通州商辦公寓“限購(gòu)”后三大市場(chǎng)趨勢(shì)

張宏偉

5月5日晚，北京市住建委、通州區(qū)人民政府聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)通州區(qū)商務(wù)型公寓和商業(yè)、辦公項(xiàng)目銷(xiāo)售管理的通知》。

今后，居民想要購(gòu)買(mǎi)通州區(qū)商務(wù)型公寓，應(yīng)滿(mǎn)足本市住宅限購(gòu)條件，已有房的非本市戶(hù)籍家庭，不能再購(gòu)買(mǎi)商務(wù)型公寓。

商業(yè)、辦公項(xiàng)目銷(xiāo)售對(duì)象也限定為企事業(yè)單位和社會(huì)組織，不再對(duì)居民銷(xiāo)售。

那么，為什么通州公寓、商辦產(chǎn)品開(kāi)始限購(gòu)？北京通州區(qū)商務(wù)型公寓和商業(yè)、辦公項(xiàng)目限購(gòu)后，成交量?jī)r(jià)呈現(xiàn)會(huì)出什么樣的特征，接下來(lái)北京公寓或商辦市場(chǎng)趨勢(shì)是什么樣的？

首先，為什么通州區(qū)商務(wù)型公寓和商業(yè)、辦公項(xiàng)目開(kāi)始限購(gòu)？商品住宅價(jià)格過(guò)高與北京市政府東遷為兩大主要原因。具體來(lái)講：

第一、通州公寓、商辦項(xiàng)目馬上限購(gòu)，是因?yàn)楸本┯绕涫峭ㄖ莸淖≌瑑r(jià)格已經(jīng)呈現(xiàn)上漲態(tài)勢(shì)，并且已經(jīng)高了，現(xiàn)在調(diào)控政策執(zhí)行嚴(yán)格了，投資客資金投向不得不由住宅轉(zhuǎn)向未來(lái)商住投資價(jià)值較大的通州；

第二、通州副中心迎來(lái)北京市政府的搬遷，未來(lái)區(qū)域資源和產(chǎn)業(yè)勢(shì)必向通州轉(zhuǎn)移，這對(duì)于通州商住產(chǎn)品來(lái)講也是一個(gè)非常大的機(jī)會(huì)，房產(chǎn)項(xiàng)目包括商住項(xiàng)目的價(jià)格也會(huì)迎來(lái)上漲周期，因此，通州的商住項(xiàng)目也會(huì)迎來(lái)投資客的關(guān)注。從這個(gè)角度來(lái)看，通州商住限購(gòu)也是防止未來(lái)由于上述兩個(gè)因素導(dǎo)致的商住市場(chǎng)過(guò)熱的現(xiàn)象。

那么，北京通州區(qū)商務(wù)型公寓和商業(yè)、辦公項(xiàng)目限購(gòu)后，成交量?jī)r(jià)呈現(xiàn)會(huì)出什么樣的特征，接下來(lái)北京公寓或商辦市場(chǎng)趨勢(shì)是什么樣的？

從通州公寓、商辦產(chǎn)品限購(gòu)后趨勢(shì)來(lái)看，未來(lái)通州市場(chǎng)將呈現(xiàn)三大趨勢(shì)：

第一，公寓、商辦產(chǎn)品的成交量勢(shì)必跌入低谷期，原因兩點(diǎn)：

一是限購(gòu)前政策傳聞已有一個(gè)月左右時(shí)間，房企已經(jīng)在這一個(gè)月左右時(shí)間集中跑了一波量，甚至限購(gòu)政策前連夜開(kāi)盤(pán)跑量，集中釋放了一波需求，這波需求釋放完畢后短期內(nèi)需求沒(méi)有之前那么多；

二是限購(gòu)政策從嚴(yán)了，有公寓、商辦購(gòu)房資格的群體減少了不少，短期內(nèi)來(lái)講，這部分購(gòu)房者或投資客也會(huì)進(jìn)入到觀望狀態(tài)，此時(shí)成交量勢(shì)必會(huì)走低。

第二，既然公寓、商辦限購(gòu)成交量短期表現(xiàn)不好，那么，對(duì)通州的開(kāi)發(fā)商來(lái)講，短期內(nèi)也不賣(mài)了，此時(shí)銷(xiāo)售策略轉(zhuǎn)為捂盤(pán)惜售、少量多批，因?yàn)槲磥?lái)通州的公寓、商辦市場(chǎng)還是看好的，未來(lái)仍然有需求釋放和漲價(jià)的空間。

第三，限購(gòu)政策措施里規(guī)定企業(yè)可以購(gòu)買(mǎi)商辦產(chǎn)品，不存在限購(gòu)情況，那么，個(gè)人投資客可以注冊(cè)企業(yè)利用企業(yè)資格購(gòu)買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)，購(gòu)買(mǎi)通州的公寓，此時(shí)，購(gòu)買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)還可以抵扣增值稅，何樂(lè)而不為，未來(lái)這樣的措施規(guī)避公寓限購(gòu)會(huì)越來(lái)越多。