從“公”到“私”：新中國的居住革命

黃小凡

從私房的社會主義改造、大院、工人村、家屬院、筒子樓，到單位住房福利的終結并進入以商品化為主的市場，“住”的理念和形式都成了中國人當代生活的核心內容之一。

民國時期，政局動蕩戰亂頻繁，使得剛剛起步的“城市化”根本無法進行。1949年至今，中國終于獲得了一個多世紀以來夢寐以求的和平局面，一座座城市拔地而起，中國改變了地球的外觀。城市，已經成為中國經濟、社會的主導，而住房成了城市居民生活最重要的內容之一。

私房的社會主義改造

上世紀50年代初的中國，社會主義建設如火如荼。“一化三改造”的完成，使得生產資料大部分收歸國有。忙于集中財力組織生產和應對抗美援朝戰爭，國家經濟建設資金緊張，而農業人口的大量進城造成住房困難，于是中央開始推行經租房政策，動員有房者出租私有房屋。

1955年12月16日，中央書記處第二辦公室《關于目前城市私有房產基本情況及進行社會主義改造的意見》中寫道：“根據北京、天津、上海、南京（附：無錫、蘇州）、濟南、青島、沈陽、哈爾濱等十個市的調查，目前城市私有房屋的基本情況是：私人占有房產一般比較集中，即少數大房主占有大量房產。大房主多數是封建王公貴族、軍閥官僚后代和以前的投機商。如北京市大房主中屬于上述成分的即占88.4%，上海的房地產中，李鴻章的后代即占有房屋面積十萬多平方公尺。另外房主中也有買辦、大地主及城市高利貸者。”

1958年6月4日，北京市私房改造領導小組開始制定“私有出租房屋的社會主義改造”，稍后，各省、直轄市紛紛效仿，很快推廣至全國。

按照當時的做法，改造房的面積起點在大城市一般是建筑面積150平方米（約合10間房），中等城市一般是100平方米（約合六七間房），小城市（包括鎮）一般是50到100平方米之間（約合3-6間房）。政府房管部門負責經租房的經營，如管理、收租、修繕等，并把租金的百分之二十到四十發給經租房的業主。經租房之稱由是開始。

1958年底城市私房改造基本結束，1964年7月政府正式宣布：私人租賃性質的住房關系基本不再存在了，1978年我國城鎮住房中74.8%為公有住房。這樣的做法，在最初的時候，雖然部分滿足了城市無房市民的住房需求，但是卻背離了經濟規律。

由于公房制度長期實行無償分配和低租金的福利體制，住房的投融資機制被嚴重扭曲。1952-1978年，中國包括農村住房在內的住房總投資僅占同期基本建設投資的7.5%，僅占GDP的0.7%。住房投資嚴重不足導致七十年代末全國主要城市都面臨住房嚴重短缺的困境。1978年，城市住宅面積為14億平方米，和1950年相比，人均居住面積由4.5平方米下降到3.6平方米，缺房戶869萬戶，占當時城鎮總戶數的47.5%。事實證明，靠政府福利分配，是很難實現“天下寒士盡歡顏”的居住理想的。

大院與工人新村

北京的大院和上海的工人新村，是20世紀50年代的新興事物。前者是政治中心，后者是經濟中心，而其他的大城市也一樣擁有大院和工人新村，算是一種居住形式的“混搭”。

1950年，為了保護古都北京的老建筑，我國著名的建筑學家梁思成與陳占祥吸取巴黎與倫敦的前車之鑒，建議在北京西郊建成新的行政中心。雖然“梁陳方案”最后被否定了，但軍隊大院卻留在了西郊城外。從公主墳一直到北京西山腳下，空軍司令部、海軍司令部、通信兵司令部、總后勤部、總參謀部、炮兵司令部、裝甲兵司令部、工程兵司令部（后來是基建工程兵）、鐵道兵司令部等大院，以及軍事醫學科學院、解放軍總醫院（即301）等鱗次櫛比、依次排開，一直延續到西山腳下的北京軍區大院。

高校大院集中在北京的西北面，1950年代初，學院路上自南向北建設了著名的“八大學院”；清華、北大、人大、民族學院則位于跟學院路平行的白石橋路和海淀路上，也都是一圈一大塊地。而國家和市屬機關的宿舍院，則散布在城外各處。其中三里河地區又是主要的聚集區。

和北京相比，上海就要更費腦筋來解決工人階層的居住問題。上海原本就是中國的工業中心，1949年新中國成立以后，在蘇聯模式影響下，將工業化作為經濟發展的主要目標，提出“通過增加產業工人數量，把畸形的消費型城市轉變為生產型城市”，再加上“低工資高就業”的經濟政策，上海工人數量連年增長。這里成為新中國最重要的工業基地，同時聚集了大量的產業工人，其中僅紡織工人就有四五十萬之多，居住環境普遍很差。

1950年，根據中央的指示，當時的上海市長陳毅指出：“目前經濟情況開始好轉，必須照顧工人的待遇和福利”。在此背景下，曹楊新村“1000戶”工人住宅（實際建造1002戶，即曹楊一村）和“兩萬戶”住宅先后應運而生。曹楊新村成為新中國最早的“工人新村”，之后上海又在滬東、滬西兩個工業集中分布區建設了多個工人新村。此后，在上海乃至全國都開展了一場大規模的工人新村建造活動。

大院和工人新村，有一個共同點，本質上都是封閉的社區，功能齊全、自給自足的小社會，里面有門診部、浴室、理發室，還有不同種類的子弟學校。在其他城市，也有各種大院和工人新村的“變種”，用一個形象的詞來說，就是單位的“家屬院”。大家上班在一個單位，甚至在一個車間，而下班后，又住到同一棟樓，甚至同一單元。父母是同事，而孩子從小就是在一起的玩伴。這是一種集體生活，很容易培養起共同的認知。大院或者工人新村里出來的孩子，往往都經歷過某種“殘酷青春”，與別的大院或家屬院的子弟打架斗毆，似乎是必然要經歷的成長課。

如今，很多“工人新村”都已經被拆或者面臨著即將被拆遷的命運。第一代新村的居民，早已是白發老者，他們對這種家屬院的生活充滿了感情。“新村”，就這個詞的意思來說，它讓人想起農村的村莊，盡管從事的是工業生產，“新村”仍然是一個傳統意義的熟人社會。盡管已經實現了樓上樓下、電燈電話，但就人與人的聯系方式來說，仍然充滿了溫情。父母上班，把孩子托付給鄰居看管，或者讓孩子們在大院里自由玩耍，都不會有什么安全上的擔憂，這樣的居住環境，能給人以特別的安全感。

福利分房的終結

不管是北京的大院，還是上海的工人新村，或者全國各地的各類“家屬院”，在相當長的時間內，采用的都是福利分房的制度。從經濟學的角度看，在計劃經濟中，人們的剩余價值都被收歸國有，國家利用這些剩余價值中的一部分由各企事業單位蓋住房，然后按級別、工齡、年齡、居住人口輩數和人數、有無住房等一系列條件來分給一部分人居住。居住的人實際支付的房租遠遠低于建筑和維修成本，房屋的分配實際上是一種福利待遇。

如今，大城市房價居高不下，不少人開始懷念以前的福利分房制度，但和人們所想象的正好相反，福利分房最大的問題就是不公平。一些強勢的部門利用手中的職權，占有很多優質的資源，比如土地、蓋房的資金、房屋產權等等，手中掌握著巨大的社會財富，這些單位通過強勢地位取得了巨大的壟斷利潤，而一些清水衙門卻由于職權弱勢，很難分到一杯羹。另一方面，福利分房很容易滋生腐敗。一些與權力核心比較近的人通過種種非常手段，拿到了好房子，而一些“混不開”的人，則分的是差房子甚至分不上房子。

反映這種主題的電視劇作品有很多，最常見的情節是，那些為人正直或者有才華但不善搞“關系”的人，在分房的過程中備受折磨，其中最有名的故事是關于數學家陳景潤的。由于徐遲一篇報告文學的影響，陳景潤的住房問題最終引起了黨和國家領導人的關注。1975 年 10月5日 ，胡耀邦特地向中科院數學所所領導詢問了陳景潤的生活境況和健康狀況。胡耀邦還帶人親自視察了陳景潤六平方米小房間的所在地——中關村 88 號樓單身宿舍。說是單身宿舍，實際是中科院數學所、物理所、電子所、聲學所等幾個所共用的一個五層的筒子樓。每層樓道兩旁擺滿了爐子，整棟樓顯得擁擠而狹小。胡耀邦當即向科學院的領導提出要好好改善科技知識分子的居住條件，尤其要好好改善一下陳景潤的居住條件，好讓這位數學天才為國家做出更多的貢獻。但是，在那個派系紛爭不斷、講究論資排輩的時代，盡管陳景潤取得了領先于世界的成就，贏得了褒揚和贊美，但是一涉及到具體問題，就不免就落入了世俗爭紛之中。按照當時所里的規定，陳景潤是個單身漢，職稱低，又不擔任行政職務，要改善居住條件的話，也只能住四人一間的集體宿舍。但是即使幫助陳景潤住集體宿舍這樣的事情，也一直拖著沒有能夠解決。

后來，胡耀邦再次來到數學所，詢問起陳景潤改善住房條件的事，當得知問題還沒有解決時，胡耀邦有點火了：“為什么不能幫助陳景潤解決一間好一點的房子？”在胡耀邦的關心下，數學所最后費了很大力氣，終于為陳景潤調整出一間 16 平方米朝陽的房間。

這種分房的難題，在知識分子群體里特別明顯。在那個時代，大學還沒有多余的經費為教授們建更多的房子。這種難題一直持續到90年代初，央視曾經報道過科學家陳章良的事，當記者走進陳在北大的單身宿舍時，8平米的房間已被書填滿，記者幾乎無法插足。

市場化改革30年

1998年，《關于進一步深化城鎮住房制度改革，加快住房建設的通知》文件出臺，決定自當年起停止住房實物分配，建立住房分配貨幣化、住房供給商品化、社會化的住房新體制。在停止福利分房的時候，中國的住房商品化已經試點了10年了。在這10年期間，實行的是商品房交易與福利分房并行的制度。在福利分房的末期，由于有了市場參照，而且可以進行買賣，能分到房子的人，對“福利”的感受更深。

1987年12月1日，中國首次以公開拍賣的方式有償轉讓國有土地使用權，原深房公司總經理駱錦星舉起11號牌，贏得中國土地“第一拍”，后來深房公司在競得的這片土地上修建了東曉華園。2008年2月4日，坐在深圳市羅湖區東曉花園的花壇前，73歲的駱錦星沒有想到，深圳這兩年的房價飆升得如此之快，這個20年前在那場“中國土地第一拍”中競得的土地建成的樓盤，建成時開盤價1600元每平方米，20年之后的今天，也水漲船高，升值已達數倍之多。

住房的商品化，是對中國影響最大的改革之一，不但讓更多的人擁有住房，而且也從根本上改變了人們的觀念，其中最重要的就是產權的概念。所謂“有恒產者有恒心”，那些擁有住房的人，對社會的穩定起著巨大的作用。有意思的是，雖然很多人對“70年產權”有意見，國家也在探討產權到期后如何續簽的問題，但是這一政策在當年出臺時，卻沒有引起人們太大的注意。

所謂產權，準確的表述是“住宅土地使用權”，“70年”的規定，最早見于1990年頒布的《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》。時任國家土地管理局局長的王先進這樣回憶：“這是根據境外經驗、結合我國實際情況提出來的。英國可能是實行批租制最早的國家，那時全英土地全部歸國王所有。開始時批租年期最高為999年，實際是永租制，后來逐步減少。我國的香港地區原來屬英國管轄，也是實行批租制，開始批租最高年期不超過九龍租地的年限，后來還是逐漸調整為75年，但也有更短期的。參考他們的做法，并考慮我們沒有批租經驗，規定較短的年限為好。于是，國家土地管理局遞交國務院的報告中提出“50年”的期限。后來中央討論轉讓土地使用權的問題時，時任中央主要領導問我為什么規定50年，長一些行不行？后來制定法律時，改為最高年限70年。”

“70年”的規定出爐之后，社會輿論幾乎沒有任何反應。當時最洶涌的輿論，乃是擔憂將土地使用權有償出讓給外資企業，會變相造成新的“租界”，是一種“賣國行為”——王先進回憶：“一些人大常委行使法律權利，向國務院提出質疑，要求限期答復。賣國是一項很大的罪名，當時也的確有些緊張。……全國人大還要求我去當面接受質詢。”

住房商品化對中國社會的影響的巨大，怎么評價都不過分。中國社會面貌在短短的數十年間發生巨變，城市化進程是最核心的推動力。“買房”，成為中國人最重要的購買行為之一，尤其是貸款買房這一用時間換空間的做法，讓很多青年都擁有了住房。“有房階層”至今還在不斷的壯大中。

一個更開放的社會，必定有多元的住房設計。在房地產市場足夠發展的同時，越來越多的人認識到，僅僅市場，是不夠公平的。政府的職責，不僅在于對市場進行法律意義上的監管，也要注意住房公共保障性的一面。最近這些年，很多城市都開發了經濟適用房和廉租房，前者為城市中低收入者提供了購買房屋的一種可能性，而后者則讓那些剛參加工作的青年人，既有房可住，又不會被房價羈絆，以便有更多的時間和精力去創造社會財富。經濟適用房和廉租房，本質上是城市管理者利用公共資源提供的一種服務，人們稱之為“保障性住房”是很貼切的。市場不是萬能的，只有把市場和保障性結合起來，才能既保持市場的活力，又能保障整個社會的可持續性發展。

保障性住房，讓人想起50年代的最初的住房實踐，想起杜甫“大庇天下寒士俱歡顏”的住房理想。千百年來都沒有實現過的事情，如今成為了可能。