棕地價(jià)值的綠色評(píng)估方法研究

張婷 郭化林 丁立

【摘 要】隨著我國(guó)城市化程度快速發(fā)展、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整及大規(guī)模舊城換新城，棕色土地面積與日俱增，如不及時(shí)進(jìn)行處理和修復(fù)，將形成長(zhǎng)期潛在的風(fēng)險(xiǎn)。本文在研究國(guó)內(nèi)外學(xué)者相關(guān)文獻(xiàn)資料的基礎(chǔ)上，總結(jié)歸納適用于棕地價(jià)值評(píng)估的方法，嘗試建立一個(gè)較為完整的體系，為我國(guó)評(píng)估實(shí)踐提供參考。

【關(guān)鍵詞】棕地；評(píng)估方法；清理成本

一、問(wèn)題提出

棕色土地是指在人類的開發(fā)利用過(guò)程中受到污染的土地，這類土地的再利用由于污染受到很大的限制，其價(jià)值貶損嚴(yán)重。棕色土地的治理和再開發(fā)是一項(xiàng)復(fù)雜工程，涉及到生態(tài)環(huán)境、地理等系統(tǒng)，蘊(yùn)含許多不確定性和高風(fēng)險(xiǎn)，需要一套行之有效的評(píng)估方法。西方國(guó)家早在20世紀(jì)80年代就開始關(guān)注棕色土地污染問(wèn)題，其中棕地評(píng)估問(wèn)題的研究主要集中在價(jià)值影響因素、評(píng)估方法和污名。Mundy（1992）認(rèn)為，受污染不動(dòng)產(chǎn)收益的影響成分包括環(huán)境污染引起收益的減少和可銷售性影響兩部分，Wilson（1994）把受污染不動(dòng)產(chǎn)的損失分為內(nèi)部損失、外部損失和間接損失，Ch？琢lmers（1993）、Webber（1997）、Kinn？琢rd（1999）、J？琢ckson（2005）等對(duì)市場(chǎng)法、成本逼近法、折現(xiàn)現(xiàn)金流法、抵押權(quán)益法、內(nèi)涵資產(chǎn)定價(jià)法、蒙特卡洛模型、調(diào)查法、市場(chǎng)訪談法的應(yīng)用問(wèn)題進(jìn)行了研究。

國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)棕地價(jià)值評(píng)估問(wèn)題也進(jìn)行了嘗試研究。其中，趙玉杰（2004）等人通過(guò)對(duì)農(nóng)業(yè)環(huán)境污染事故進(jìn)行分析，運(yùn)用市場(chǎng)價(jià)值法和機(jī)會(huì)成本法對(duì)其帶來(lái)的損失進(jìn)行評(píng)估；紀(jì)益成等（2007）翻譯了美國(guó)Roger M.G roves等人著作，并對(duì)棕地價(jià)值評(píng)估方法進(jìn)行了介紹；陳燕（2010）、艾東（2010）、張琳（2012）、桂榮芳（2014）等從污染物屬性、棕地價(jià)值損失的不確定性、案例研究等方面入手，對(duì)市場(chǎng)比較法、收益還原法、成本法和內(nèi)涵定價(jià)法進(jìn)行了對(duì)比分析；姚尚麗（2013）、方盛水（2014）結(jié)合企業(yè)決策和棕色土地再開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)，研究了模糊實(shí)物期權(quán)法、層次分析法、專家打分和模糊綜合評(píng)價(jià)法對(duì)污名價(jià)值的計(jì)量問(wèn)題等。

由國(guó)內(nèi)外的研究文獻(xiàn)來(lái)看，除了成本法、收益法、市場(chǎng)法三大評(píng)估方法，它們還衍生出一些更為實(shí)用的方法，這些都是我們可以借鑒過(guò)來(lái)的。而我國(guó)對(duì)棕地價(jià)值的評(píng)估方法研究，主要集中在三大方法中，對(duì)其他方法的研究很少。這有待于國(guó)內(nèi)學(xué)者共同努力，強(qiáng)化棕地價(jià)值評(píng)估方法的系統(tǒng)研究，以滿足實(shí)務(wù)的要求。

二、棕地價(jià)值評(píng)估方法

在查閱棕地價(jià)值評(píng)估及其他污染評(píng)估文獻(xiàn)基礎(chǔ)上，筆者歸納提煉了六種可使用的方法，并對(duì)這些方法使用中的注意事項(xiàng)、技術(shù)難點(diǎn)進(jìn)行了分析，希望對(duì)評(píng)估師評(píng)估工作有所裨益。

意愿評(píng)價(jià)法的難點(diǎn)是調(diào)查問(wèn)卷的設(shè)計(jì)，問(wèn)卷設(shè)計(jì)時(shí)可參考國(guó)外一些設(shè)計(jì)較成熟的問(wèn)卷，但是還需結(jié)合本身的事故特點(diǎn)，且應(yīng)在問(wèn)卷上表明土地污染情況、其對(duì)人體健康及周邊環(huán)境帶來(lái)的影響等信息，確保結(jié)果的合理真實(shí)性。

在實(shí)務(wù)中，土地價(jià)值評(píng)估運(yùn)用最多的是市場(chǎng)法，因?yàn)槲廴就恋氐奈廴境潭取⑽廴驹吹炔灰粯樱婕爸卫沓杀尽⑽勖男拚龝r(shí)需要特別注意。

除了上述的幾種方法外，國(guó)外學(xué)者還提出了環(huán)境資產(chǎn)平衡法、調(diào)查法、期權(quán)選擇法、抵押資本分析法等等。除此之外，我們可以通過(guò)對(duì)傳統(tǒng)方法進(jìn)行污染因素修正，或借鑒空氣、噪音等方面的價(jià)值評(píng)估方法和自然資源定價(jià)方法，研究一些適用于污染土地的評(píng)估方法。

三、研究結(jié)論與對(duì)策建議

我國(guó)對(duì)土地價(jià)值評(píng)估的研究還處于初級(jí)階段，尤其是棕地的價(jià)值評(píng)估，要走的路還很長(zhǎng)。針對(duì)評(píng)估方法，我們需要一個(gè)完善的法律體系和準(zhǔn)則體系，為評(píng)估提供理論基礎(chǔ)；一個(gè)全面完整的數(shù)據(jù)庫(kù)，為評(píng)估方法提供數(shù)據(jù)基礎(chǔ)；一個(gè)經(jīng)驗(yàn)豐富的評(píng)估團(tuán)隊(duì)，保障評(píng)估的質(zhì)量。在這些方面我們是欠缺的，因此提出幾點(diǎn)建議：

（1）增加和完善環(huán)境方面立法，出臺(tái)相關(guān)政策。到目前為止，我國(guó)還沒(méi)有出臺(tái)與受污染不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估問(wèn)題相關(guān)的準(zhǔn)則，實(shí)務(wù)中都是依照國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則。及早出臺(tái)完善相關(guān)法律法規(guī)，建立健全土地環(huán)境保護(hù)法律法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)體系，才能預(yù)防土地污染和降低其造成的環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)，及推動(dòng)受污染土地價(jià)值評(píng)估工作的開展，為評(píng)估方法的應(yīng)用提供依據(jù)。

（2）進(jìn)一步完善技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，公開環(huán)境數(shù)據(jù)，為評(píng)估提供數(shù)據(jù)支持。價(jià)值評(píng)估方法的應(yīng)用都是以大量數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)的，由此專家和學(xué)者需在數(shù)據(jù)搜集的方法和技巧上進(jìn)行研究探討。我國(guó)環(huán)境調(diào)查起步晚，數(shù)據(jù)缺乏，且很多具體的環(huán)境數(shù)據(jù)并未對(duì)公眾開放，對(duì)評(píng)估工作的開展有很大的限制，影響評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性。所以數(shù)據(jù)的積累搜集事關(guān)重要，需要專家和各相關(guān)部門共同研究探討，為評(píng)估方法的運(yùn)用提供數(shù)據(jù)支撐。

（3）促進(jìn)學(xué)科的相互交流。很多關(guān)于環(huán)境、地理、健康等的專業(yè)問(wèn)題評(píng)估師都無(wú)法全面的了解，這就必須尋求相關(guān)學(xué)科專家的幫助。評(píng)估師之間，擅長(zhǎng)的領(lǐng)域可能也不一樣，如土地評(píng)估師、房地產(chǎn)評(píng)估師與環(huán)境影響評(píng)價(jià)工程師等等。這也要求評(píng)估師之間相互合作，相互提供便捷，保證評(píng)估工作順利進(jìn)行。

（4）發(fā)揮行業(yè)組織的主導(dǎo)作用。土地評(píng)估師協(xié)會(huì)、房地產(chǎn)評(píng)估師協(xié)會(huì)作為我國(guó)土地、房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估領(lǐng)域的專業(yè)組織，應(yīng)起到帶頭作用，提高評(píng)估隊(duì)伍的整體素質(zhì)，規(guī)范評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估師的行為，積極組織受污染土地評(píng)估相關(guān)問(wèn)題的研究，填補(bǔ)空白，開創(chuàng)新的行業(yè)方向。

（5）積累和借鑒經(jīng)驗(yàn)，提高評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確度。評(píng)估師的經(jīng)驗(yàn)在很大程度上左右了評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性，雖然方法的研究日益成熟，但是在實(shí)際操作時(shí)，很多細(xì)節(jié)都不能很好地把握，這是需要經(jīng)驗(yàn)為基礎(chǔ)的，所以在借鑒方法的同時(shí)，總結(jié)和借鑒實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)也是一個(gè)重要環(huán)節(jié)。

在評(píng)估領(lǐng)域需要研究和探討的方面還很多，需要我們共同的努力。美英等國(guó)家不管是對(duì)準(zhǔn)則的研究，還是對(duì)傳統(tǒng)方法、模型的改善創(chuàng)新，一直都走在隊(duì)伍前列，為出現(xiàn)的新問(wèn)題提供依據(jù)和可行的評(píng)估方法，這都需要我們不斷吸收內(nèi)化再創(chuàng)新，才能推進(jìn)我國(guó)評(píng)估行業(yè)的發(fā)展。

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（作者單位：浙江財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)

院、浙江財(cái)經(jīng)大學(xué)公共管理學(xué)院）