產權交易視角下的城市更新策略研究

Urban Renewal Strategy in Perspective of Property Transaction

黃 砂

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產權交易視角下的城市更新策略研究

黃 砂

上海市城市規劃設計研究院

工程師，碩士

0 引言

2014年起，新型城鎮化開啟了全面轉型和深度變革的“新常態”。上海市政府明確提出土地集約利用的“五量調控”政策，即“總量鎖定、增量遞減、存量優化、流量增效、質量提高”[1]。同時，《上海新一輪城市總體規劃（2015—2040）》編制工作正式啟動，按照新版規劃編制要求，城市建設用地將以“總量天花板”的形式，實現規劃建設用地的“零增長”甚至“負增長”。2015年2月，上海市規劃和國土資源局公布了《上海市城市更新規劃實施辦法（試行）》，并展示了已經啟動的城市更新案例①參考：“上海啟動‘城市更新’中心城24個更新試點項目將鋪開”，http://www.cs.com.cn/ssgs/fcgs/201502/t20150213_4647207.html。。隨著上海即將步入“十三五”國民經濟和社會發展全面轉型升級的時期，對“未來建設具有國際影響力的科技創新中心”②2015年1月26日，上海市委書記韓正在上海市政協十二屆三次會議上指出，上海要建設具有國際影響力的科技創新中心城市是習近平總書記對上海提出的要求，是中央對上海的要求，http://sh.people.com.cn/n/2015/0126/c134768-23685770.html。目標而言，通過城市更新或城市再開發為主的方式謀求新的發展空間，或已成為上海新一輪城市發展的轉折點和突破點。

1 城市更新中的產權交易

當城市向大都市區過渡的同時，大批城市人口、生產經濟活動開始去中心化的歷程。隨之而來的一個問題便是中心城區的衰敗，城市更新的提法也由此而來[2]。城市更新與產權交易并非全無聯系，城市更新是多方利益博弈的過程，本質上講是一系列典型的契約交易行為，即原產權所有者與改造投資人之間通過協商進行的產權讓渡和轉移，以致政府、開發商、產權所有者、公眾等利益主體達到多方平衡的結果。而以制度經濟學的角度來看，只要財產權是明確的，并且交易費用為零或很小，那么無論產權最初賦予何人，市場均衡的最終結果都是有效率的，將實現資源配置的帕累托最優（科斯定理③“科斯定理”是由羅納德.科斯（Ronald Coase）提出的一種觀點，由于其本人未將定理在論著中表述為具體文字，本文選取學界具有一定認可度的斯蒂格勒式表述方法。）。反過來講，在現實世界中，足夠清晰界定的產權和足夠低廉的交易費用是達成交易的前提，而明晰產權邊界在降低交易費用中起到主要作用[3]。由于交易費用的現實存在，不同產權的界定和分配，將會影響資源配置的效益高低。通過降低城市更新中與產權交易相關的制度成本，是優化城市資源配置的基礎。

1.1 資源稀缺性的產權解釋

1.1.1 產權與資源的稀缺性有關

全球城市競爭日益激烈的當下，世界各大城市的發展用地都已轉向用地緊約束，如倫敦新增住房用地供應量中96%來自棕地改造④參考：《倫敦住房用地可持續性評估和住房容量戰略研究》（2011）數據。，而上海在實現城市“零增長”與“負增長”的愿景同時，城市可供再開發的建設用地也日趨稀缺。一般情況下，土地通過劃撥或出讓方式為城市發展提供用地來源，但當土地使用、空間形態、經濟效益等多方面考察已不符合發展要求時，產權結構重組、產權規模劃分乃至產權形態變化，無一不成了用地來源緊約束下政府管理者、資本市場、市民面臨公平和效率發展時做出的產權關系變更選擇（圖1）。資本市場的逐利性，要求最大化利用稀缺資源，通過參股、并購、合資、協作等形式獨立開發或聯合開發，有可能引發負外部性出現。而政府管理者為了協調開發商和市民的利益，需要通過一系列制度手段約束資本市場的再開發行為，盡量降低公共利益的受損程度。市民階層則是一邊申明基本利益的受保障程度，一邊希望通過再開發“搭便車”來獲取更多利益。

產權與資源的稀缺性息息相關，通過更新獲取的更新發展空間和城市功能是經濟、社會資源稀缺性得到利用的體現，而更新改造面臨的歷史文化稀缺資源一樣通過保留下來的物質遺存和人文情懷得到傳遞，使市民獲得認同感和歸屬感。因而，城市更新必然在“兩利相權取其重，兩害相權取其輕”的相互制衡下，滿足產權關系及權益關系確立的基本需求，實現成本最小的產權交易，合理配置資源以滿足效益最大化。

1.1.2 資源稀缺引發新的利益均衡

新古典經濟理論視角下的城市更新，可以通過市場交易的供求關系和價格機制，實現資源配置的帕累托最優[4]。但缺失重新確立產權關系為主體的城市更新，常常面臨高昂的制度成本導致再開發動力不足，產生土地變性不重建的“換湯不換藥”式非正規更新后，又得不到相關法律制度的確認，長期承擔后續不可測的開發風險，或因對城市再開發用地的過度消費，導致歷史地段改頭換面。歷史的痕跡、可貴的資源在城市更新改造過程中被忽視、漠視的情況屢見不鮮[5]。多方利益對稀缺資源的競爭，引發資源二次配置，通過產權交易合理的制度安排，將促使城市原有均衡狀態遵循效益最大化的路徑向新均衡狀態轉變。

圖1　城市更新與相關利益方的關系示意

1.2 克服資源稀缺引發的市場失靈

無論是城市衰敗的工業用地、城中村還是舊區改造，城市更新都會遭遇非理性的價格預期，當市場機制解決不了這個問題時，就不得不通過法律途徑予以推進，否則就會阻礙城市發展[6]。當自下而上由市場自發主導的追逐利益型的更新訴求，遭遇城市政府自上而下為了維護公共利益設置的發展要求時，忽視產權交易的成本效益平衡導致的結構錯配，引發了城市更新進程中的市場失靈，如舊區改造中對城市肌理與鄰里關系的無視，或老廠房改造中忽視能夠大大節約成本的再利用潛能（圖2，圖3）。

1.2.1 外部性內部化的顯性作用

交易成本理論強調事后成本[7]，對城市更新而言，總的成本包括一系列技術成本（即為改造、拆除、維護等技術手段所支付的成本）、制度成本（即產權界定、維護和交易等相關費用）和社會成本（重要的事后成本），且再利用的技術成本在總成本中相對高昂，如改建老舊建筑或改造受污染的土壤等巨大的經濟成本，將對更新再利用計劃的成敗產生長期而持續的影響。同時，再利用資源稀缺的前提下，產生對再利用資源的爭奪，繼而引發負外部性（社會成本）出現。缺乏整體更新規劃的前提下，香港近些年來進行的許多高密度模式下的改造建設項目，加重了居住環境擁擠、交通擁堵、環境質量差等問題[8]，而通過適度增加制度成本的方式，如建議在今后的香港城市改造項目前先進行自然采光通風評估，利用產權交易過程中對產權重新界定的機會，考慮將外部性內部化的良性運作方式，降低交易成本。結合成本分析的圖示來看，由于在某個確定的更新項目中技術成本相對恒定，負外部性最優點E1改進后降低為E0，社會成本TC1改進后降低為TC2，確保了總成本最低（圖4），亦即通過制度安排降低再開發產生的邊際成本，提升總體收益，以克服稀缺資源競爭引發的市場失靈，從而增加社會總體福利。同時也應該指出，資源稀缺性只是產權產生或變遷的必要條件，只有在外部性內部化后的總收益大于總成本時，新的產權體系才得以確立。

圖2　舊區改造失靈

圖3　老廠房改造失靈

圖4　最優負外部性與社會成本關系示意

1.2.2 實現合理的最大化效益

克服市場失靈在一定程度上就是為了降低邊際成本，但通過公共干預的方式對市場化交易行為的影響是否只是降低了邊際成本？城市更新可以看作是城市政府（類比為規模巨大的擁有物業管理功能的企業或組織）為公眾提供的一類公共產品，那么由公共部門推動的城市更新其實是通過形成一定的合作制度保障公眾獲得了不合作不能獲得的收益，即降低由于單打獨斗帶來的負外部性之外，還提升了潛在的正外部性，尤其是大型更新改造項目帶來的無形公共收益。如住宅用地產權到期后，從公共空間資源能否得到合理利用來看，是補足土地出讓金以續期合算還是通過改造補償、拆遷重建合算，都需要通過政府、開發商、專家、市民等群體反復博弈、協商、合作，評估整體效益后作出選擇。另外，對于城市管理者而言，相對于“征稅”的方式回收公共服務收益，不如直接交易升值后的土地，外溢漏失小，交易成本低[9]。因而，人們之所以需要、愿意支付部分制度成本，是由此而能獲得比所支付的制度成本更多的合作租（凈收益），離開了合作租（凈收益），就無法理解人們為什么需要制度并愿意支付高昂的制度成本[10]。

通過清晰界定各方產權和降低交易費用來克服由于市場失靈而阻礙的產權交易，是城市更新進程健康持續推進的關鍵。進行產權交易必然要耗費一定成本，但從以降低交易費用為基本導向進而轉向面向產權交易的成本效益分析，通過精打細算的效益評價后做出的選擇則是能夠使城市更新總體效益實現最大化的有效方法。

2 基于產權交易視角的上海城市更新實踐

羅伯茨（Roberts P W）指出，城市更新是綜合協調和統籌兼顧的目標與行動，以尋求持續改善亟待發展地區的經濟、物質、社會和環境條件，引導解決城市問題[11]。過程的可持續性伴隨著城市空間的漫長發展，其實質正是空間活力背后的產權重組，從上海1949年建國前的私有產權秩序散亂，到建國初期的建立公有產權與私人產權并存，再到改革開放以后的私人產權代管、混雜與無的放矢，進入新世紀以后，到以劃撥用地為主的公有產權用地在城市更新中的多方碰壁，對于同一地塊的產權主體可能經歷了確定—不確定—重新確定—依然不能確定的復雜狀態，不僅表征了一系列空間演變的進程，也預示了接踵而來的由內在持續變革發展訴求下的產權交易。

按照產權交易后原產權人是否改變，筆者將城市更新路徑大致總結為4類（表1），分別是產權租賃、產權拆分、產權整體轉移和產權整體置換。若原產權人不變或基本不變，可采用環境改善、部分拆、改、留的形式來更新；若產權人發生改變，則主要采用成片拆、改、留或拆除、改造、保留綜合利用的更新方式。

表1　產權交易形式與城市更新路徑比對表

2.1 產權租賃—泰康路田子坊改造

眾所周知的泰康路田子坊，最初為20世紀50年代典型的弄堂工廠群，由上海食品工業機械廠、上海鐘塑配件廠等6家廠房構成，90年代廠房閑置后陸續出租給社區小型服務業態，如理發店、裁縫店以及零零散散的小吃攤，實現了從生產空間向居住空間的初步轉變。自1998年開始，陳逸飛、爾東強、王劼音等藝術家陸續入駐，擴大了田子坊的知名度。2000年田子坊以創意產業為目標改造，吸引了18個國家的162家企業，2005年掛牌“上海創意產業集聚區”，更將藝術展覽、音樂沙龍、時裝發布、時尚表演等眾多功能引入園區[12]。一系列動作使得居住空間不斷異化，產權主體通過租賃的形式來賺取差價，提升了豐富自家門面的積極性，而入駐園區的外來者也伴隨著不斷提升的進入門檻，逐步適應了創意精英的激烈競爭。一切改造工作源于自下而上的更新動力，通過新的產權租賃關系不斷建立、繼而維護排他性產權空間的增長利益，形成租賃主體與主體之間相互牽制的契約關系，不僅推動了居住空間向創意空間的轉變，也制約了田子坊自然衰敗和過度開發的可能性（圖5，圖6）。

圖5　田子坊創意空間典型特征

圖6　田子坊創意空間典型特征

2.2 產權拆分——上海國際時尚中心改造

上海國際時尚中心由上海第十七棉紡織總廠改造而來，前身是日商裕豐紗廠。20世紀90年代中期受到行業蕭條的影響，大批工人轉崗、下崗乃至完全停產。2007年左右，上海十七棉投資發展有限公司根據改造項目的性質和總體評估拆分了部分產權，確保了更新項目的總體效益。改造分四期進行，楊樹浦路以南地塊為一、二期工程，以北地塊為三、四期工程。從整體經濟效益評估來看，十七棉的改造緊緊圍繞了上海經濟發展和功能轉型的發展要求，打造以紡織業為文化背景的時尚創意策源地⑤參考：《以上海國棉十七廠概念策劃報告階段成果》，http://www.docin.com/p-305013611。，將一至三期工程作為歷史建筑改造項目，轉變為兼具休閑功能的時尚秀場，不僅保留了上海規模最大、最完整的鋸齒形廠房建筑群，也挖掘了適合老廠房再利用的功能（圖7，圖8）。四期工程作為產權轉讓項目進入土地招拍掛流程，將原劃撥工業用地變性為商業用地，通過部分拆、改、留建設商業辦公樓⑥參考：《上海國際時尚中心——集文創、時尚、商旅之大成》，http://www.shbiz.com.cn/item/197716.aspx。。在整個過程中，上海十七棉投資發展有限公司作為項目開發主體，上海紡織職業有限公司協助參與工作，項目開發利潤按照80%：20%的比例分配。待全部改造和再開發完成后，十七棉僅2015年和2016年就預計每年有近6 000萬元的收益，通過10年左右運作即可收回全部成本⑦參考：《上海國際時尚中心項目可行性研究報告》，http://max.book118.com/html/2014/0124/5671115.shtm。。從保證發展效益的角度來講，十七棉的產權拆分使得原有產權的經濟關系不符合未來區域對地塊更新發展的要求時，通過產權規模的重新劃分，來讓渡、重組或變賣部分產權，以變現有潛在收益價值的資源投入更新擴大再生產。對于落后的或不符合發展要求的“產能”（可能是衰敗的環境、冗余的資金或無效的產權），通過綜合評價后予以退出歷史舞臺，減輕產權所有者的成本負擔，同時給予新型產權關系一定發展空間，使得交易的合作租減去交易的成本，滿足產權交易的各方都有剩余，于是就有了城市更新的雙贏乃至多贏。

圖7　改造后的老碼頭

圖8　改造后的老碼頭

2.3 產權整體轉移——江南造船廠改造

江南造船廠的改造可以說是上海城市更新和產業轉型發展絕處逢生的有力佐證。2008 年6月，世博會舉辦前期，江南造船廠完成獨立建制轉換，并整體由黃浦江邊搬遷至長興島，2013年中船集團完成外高橋造船、長興造船、長興重工的股權調整方案，將閑置資源進一步壓縮，轉向高端研發制造領域（圖9，圖10）。江南造船廠前身是江南制造總局，悠久的歷史加之將盡未盡的歷史使命，使得造船廠所占世博地塊的搬遷改造成為老大難的問題。然而，伴隨著城市大事件的機遇以及生產要素需全面升級的趨勢，產權整體轉移的改造思路也應聲而至。縱觀長興島具有59 km長年不淤、不積、不凍的深水岸線，自然是不可多得的造船寶地⑧參考：中國新聞網，“‘中國第一廠’江南造船廠完成向長興島整體搬遷”，2008年6月3日，http://chinanews.com/cj/cyzh/news/2008/06-03/1270952.shtml。。但更為重要的是，除了原造船廠地塊滿足世博會重點地區全面更新的要求外，上海市政府作為推動方與江南造船（集團）有限公司簽署了《關于建設中船長興造船基地的框架協議》，允諾將具有優良造船條件的長興島作為承接江南廠的造船基地進行新一輪建設，對推進造船廠的整體搬遷起到了主要作用。依據現實需要，成片拆、改、留的更新方式不僅滿足了世博地塊的發展要求，也為江南廠的造船產業向更高能級轉型開啟了一扇窗。

不過也應該指出，當交易成本過高，尤其是正在生產、使用并基本依賴于待更新的空間時，對于產權所有者和其所代表的空間行為來說，成片更新帶來的除了經濟價值的暫時損失，還牽涉到搬遷、拆除、改擴建等一系列行為帶來的時間成本、人力成本、社會成本疊加損失形成的成倍效應。盡管江南造船廠的轉型歸功于產權整體轉移的預期得到合理滿足，但也不可避免地遭受了如迫使工廠停止生產帶來的從業人員流失，長期形成的“工廠大院”式的保障機制（如工廠自建的醫院、托幼、療養所等配套設施）也不復存在⑨參考：網易新聞，“江南造船廠老工人的尊嚴，富士康永遠不會知道”，2015年2月8日，http://news.163.com/15/0208/11/AHU89COR00014SEH.html。。對于比比皆是的非重點地區更新而言，產權形態的劇烈變動更可能中斷某類邊緣重要產業的發展，或帶來歷史風貌與空間肌理的喪失，等等。產權形態的變化往往關乎外力不可控的要素流動，而且關鍵要素的流動直接影響著更新進程的成敗。

圖9　更新前的江南造船廠

圖10　中船長興造船基地

2.4 產權整體置換——思南公館改造

另外，上海自1987年出臺《上海市土地使用權有償轉讓辦法》以來，主要依據不同的土地性質，通過協議出讓、招拍掛出讓、使用權租賃、作價出資或入股進行有償使用。產權整體置換不同于產權整體轉移，適用于產權體量較小且邊界不清晰的城市更新。不同形態的資產交易打破了長期形成的要素穩態，單純通過土地收儲再開發的方式，有時較難滿足眾多利益方的交易需求，如舊里和棚戶區改造，另外，地塊長期積淀的歷史價值也易被忽視為機會成本而輕易舍棄。

思南公館改造于1999年起通過協議置換搬遷居民，經過10余年的努力推動改造完畢。思南公館坐擁51座歷史悠久的花園洋房，曾為法租界核心區域，吸引過大批的軍政要員、企業家、社會名流遷入，梅蘭芳、柳亞子等也曾居住于此⑩參考：維基百科“思南公館”條目，http://zh.wikipedia.org/zh/思南公館。。當同濟大學盧永毅教授接受《思南路花園住宅保護與整治規劃》的編制任務時，思南公館街區從早先的居住密度每幢2戶，變成了幢均14戶，部分洋樓住進17戶，散漫凌亂的空間環境是思南公館街區改造前的真實寫照（圖11）??參考：思南公館的“尋根”與“再造”，原載于解放日報2012年9月26日。。改造后的思南公館分為4個功能區，包括了思南公館酒店、特色名店商業區、思南公館公寓和企業公館[13]。除公館公寓外，區內其他用地均由住宅用地轉變為商辦用地，是“居改非”的典型案例（圖12），產權主體也經歷了新一輪的整體重組和置換。伴隨著產權交易和確權工作的進行，新的產權結構影響了空間邊界的重劃、空間性質的改變、空間結構的重組和空間規模的分異，印證了制度經濟學家巴澤爾的產權理論，產權結構的優化常常在產權交易過程之中完成，而不是等到已經選定了合適的產權結構，再進行產權交易[14]。值得一提的是，思南公館的改造雖斥巨資打造，但仍秉持老建筑不出售的原則，以此建立公館空間層次和體系，補充新的功能業態，增強社區活力，向全體公眾開放。

3 優化產權交易影響下的更新策略

3.1 明確權責， 找尋公共干預與市場配置的最佳契合

在城市更新的公共領域，無論原始產權人變或不變，恰當公共干預的主要作用應是避免資源稀缺性引發的市場失靈。政府主管部門作為公共服務的主要提供方，應努力實現地區公共服務均等化，突顯政府管理者應有的社會公益責任，明確政府應建立的市場更新秩序，在必要時先進行公益性開發建設，再進行經營性開發建設，結合產權交易平臺和相關配套服務建設，推進不同更新主體下的產權交易有效運行。在產權交易過程中盡可能地通過盤活地方資源，改善公共空間、公共服務設施與基礎設施，同時，在再利用建筑容量、建筑高度、建筑形態等方面，對提供公共空間和設施限制設置一定豁免權。

3.2 區域平衡， 空間占補增加規劃彈性

對于局部交易成本過高的地段，如歷史保護因素導致的開發量受限、預期經濟損失過大引發的寸步難行或多利益主體博弈情形下的公共空間保障，可通過形成區域協作統籌機制，以空間換時間的方式，組織相似更新地段或具有差異化優勢發展條件的地段，在交易成本相對較低的地區增加交易收益，進行區域空間占補平衡，并密切配合與控制性詳細規劃用途不符的規劃調整，規避罔顧現狀產權關系導致的更新障礙，保證歷史延續和公共空間有效的前提下，增加空間規劃彈性，引導地區和區域完成整體轉型。

3.3 響應式介入， 實現全周期評價與再平衡

響應式理念的重要方面，是通過事先建立的綜合機制做出應對不同時期、不同事件、不同反應時能夠采取及時引導措施和環境適應。對更新來說，即應做到對全周期空間再利用狀況的及時評價和狀態發生轉變后的再平衡。通過適當增加制度成本的方式，設立或委托代理專業機構，合理評價交易成本的多樣性，預估未來可能產生的外部性及與其他更新項目的相互影響，對產權交易方的開發意愿、更新業態、功能規模、空間邊界、設施配套、融資模式、權屬分配等方面做出綜合評價。更新過程前做好充分的可行性評價，更新后建立交易綜合效益的后評估，以及對不再適應發展要求的地區及時調整更新策略，并重新轉入再平衡過程。

圖11　改造前的老住宅

圖12　改造后的公共空間

3.4 分層次更新， 引導產業轉型和結構合理化

城市更新不僅是城市空間環境發展到一定階段后所采取的必要手段，也是伴隨城市產業轉型和結構調整對經濟實體和空間載體再融合的有效方式。依據產權交易主體的不同，采取如產權租賃、產權拆分等不同更新路徑，掌握足夠全面的市場信息，選擇適宜開發的時機，控制總體開發成本，確保原產權主體交易后的利益保障，因時因地進行分層次城市更新，從地塊、地段拼貼式更新再到地區有組織更新，從重點地區更新再到非重點地區更新，都是有效促進產業轉型和結構升級逐步合理實現的重要方面。

3.5 靈活開發，協調多元模式與供地方式

在開發模式和土地供應方面，靈活處理多方利益主體的角色關系，政府作為公共服務提供者在保障公共服務優先配置的前提下，更重要的在于監管和維護良好的再開發市場競爭和博弈通道，根據再開發主體的不同，選擇適合的交易對象匹配，協調獨立開發或聯合開發形式，確定公共服務改造的分擔比例，分攤具體責任，并根據土地利用變性不變性、原有功能延續不延續等實際需要，選擇存量補地價、收儲開發相結合或共有產權等具體再開發形式，明確環境改善、部分拆改留、成片拆改留、綜合改造等更新實施機制，在確保公共利益的前提下，共享土地增值收益。

4 結語

基于上海當前城市發展的總體約束和現實困境，呼吁構建和完善城市更新項目的產權交易平臺及配套服務體系，踐行產權交易下的城市更新策略，不僅能夠有效抑制開發資金的盲目投資和城市粗放式蔓延，更有利于更新地區再開發后的城市資產保值增值，調節地區和全市發展結構，充分挖掘潛在稀缺資源和全要素生產力，倒逼城市發展有序轉型，促進城市發展多樣性和利益多贏格局的產生。

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Urban Renewal Strategy in Perspective of Property Transaction

黃 砂

摘 要2014年上海明確提出土地集約利用的“五量調控”政策，總量鎖定、減量發展成了上海城市發展的新常態。城市更新作為新常態下探索城市發展的重要途徑，被各界再次高度關注。從產權交易與城市更新的關系切入，分析了資源稀缺性的產權解釋，以及如何克服資源稀缺引發的市場失靈。通過分析上海近些年來完成的一些項目實踐入手，重點探討了空間更新、土地利用等城市更新要點與產權租賃、產權拆分等交易形式的關聯匹配，提出了產權交易影響下的城市更新策略。從明確權責、區域平衡、響應式介入、分層次更新、靈活開發等方面加以聚焦，通過以小見大、以點帶面的匯總概述，期望對上海未來城市更新工作能夠在充分挖掘潛在稀缺資源和全要素生產力，為倒逼城市發展有序轉型等，起到一定參考和補充作用。

AbstractShanghai clearly presented the policy of ‘Five Volumes Controlling’in intensive land use in 2014. Since then, the guidelines of locking the total and controlling the development have become the new normal. As an important way to explore urban development under the new normal, urban renewal is highly concerned by the society again. From the relationship of the property rights trading and urban renewal, this paper analyzes the property rights explanation of the resources scarcity and the market failure caused by the resources scarcity. By studying a number of projects in Shanghai in recent years, the paper focuses on the match relevance between urban renewal points and transaction forms, proposing urban renewal strategies under the influence of property transaction, such as clearly defining the rights and responsibilities, regional balance, responsive intervention, hierarchical updates, and flexible development,so as to make references for the urban renewal of Shanghai.

關 鍵 詞產權交易 | 城市更新 | 外部性 | 市場失靈 | 更新策略

KeywordsProperty transaction | Urban renewal | Externalities | Market failure | Urban renewal strategy

作者簡介

文章編號1673-8985（2016）02-0077-06

中圖分類號TU981

文獻標識碼A