嘉興市樓宇經濟發展現狀研究

姚釗煒　陳宇夢　王舟

摘 要：樓宇經濟的發展是區域經濟發展的重要指標。從嘉興樓宇經濟這一方面入手，從嘉興樓宇經濟發展的概況出發，分析得到整個嘉興市在樓宇經濟發展方面存在的問題，并且以此為依據，結合整個樓宇經濟發展的客觀規律和嘉興市經濟發展現狀，提出促進嘉興樓宇經濟發展的實際方法。

關鍵詞：樓宇經濟；城市發展；區域經濟

中圖分類號：F293.3 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2016）13-0123-02

一、嘉興樓宇經濟發展現狀

嘉興位于杭嘉湖平原腹地，毗鄰我國的經濟中心——上海，浙江省省會城市——杭州。在地理位置方面，嘉興有著得天獨厚的地理優勢。平原地形給嘉興發展經濟帶來一個良好的客觀條件，并且平坦的平原地形給嘉興的樓宇經濟發展奠定了一個良好的基礎。正是在這樣的背景下，本文以嘉興市區（南湖區，越秀區）為調查范圍，對嘉興兩區轄內進行研究。其中，具有一定規模的商務樓寫字樓共有47處，具有一定規模的工廠上百處。

嘉興不僅有著良好的經濟發展環境，嘉興的經濟發展歷史同樣極為悠久。樓宇經濟作為一種CBD的進一步發展。在嘉興樓宇經濟發展之中，起初以華庭街為中心，其次又逐漸從華庭街逐漸轉移到江南大廈、戴夢得大廈、旭輝廣場商圈、到現如今萬達廣場、八佰伴購物中心等多核心商圈發展模式的形成，嘉興樓宇經濟一直在迅速發展。

嘉興的人文環境一直都是作為一種對嘉興樓宇經濟的促進因素而存在的，人文環境在另一個方面體現出來的就是一個城市的文化軟實力。樓宇經濟的形成和發展并不僅僅只是大量的建造廣場、寫字樓等，還應包括在之中舉行的各種經濟活動。

嘉興有著良好的地理位置和長期優秀的歷史積淀。嘉興第二、三產業的比重的逐步上升，給樓宇經濟發展帶來了良好的機遇。

二、嘉興樓宇經濟發展問題

雖然嘉興樓宇經濟的發展有著良好的背景和趨勢，但是，依舊存在著許多問題。這些問題之中最具代表性的有以下幾種：

（一）樓宇經濟發展不均衡

在我們的調查中，嘉興市區的樓宇經濟發展的代表——商業廣場的分布具有極其的不對稱性，從中我們可以看出樓宇經濟發展具有不均衡的弊端。

調查的數據顯示，其中萬達廣場商鋪數量為179個，入住率接近95%，八佰伴購物中心有商鋪數量210個，入住率接近98%。這樣的兩個擁有明確發展定位的中心，相比同行都有著比較好的入住率和商鋪數量。另一方面，由于在建設之初并沒有一個明確定位，嘉興寫字樓商務樓等入住率普遍不高。面對這些問題，以樂天瑪特為例，該區域的建設之初由于并沒有清晰的目標定位以及整體的區域發展的不平衡，導致其經濟效益不佳。

（二）樓宇發展規劃布局不合理

在樓宇經濟發展之初，規劃是其必不可少的一個步驟。而這樣的規劃在嘉興樓宇經濟發展的態勢之中卻并不完善：（1）在嘉興樓宇經濟的縱向規劃上，缺乏對樓宇經濟長期發展的思考規劃；（2）橫向上的規劃的缺乏，使得整個嘉興樓宇經濟發展當中缺乏區域的平衡發展；（3）整體規劃不佳，使得整個嘉興樓宇經濟發展節奏紊亂。

規劃布局的不合理，導致整個嘉興樓宇經濟出現許多“意外”因素，阻礙了發展。

（三）樓宇經濟發展的管理人才缺乏

樓宇經濟的發展表面上看去是產業、產品之間的競爭，但其深層次的競爭是科技和人才的競爭。而人才資源之中，又以高級管理人才資源最為重要。這樣的高級管理人才對整個樓宇經濟的發展是巨大的，從建設之初到建設完成后，都對整個樓宇運營發展起著巨大的影響。

樓宇經濟的發展是一個長期的過程。因此，在樓宇經濟發展的后續階段，也就是在建筑之中發生的那些經濟交易，對樓宇經濟發展的高級管理人才有著極高的需要和要求。以萬達為例，萬達的模式成功在很大程度上都受其對管理的重視上，萬達的收入中，物業管理方面占據著90%左右的比例。從這樣一個極高比例的利益比可以看出，管理在樓宇經濟的發展之中的重要程度。而萬達能夠如此重視管理，又與它的眾多管理人才分不開，每一座萬達廣場在其建設之初就會有一個相對應的專業管理團隊進行管理。這樣的“一座萬達廣場一支管理隊伍”模式，使得整個廣場在建成之后的運行之中盡量減少了問題的發生，發生狀況時也能夠憑借這樣的模式迅速解決問題。

而與之相反的廣場就是在萬達附近的中港城，它與萬達有著近乎一樣的地理位置、交通條件，但正是由于其在管理上的問題導致了現在整個中港城的發展困境，由于缺乏科學的管理人員和正確的管理模式，使得整個中港城的消費體驗、核心競爭力等都在持續下降。因此，在樓宇經濟發展過程當中，缺乏相應的管理人才是嘉興樓宇經濟發展的又一短板。

（四）樓宇發展缺乏完善的配套設施

樓宇經濟是一個經濟綜合體，發展過程當中，基礎配套設施的完善是其發展的必要條件。

但是，在嘉興樓宇經濟發展的過程當中，類似于八佰伴購物中心這樣的配套設施齊全的樓宇是占極少比重的。嘉興絕大部分的廣場都面臨著基礎設施不完善的問題。除此之外，嘉興的寫字樓商務樓附近配套設施就更加缺乏。由于商務樓寫字樓這樣的樓宇有著高度的人員集中率，滯留時間也長，因此對基礎設施的要求也就更高。

三、促進樓宇經濟良好發展的對策

本文根據這樣的問題，制定出以下幾條針對性的對策和措施。

（一）政府實施開發商“準入機制”，保證建設的精品率

在樓宇經濟發展日趨迅速的大環境下，針對之前所發現的那些問題，政府必須要實施“準入機制”，即在進行招商引資時，特別關注該開發商的開發能力、資金儲備等信息，確保整個開發過程當中，不會出現“爛尾樓”。在建成的經營過程當中，避免由于開發商自身的原因，例如缺乏經驗、缺乏人才等因素造成的樓宇發展困境。

要提升開發商準入水平，開發過程當中，政府要嚴格把關，堅持“寧缺毋濫”原則。提升整個樓宇經濟開發商水平，從而促進樓宇經濟發展。

（二）制定配套的樓宇經濟發展規劃

樓宇經濟的發展并不是一個單獨的經濟單元的發展，更多的是一個經濟發展綜合體的發展，在樓宇發展之初應制訂詳細的發展計劃。

以中港城及其附近的萬達廣場為例，萬達廣場總共為四層，第一層為以服裝為主的樓層，主要是中高端服飾；三層是以各種餐館為主的樓層等等，這樣的樓層設計在廣場的發展規劃中是極其重要的。另一方面，在中港城方面，由于前期的發展規劃制定不充分、不全面，從而導致了整個中港城的每一層的發展和定位不清晰。在實際的調查當中發現，由于沒有合理地規劃每一個樓層所對應的潛在客戶以及每一個樓層所承擔的功能特征，中港城的消費體驗與萬達相比要遜色很多。因此，要想促進整個樓宇經濟的發展，前期的合理規劃必不可少，而一個合理的發展規劃是從該廣場或者是該商務樓的經營目的出發，并且在制定的過程當中要結合該樓宇的實際環境。

（三）調整人才策略，加強人才投資和培養

首先，在嘉興的樓宇經濟發展過程當中，類似于中港城、樂天瑪特等商場因為自身發展而導致的人才缺口，應該采取以培養或招募的方式來彌補。其次，在樓宇經濟發展的過程當中，由于樓宇經濟的迅速發展，人們對于樓宇經濟發展的管理要求也更高。因此，在這樣的情況下，對于樓宇經濟發展的管理人才的需求，在質量上也逐漸體現出來。最后，在大環境之下看待整個樓宇經濟的發展，更加要注意整個城市人才素質的提升。只有整體人才素質的提升，才會促進樓宇經濟發展相關人才的素質的提升，基數的增加必定能促進高端人才數量的提升。

（四）完善基礎配套設施

在樓宇經濟發展之中，由于是整個經濟綜合體的發展，因此要促進這樣的經濟的發展，就必定要做好整個樓宇經濟相關的基礎設施的建設，特別是商務樓、寫字樓等樓宇，因為這樣的樓宇經濟的發展由于有著多方面的影響因素，并且人員長時間集中。這樣的一個特征對基礎設施方面就有很高的要求，特別是安全方面的基礎設施。與此同時，在這樣的樓宇經濟發展過程當中，相關員工會選擇就近定居下來，這對于教育、交通、醫療等基礎設施的要求又是一個考驗。所以，在發展樓宇經濟當中，要保證樓宇經濟周圍的基礎設施能夠跟上。另一方面，基礎設施的完善也不僅是企業單方面的要求，政府也應該在基礎設施方面提供政策上的支持，從而促進該地區樓宇經濟發展。

四、總結

嘉興樓宇經濟的發展有其自身特點和局限性。因此，想要促進嘉興樓宇經濟的發展就必須從多方面入手，多方協作，共同努力。并且在解決問題的過程當中，關注嘉興樓宇經濟的發展趨勢，確保樓宇經濟又好又快發展。

參考文獻：

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[責任編輯 吳明宇]