社保年限提升能否打壓房價(jià)？

嚴(yán)躍進(jìn)

此前3月，上海和深圳陸續(xù)出臺(tái)限購升級版政策。從政策后的市場走勢看，量價(jià)齊跌態(tài)勢較明顯。這充分說明了此類政策調(diào)控是積極且富有成效的，同時(shí)對于市場預(yù)期的穩(wěn)定也有積極作用。

具體看此類限購升級版內(nèi)容，能夠看到核心的政策要點(diǎn)在于社保繳納年限的升級。這里以上海為例。上海2010年限購政策出臺(tái)后，外來人口社保繳納年限為1年。而到了2013年第四季度，在房價(jià)過快上漲的壓力下，社保繳納年限提高到了兩年，這較好地抑制了炒房需求的釋放。到了2016年第一季度，上海房價(jià)過快上漲，這也使得控制房價(jià)的壓力增加。因此限購政策再次升級，“二改五”政策正式出臺(tái)，即要求外來人口購買上海住房時(shí)，社保需連續(xù)繳納五年時(shí)間。

此類政策的效果自然很明顯。比如對比新政前后30天的數(shù)據(jù)，上海新建商品住宅價(jià)格下跌了1937元/平方米，跌幅為6%。說明此類政策對于控制房價(jià)或打壓房價(jià)，有積極且立竿見影的作用。

“社?！笔恰吧鐣?huì)保險(xiǎn)”的簡稱。其包括養(yǎng)老保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)、工傷保險(xiǎn)、生育保險(xiǎn)。某種程度上這是一種社會(huì)再分配或者說社會(huì)福利的體現(xiàn)。之所以和住房政策進(jìn)行捆綁或掛鉤，在于其充分考慮了一個(gè)問題，即如何確保購房權(quán)利優(yōu)先給予那些就業(yè)穩(wěn)定的外來人口。一般來說，社保繳納穩(wěn)定，那就說明在當(dāng)?shù)氐木蜆I(yè)狀況不錯(cuò)，納稅記錄也不錯(cuò)，自住需求會(huì)強(qiáng)于投機(jī)需求。因此此類社保繳納群體有理由優(yōu)先享受此類福利。而這背后的隱含前提是，上海住房供應(yīng)明顯不足、房源緊俏，自然需要采取此類方式來提高入市的門檻。這也使得管控房價(jià)的難度降低。另外，此類政策也帶來了兩個(gè)積極效應(yīng)。第一、能夠打擊各類突擊繳納社保的做法。包括上海在內(nèi)的各限購城市，都能夠看到各類不連續(xù)繳納社保、突擊繳納的現(xiàn)象出現(xiàn)。所以在實(shí)際過程中，對于社保繳納的規(guī)范性會(huì)進(jìn)一步強(qiáng)化。第二、過去部分購房者不重視此類制度，棄繳社保等現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，也增加了個(gè)人賬戶空賬的壓力。政策持續(xù)升級，且和購房資格掛鉤，自然會(huì)提高繳納社保的積極性。

在肯定社保繳納年限升級對房價(jià)管控積極作用的同時(shí)，也需要反思背后的政策漏洞。比如說，快速調(diào)整政策而沒有緩沖期，這會(huì)使得部分購房者的置業(yè)計(jì)劃被打亂。這樣一來，購房者違約的現(xiàn)象會(huì)增加，即繳納了定金后卻無法按時(shí)購房，這會(huì)使得各類糾紛增加。同時(shí)，部分購房者可能因?yàn)橹虚g短暫離職后而出現(xiàn)社保繳納不連續(xù)的問題，這也會(huì)使得購房計(jì)劃被打亂，進(jìn)而增加購房成本。

當(dāng)然，相關(guān)部門也意識(shí)到背后的政策漏洞或問題。如上海雖沒明確發(fā)文，但在操作層面上也允許適當(dāng)做微調(diào)，比如原先的60個(gè)月社保連續(xù)繳納條件，修正為“63個(gè)月內(nèi)允許未繳3個(gè)月”的做法。這也是考慮到離職到新工作尋找的時(shí)間間隔。此類做法總體上比較務(wù)實(shí)，也獲得了購房者的認(rèn)可。后續(xù)確實(shí)有收緊購房政策傾向的城市，也可以積極借鑒此類模式。