被房產開發改變的命運

李文卉

核心提示：部分有錢人，除了銀行存款和股市，并不知道該如何配置資產，他們更愿意把錢投向樓市。

如果可以，62歲的崔鵬希望過去的三年重新來過。

2013年5月，干了幾十年承包工程的崔鵬準備退休。雖然沒做過什么大項目，但在2008-2012年房地產市場火爆的那幾年，“接些小打小鬧的外包工程”，崔鵬也積累了不少財富：在武漢市中心擁有兩套大面積住宅和一個商鋪，社會保險和商業保險都按最高標準購買，結完工程款，手頭還有將近1000萬元現金。在很多人眼里，崔鵬絕對是個有錢人。

但接下來發生的事，被崔鵬形容成“黑洞”，無情地吞噬著他的財富，甚至正在改變他的人生軌跡。

“沒發現什么項目收益高達30%”

2013年5月的一天，崔鵬的老朋友丁寧找到他，稱自己剛拿了一塊地，打算做房地產開發，開發資質和土地使用權都有了，就差資金，希望崔鵬投資入伙。

丁寧介紹，他拿到的地位于湖北省孝感市孝昌縣城花園鎮新區，根據規劃，兩年內花園鎮政府、醫院、黨校和當地比較好的中小學都將搬遷至此，具有很大升值空間。

按當時的地價，這塊面積20.8畝的土地，出讓金和其他費用加起來接近1000萬元。根據規劃部門批準的建設標準，整個項目的總建筑面積在4.1萬平方米，按照預期2300元/平方米的售價，銷售額應該在1億元以上，何況這4.1萬平方米并不完全是普通住宅，還包括8000平方米左右的商鋪，預期售價在6000元/平方米以上。

崔鵬算了一筆賬，將所有費用攤下來，項目的建設成本在1700元/平方米左右，再將不可控因素考慮進去，再不濟，毛利潤也應該在30%左右。并且，按當時的政策，土地使用權可以辦理抵押貸款，這也意味著他們在開工前就可以從銀行獲得融資，然后再投入建設，等房子預售出一部分后，就可以還清貸款。再加上行情好，總承包公司大多愿意并且有實力墊資開工，啟動項目并不需要太多資金。

“當時的房子根本不愁賣，預售證一辦下來，基本就能賣出40%左右，開發商的成本也就回來了一大半。等到產權證辦下來，房子也就賣得差不多了。”干了一輩子總承包的崔鵬，常常會“眼紅”開發商，但做開發需要大量資金，這是他以前想都不敢想的。

“當時覺得把差不多1000萬元的自有資金拿出來投資，應該很快就能看到效果，反正這些錢也閑在銀行里。我做了一輩子工程，炒股也不會，打聽了一圈，還沒發現做什么能在一兩年里就能收益30%的項目，難免動了心。”崔鵬告訴記者，這也是他最終選擇在小地方開發項目的原因，因為不需要數額巨大的投資。

比崔鵬大一歲的丁寧，因為打算跟隨兒子一家移民澳大利亞，早些年辭掉了公職，后來在孝感市內開發過一個樓盤，賺了一些錢。“他跟政府部門關系不錯，并且有房地產開發經驗。”在崔鵬看來，丁寧是個不錯的合作伙伴。

就這樣，崔鵬和丁寧成了合伙人，二人分別占股49%和51%，命運也從此把他們背后的兩個家庭綁在了一起。

2013年7月，該項目的多層住宅開工建設。

追加投資，借錢也要追加

崔鵬和丁寧很清楚，縣城房地產項目的主要銷售對象是進城務工人員，為了趕在過年之前取得預售證，趁外出務工人員回鄉過年時開售，他們把自有資金全部投入開工建設，再加上總包公司有一部分墊資，還勉強應付得來，所以沒有爭取銀行貸款。

事實證明，他們的決定還算明智。多層建筑部分共1.87萬平方米、159套住房，在2013年底取得預售證到2014年清明節期間，共銷售出50多套，銷售情況良好，符合預期。

“因為是新城區，當時樓盤四周有三面都還是田，根本談不上任何配套，竟然能有這么好的銷量，給了我們很大鼓舞。”崔鵬回憶。

于是，項目剩下的高層部分在2014年4月也破土動工。

因為前期投入已經差不多耗費掉兩人的所有資金，他們想到了抵押貸款。但沒想到的是，政策已經發生了變化，各家銀行開始全面收緊在建工程抵押貸款。

“以前這一塊貸款是非常容易的，因為銀行根本不用擔心壞賬問題。記得我開發上一個項目時，從拿到銀行貸款到收回預售款，只用了七個月，但貸款期限是一年，當時想提前還款，銀行還不愿意。”丁寧感嘆道。

現實情況卻是，銀行來了一撥又一撥，評估了一次又一次，最后都沒了下文。

但不能讓工地停工，每耽誤一天就意味著成本增加一天，于是民間借貸登場了。

第一個伸出援手的是崔鵬的戰友劉東，他拿來了150萬元，這其中包括他的養老錢，和一部分在廣州工作的兒子的積蓄。當時廣州新房均價1.3萬元左右，這筆錢至少可以拿來買一套三居室。

“我兒子是工薪族，因為已經購買了住房，就把手里的閑錢投入了股市，但2013年行情太差，虧了不少，我就勸他把錢拿了出來。”劉東回憶起當時的情形，按照市場慣例，崔鵬和丁寧開出的借貸利息是月息兩分（年利率24%），遠高于股市的回報。另一方面，也是出于對戰友的信任，劉東認為這其中風險并不大。

隨著工期的推移和銷售的滯后，主動或被動借錢給崔鵬的親朋好友越來越多。對他而言，這既是一份沉重的財務債，更是人情債。

“民間借貸的成本遠高于銀行貸款，但我們計算了一下，如果房子在一年內能賣出去，投資收益還是很可觀。”所以，一開始崔鵬并沒有感到太大壓力，只想把工期再往前趕一趕。

丁寧那邊的情況也差不多。為了籌措資金，丁寧的兒子將澳大利亞和北京的住房都辦理了抵押，再加上丁寧自己在孝感市的住房，一共抵押了六七百萬元。丁寧的親家也幫忙籌集了五六百萬元現金應急。

終于，在動工10個月之后，高層項目也全部建設完工。

“一輩子攢下的身家都要搭進去”

建設完工，并不意味著就能馬上變現。

政府的搬遷、醫院和學校相繼投入使用、基礎設施的全面升級，這些在當初看來會推動銷售的利好因素，并沒有起到太大作用。項目銷售陷入了冰點。

為了促銷，他們將普通住宅售價由預期的2300元/平方米降為了實際的2100元/平方米，大大壓縮了利潤——這個價格當時在孝昌已是最低。

但從2014年清明節至今的兩年時間里，他們只賣出了40套左右的住宅。在2015年9-11月，傳統的“金九銀十”期間，竟然連一套房子也沒賣出去。

“一方面因為經濟形勢變化，外出打工的人這兩年沒賺到什么錢；另一方面，對他們來說，在孝昌縣城買房也并非‘剛需。”崔鵬分析。

滯銷意味著資金不能回籠，也意味著財務成本的疊加。

兩年時間，光民間借貸的利息就已經高達1200萬元。“打個比方，基本上每拖一個月，就要付出兩套住宅作為利息。”崔鵬充滿了無奈，整個樓盤共建住宅不到300套。

日子難過的當然不止他們一家。在孝昌，幾乎所有樓盤都陷入了某種程度的滯銷，記者了解到，為保證資金鏈不斷，很多人甚至給民間借貸開出了高達三分的利息（即年息達到36%），觸及國家對民間貸款利息規定的上限，這對借貸雙方而言都存在巨大風險。

崔鵬對《支點》記者說，如果房子能在2017年6月之前賣完，他和丁寧還能勉強保本，否則連一輩子攢下的身家都要搭進去，巨大的壓力讓他們每天都后悔不已。

為了早點將父親從這場投資困境里解救出來，丁寧的兒子一家暫時中止了長達11年的澳大利亞生活，在2015年下半年回到國內幫忙打理相關事務。對于做軟件工程師的兒子和做注冊會計師的兒媳而言，他們損失的是約合近百萬元人民幣的年薪。

資產受損失的還有劉東，此時廣州的房價均價已近2萬元，曾經的150萬元現在只能買一套一居室。

每個人都期望成為“投資贏家”

崔鵬和丁寧的境遇，與房地產行業的發展及國家政策的變化有很大關系。

2013年10月，中央提出“加快建立統一、規范、成熟、穩定的住房供應體系，要千方百計增加住房供應”。2015年11月，關于房地產業，中央又提出“要化解房地產庫存，促進房地產業持續發展”。

短短兩年之內，中央關于住房問題的政策從“千方百計增加住房供應”轉為“化解房地產庫存”。這一轉變和時間點，與崔鵬和丁寧的境遇完全吻合。

這絕不是個別現象。根據國家統計局的數據，2015年末，全國商品房待售面積71853萬平方米，較2014年末的62169萬平方米再度增加9484萬平方米。而有更多的媒體和專家則表示，現實的情況可能比公開的數據更糟糕，就算不再新開工建設，要消化掉現有庫存也至少需要三到五年。于是，“去庫存”成了國家2016年的重點工作之一，崔鵬和丁寧視之為“救命稻草”。

記者采訪到的所有借錢給崔鵬和丁寧的親友，除了銀行存款和股市，他們幾乎都沒做過別的資產配置，而之所以肯把錢拿出來，很大程度是因為24%的年利率。因為過去，他們看到了太多人通過投資房地產，或者借錢給投資房地產的人，成為“人生贏家”。“10%-15%”的年回報率，是他們理想收益的最基本標準。

可動輒10%以上的回報，是什么概念呢？

從2008年開始，中國GDP增速就回落至個位數，最近三年，這一數據分別是7.7%、7.3%和6.9%。2015年，全國規模以上工業企業主營業務收入利潤率為5.76%，其中制造業利潤率5.63%，農副食品加工業利潤率4.97%，紡織業利潤率為5.40%，經濟增速整體放緩的當下，實體經濟的利潤率尚且如此，人們所要求的高投資回報又該從何而來？

還有很多的崔鵬們和劉東們，他們是最普通的投資者，目的也高度一致：實現資產增值。然而他們的經歷和常識，卻不足以支撐他們完成這場想象中的完美投資。中國經濟結束了多年兩位數以上的高增長，房地產行業遠高于其他行業的投資回報率也不再普遍存在，他們的財富正面臨被吞噬的危機。這是一場極具戲劇性的反轉。

今年5月，丁寧就要前往澳大利亞，等待他的是長達一年的“移民監”和一年后很可能依然前途未卜的銷售狀況。崔鵬則正急于將一套位于漢口CBD的高檔住宅出手，用于支付民間借貸的利息——這是他曾計劃用來養老的住處。