，市場(chǎng)主體將尋求以資本要素替代土地，導(dǎo)致房產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本升高，房?jī)r(jià)上升[4]。

（2）房產(chǎn)政策對(duì)地價(jià)的影響原理如下：

房?jī)r(jià)對(duì)地價(jià)的反饋?zhàn)饔谩Ｈ绻惺咕o縮的房產(chǎn)政策，一方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金準(zhǔn)入門(mén)檻提高，有限的資金限制下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模縮小，進(jìn)而使得對(duì)土地市場(chǎng)的需求減少，在供給總量不變情況下，地價(jià)下降；另一方面，影響消費(fèi)端的限購(gòu)、貸款利率政策將抑制住房需求，傳遞到土地市場(chǎng)，使得土地市場(chǎng)在短期供應(yīng)未調(diào)整情況下，需求減少，地價(jià)下降[5]。

3基于房產(chǎn)市場(chǎng)與地產(chǎn)市場(chǎng)相互影響研究的結(jié)論

通過(guò)對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)與地產(chǎn)市場(chǎng)相互影響機(jī)制的研究，可知房?jī)r(jià)與地價(jià)之間是相互影響的因果關(guān)系，且存在一定的影響滯后期，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)政策敏感度較高。為保障房地產(chǎn)平穩(wěn)運(yùn)行，政府一方面可通過(guò)供給側(cè)改革，調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)土地市場(chǎng)集約節(jié)約利用，另一方面，應(yīng)因地制宜，結(jié)合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況，在實(shí)證數(shù)據(jù)分析指導(dǎo)下，選擇合理的時(shí)機(jī)，運(yùn)用高效的宏觀和金融政策調(diào)控，影響房產(chǎn)市場(chǎng)的市場(chǎng)供求主體市場(chǎng)偏好，達(dá)到合理控制房?jī)r(jià)目的。

參考文獻(xiàn)

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