2016：房地產(chǎn)去庫存！

◎ 高榮偉

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2016：房地產(chǎn)去庫存！

◎ 高榮偉

今年《政府工作報告》關于房地產(chǎn)的內容也是歷年來著墨最多的，其亮點多多。縱觀全文，報告中共3次提及“房地產(chǎn)”，10次提及“住房”，歸納起來，可以概括為三個字：去庫存。李克強總理在《政府工作報告》中首次提出“因城施策化解房地產(chǎn)庫存”，這是繼去年年底全國經(jīng)濟工作會議上，中央將去庫存定位為五大結構性改革任務之一后，再次重申有效化解房地產(chǎn)庫存。與此同時，《政府工作報告》提出了化解房地產(chǎn)庫存的多種方法及其途徑。

風險在潛滋暗長

目前國內一線城市樓價非理性上漲，北上廣深等一線城市的房地產(chǎn)市場異常火爆。國家統(tǒng)計局2月26日發(fā)布數(shù)據(jù)，全國70個大中城市房價漲幅擴大，一線城市上漲明顯，北上廣深領跑全國。據(jù)悉，深圳新建商品住宅同比上漲52.7%，排名第一位。

一線城市樓市的“升溫”逐漸演變?yōu)椤鞍l(fā)燒”，有的地方甚至出現(xiàn)了賣房者一天漲價3次的情況。但北上廣深樓市火爆難掩全國總體房地產(chǎn)市場庫存壓力過大、周期過長的現(xiàn)實，整個房地產(chǎn)市場內部呈現(xiàn)“冰火兩重天”的景象。其中，數(shù)量巨大的庫存面積中，有很大一部分在二、三、四線城市，而積壓的原因無非有三：一是供大于求；二是價格過高；三是質量低劣。據(jù)2015年全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售數(shù)據(jù)，2015年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資創(chuàng)下1998年房改以來中國投資數(shù)據(jù)最低的一年，房地產(chǎn)投資單月增速已連續(xù)5個月負增長。在此背景下，多地將積極開展去庫存、穩(wěn)投資“保衛(wèi)戰(zhàn)”已成必然趨勢。

然而“冰火兩重天”的市場行情與“去庫存”的政策目標并不一致，偏離了房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的軌道。可以預料，一線城市房價持續(xù)快速上漲將促使房地產(chǎn)投資資金因為避險和逐利的目的加快從二、三、四線城市抽離，迅速涌向北上廣深等一線城市。這一局面不僅與“去庫存”的政策初衷背道而馳，而且房價的非理性炒作使得一種巨大的金融風險正在潛滋暗長。信貸政策的寬松，加之房價飛快的上漲，致使一些人鉆政策空子，將房產(chǎn)反復抵押、虛假交易，從而擴大金融風險。還有一些眾籌買房，多人湊齊一套房子的錢，待房價上漲后從中獲利再平分。有識之士不無憂慮地指出，一線樓市的投機氛圍一旦形成，不僅影響二、三、四線城市去庫存，還將為轉型中的中國經(jīng)濟帶來新一輪風險。因此，房地產(chǎn)市場宏觀調控“因城施策”、“一城一策”已是當務之急。

從經(jīng)濟增長角度分析，“目前中國經(jīng)濟下行壓力增大，再來一輪刺激計劃是不現(xiàn)實的，總理也在《報告》中明確說“飲鴆止渴”式的大規(guī)模“強刺激”不可持續(xù)。橫看海外經(jīng)驗，如德國，得益于上個世紀90年代率先實施的“結構性改革”——嚴格財務自律，保持并提升傳統(tǒng)（出口）優(yōu)勢，2014年德國GDP保持1.5%的增速，2015年GDP增長1.7%，這是實現(xiàn)經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展的一個成功案例。

今年《政府工作報告》在部署“十三五”時期重點工作時強調，在適度擴大總需求的同時，突出抓好供給側結構性改革，既做減法，又做加法，減少無效和低端供給，擴大有效和中高端供給，增加公共產(chǎn)品和公共服務供給，使供給和需求協(xié)同促進經(jīng)濟發(fā)展，提高全要素生產(chǎn)率，不斷解放和發(fā)展社會生產(chǎn)力。“既做減法，又做加法”是對“結構性改革”的一個形象的說明。對于房地產(chǎn)而言，同樣需要做好供給側結構性改革——去庫存。總體上看，推進供給側結構性改革的確面臨一些困難，但辦法總比困難多。

轉移人口市民化

《政府工作報告》提到，“縮小城鄉(xiāng)區(qū)域差距，既是調整經(jīng)濟結構的重點，也是釋放發(fā)展?jié)摿Φ年P鍵。要深入推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化。”

從去年年底政策導向看，農(nóng)民工進城買房將成未來一段時期去庫存的著力點。但現(xiàn)有的信貸和稅費等政策基本都是著力刺激需求，治標不治本，沒法真正刺激農(nóng)民進城就近落腳城市。《報告》提出，今年要放寬城鎮(zhèn)落戶條件、健全“人地錢”掛鉤政策、提高居住證含金量等舉措，表明農(nóng)民工進城政策配套開始逐步完善。數(shù)據(jù)表明，截至2015年底，我國戶籍人口城鎮(zhèn)化率只有37.9%。“十三五”期間要實現(xiàn)1億左右農(nóng)業(yè)轉移人口和其他常住人口在城鎮(zhèn)落戶，完成約1億人居住的棚戶區(qū)和城中村改造，引導約1億人在中西部地區(qū)就近城鎮(zhèn)化。這一目標實現(xiàn)過程中，毫無疑問，新市民的住房需求將成為購房的生力軍。以現(xiàn)有的人口增長率和常住人口城鎮(zhèn)化率增長目標測算，“十三五”期間，每年新增常住人口約1500萬人，城鎮(zhèn)化率提升帶來的新增住房需求大約為12.7億平方米；另外舊城改造（包括棚戶區(qū)和城中村改造）帶來的新增住房需求大約15.7億平方米。新增需求巨大，是“十三五”期間房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的一個強有力的推動。

《政府工作報告》中還提到：“建立租購并舉的住房制度，把符合條件的外來人口逐步納入公租房供應范圍。”也就是說，更多農(nóng)民工和“外地漂”的人將在自己心儀的城市有個溫馨的家。對房企而言，租賃和出售是完全不同的盈利模式，預計下一步政府在租賃土地出讓制度和稅費費率和征收方式上可能會有新的政策出臺，以鼓勵房企盤活存量。今年政府將會加大落實購買商品房用于保障房的力度。國家發(fā)改委2016年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃草案中指出：“鼓勵各類機構投資者購買庫存商品房，擴大租賃市場房源。”“推進以滿足新市民住房需求為主的住房制度改革，合理降低交易成本，鼓勵農(nóng)民工在中小城市購房，落實好首次購房優(yōu)惠政策。”

可以看到，今年公租房的改革力度也會更大，對于城市部分租房群體來說，后續(xù)申請公租房的難度會降低，即后續(xù)會對外地就業(yè)群體放開公租房申請的資格。

因城施策去庫存

國家統(tǒng)計局發(fā)布的2015年全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售數(shù)據(jù)顯示，2015年全國房地產(chǎn)庫存待售面積高達71853萬平方米，較2014年末的62169萬平方米增加近萬平方米。其中住宅待售面積45248萬平方米，占比約63.97%。與此同時，房地產(chǎn)投資單月增速已連續(xù)5個月負增長。

面對巨大的房地產(chǎn)庫存壓力，去年以來，中央連續(xù)出臺推進“去庫存”的政策。繼2月初降低非限購城市首付比例后，財政部等三部門日前又發(fā)文調整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收。在此背景下，多地已經(jīng)積極開展去庫存、穩(wěn)投資的“保衛(wèi)戰(zhàn)”，包括山東、江西、甘肅、海南等20多個省（區(qū)市）的150多個城市也密集出招。專家表示，房地產(chǎn)調控在持續(xù)的去庫存政策影響下，已經(jīng)進入一個新的周期。

《政府工作報告》中指出，“適應住房剛性需求和改善性需求”，一手推進城鎮(zhèn)保障性安居工程。眾所周知，提振需求的基本條件是讓百姓買得起。錢從哪來？去年的表述是“實物保障和貨幣保障并舉”，今年的《政府工作報告》中只強調“提高棚改貨幣化安置比例”，也就是更多棚改老百姓能直接拿鈔票去買房了。李克強總理表示，今年棚戶區(qū)住房改造600萬套，這意味著如果貨幣補償比例達到50%，按照套均80平方米計算，可以消化房地產(chǎn)庫存2.4億平方米，相當于2015年待售面積的1/3，這一數(shù)字相當可觀。

縱觀今年《政府工作報告》，房地產(chǎn)調控的基調空前寬松，樓市調控窗口期正在到來。今年全面實行營改增，從5 月1日起，將試點范圍擴大到房地產(chǎn)業(yè)。對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，房企稅負成本料下降，減少企業(yè)流動資金占用，市場活性增加。穩(wěn)健的貨幣政策要靈活適度，今年廣義貨幣M2預期增長13%左右，社會融資規(guī)模余額增長13%左右。相較去年的“松緊適度”，今年《政府工作報告》表述變?yōu)椤办`活適度”，兩字之差為央行繼續(xù)放水，購房加杠桿，資金減利率提供了充足空間，樓市升溫在即。預計2016年貨幣政策將保持穩(wěn)健偏松格局，兼顧穩(wěn)增長、調結構和防風險目標，為結構性改革營造適宜的貨幣金融環(huán)境。

值得注意的是，今年的《政府工作報告》特別提出，“因城施策化解房地產(chǎn)庫存”。反映了中央對中國樓市現(xiàn)狀的高度重視和科學態(tài)度。一城一策，因城施策，一點點消化掉庫存腸梗阻，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。據(jù)悉，多省市針對房地產(chǎn)去庫存已經(jīng)出臺了相應政策。上海、海南、福建三省市房地產(chǎn)調控已經(jīng)出現(xiàn)新趨勢。福建省日前下發(fā)了《關于化解房地產(chǎn)庫存的若干意見》，規(guī)定2015年12月31日前簽訂土地出讓合同、未構成閑置土地，且已全部繳清土地出讓金的商業(yè)辦公用地，可轉型為商品住宅用地。上海明確提及在土地供應比例中增加中小套型比例。沈陽市政府在3月1日下發(fā)了《沈陽市人民政府辦公廳關于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的實施意見（試行）》。其中，包括對個人購買住房市區(qū)兩級給予獎勵政策，公積金最高貸90萬元，降低二手住房交易稅費，鼓勵農(nóng)民進城買房居住等22項房產(chǎn)新政。

因城施策是未來房地產(chǎn)政策的主要特點。上海作為一線城市代表，供給側需求就是增加供應量，而對于類似福建和海南的供給側改革嘗試則是改變目前庫存屬性，減少庫存壓力大的城市的供應量。對于一線城市樓市過熱，住房和城鄉(xiāng)建設部長陳政高提出以下幾點措施：第一，實行嚴格的限購政策，同時實行嚴格的差別化稅收和信貸政策；第二，增加土地供應面積，及時披露相關信息；第三，增加中小戶型供應數(shù)量，搞好保障性房屋供應建設；第四，打擊各種交易當中的違法違規(guī)行為；第五，正確引導輿論。

去庫存，因城施策，多策并舉。進入2016年，不少房價重回上行通道，大規(guī)模的地產(chǎn)去庫存正在啟動。展望2016年樓市前景，住房和城鄉(xiāng)建設部長陳政高指出：”當前中國經(jīng)濟長期向好進本面、城市居民和新市民的住房需求沒有變，對今年房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展充滿信心。