河南省商業地產投入產出效率的市際比較分析

張麗

中圖分類號：F061 文獻標識碼：A

內容摘要：商業地產的投入產出效率分析在一定程度上也是識別區域商業地產投資風險的重要因素。本文將超效率DEA模型引入商業地產投入產出效率分析當中，利用河南省18個市的實際數據，就“十二五”以來河南各市商業地產投入產出效率進行具體分析，同時利用多元回歸分析檢驗了影響商業地產投入產出效率的因素。研究認為河南各市商業地產投入產出效率整體情況較好，但也表現出一定的地區差異，而居民可支配收入以及城市人口密度和商業地產利潤是關鍵性的原因。因而，新階段應繼續穩步提高人口城鎮化率，增強商業地產開發商盈利能力，增加居民可支配收入，從而推動商業地產投入產出效率提升。

關鍵詞：商業地產 投入產出效率 超效率DEA模型 河南

引言

進入“十二五”以來，商業地產發展逐步進入到理性回歸的軌道，商業地產投資也開始出現了一些明顯的區域特點，商業地產業投入產出效率的高低不僅成為檢驗區域商業地產開發效率的重要評判標準，甚至關系到國家以及地區的經濟發展，在一定程度上還是分析區域商業地產投資風險的重要因素。在這種背景下，商業地產投入產出效率分析自然就成為檢驗一些城市經濟發展的重要標準。但由于目前商業地產投入產出效率既有宏觀因素的影響，也有微觀主體的影響，導致難以提出比較統一且科學合理的商業地產投入產出效率分析指標，也難以運用科學合理的方法分析商業地產投入產出效率分析，由此成為商業地產投入產出效率分析評估面臨的一個重要問題。在當前國內外關于商業地產投入產出效率分析的相關研究還比較少，且不系統和具體的情況下，迫切需要構建能夠反映區域商業地產投入產出效率的分析模型，并利用所建立的模型研究商業地產投入產出效率，科學分析商業地產投入產出效率的區域差異，為各地區防范商業地產投入風險提供科學依據，為區域開展商業地產投資提供參考。

河南作為中部省份，商業地產發展一直在河南現代服務業當中處于前列，其發展也得到穩步推進，取得了明顯的成效。新常態下，河南該如何發展商業地產，哪些區域應控制投資，哪些區域要積極去庫存，這些都有賴于科學分析這些年來河南商業地產的投入產出效率，并分析各地區商業地產投入產出效率差異及成因，由此所建模型和分析結果，可以為河南縱深推進商業地產投入產出效率提升提供科學的依據，也為其他省份比較分析市間商業地產投入產出效率提供示范。

模型選擇與變量選取

（一）模型選擇

商業地產作為一個成熟行業，關系民生，關系區域發展，故行業備受關注，因此，對于商業地產投入產出效率的研究還比較多，但大多數學者更偏重于微觀領域的研究，即對商業地產企業投入產出效率進行評價。如周陽敏（2010）對108家商業地產上市公司經營效率進行分析；鄭君君、韓笑、潘子怡（2014）基于Malmquist指數分析了商業地產開發企業全要素生產率變動及收斂性。但從一個省內各地州市商業地產業投入產出效率角度出發的研究較少，現有的一些商業地產投入產出效率分析主要是基于國家層面，比較省區與省區之間的投入產出效率，如曾昭法、胡晉武（2013）搜集了2000-2010年中國31個省市商業地產開發投入產出及相關影響因素的面板數據，運用隨機前沿生產函數模型對我國省域商業地產開發效率水平進行實證研究。洪開榮、劉歡、楊楚欣（2013）分別構建基于BC、CSSW、KSS和BCE的四種模型，運用我國31個省區2000-2010年的面板數據，對我國商業地產技術效率進行了測算。李寧、王星、楊印生（2013）利用串聯鏈式DEA模型，根據商業地產的內部運行結構特征，對我國35個大中城市的商業地產的績效進行評價。方金金（2014）利用數據包絡方法（DEA）評估了中國東北、中部及西部地區商業地產效率。何志勇（2015）利用DEA方法，并引入土地購置費用這一指標，對2005-2012年我國31個省區市的商業地產效率進行了實證研究。僅有少量評價省域內各市商業地產投入產出效率的研究，如王茜（2015）發表的《基于DEA方法的云南省商業地產業投入產出效率分析》，以云南省16個地級市商業地產行業數據為研究樣本，對2012年云南省商業地產投入產出效率進行實證研究。可見，對于商業地產投入產出效率的分析已經有了一些研究基礎，且DEA評價方法是一種評價商業地產投入產出效率的主導方法。但是仔細梳理可以發現，傳統的DEA相對效率評價思想是以最小的投入生產盡可能多的產出，要求投入盡可能的減少而產出必須盡可能的增加，而現實生產過程可能帶有明顯的副產品，稱為非期望產出，這些非期望產出必須盡可能地減少才能實現最佳的經濟效率。因此，傳統DEA方法分析商業地產投入產出效率也略顯不足，且發現DEA模型無法對同時有效的決策單元做出進一步評價與比較。因此，基于國內外現有研究存在的缺漏和不足，為了更加全面、深刻地分析商業地產投入產出效率，本文將DEA模型改進為超效率DEA模型，科學選取能夠反映商業地產投入產出效率的投入、產出指標，利用MYDEA軟件，對河南各地州市商業地產投入產出效率進行分析。

（二）變量選取

為了能夠對商業地產投入產出效率進行準確分析，首先需要確定影響該效率的各種指標。從現有文獻看，對商業地產投入產出效率的研究相對較少，對房地產投入產出的研究相對較多，主要有：劉蓉（2010）以房地產業的人力資本投入、成本費用投入、資本投入為投入變量，以商品房銷售收入、房地產資產收益率為產出變量。李寧、王星、楊印生（2013）從房地產的三階段（準備、施工、銷售）選取投入產出指標，以房地產的企業個數、土地購置費用、竣工面積為投入指標，以新開工施工面積、房屋銷售面積、銷售額為產出指標。方金金（2014）以房地產企業主營業務成本為投入指標，以房地產企業主營業務收入作為產出指標。王茜（2015）以房屋建筑施工面積、生產總值、建筑企業個數、企業資本金、房地產開發投資額為投入變量，以房屋竣工面積、地區生產總值以及財政收入為產出指標的指標體系。本研究考慮到商業地產投入產出的實際，圍繞商業地產發展密切關聯的商業地產開發投資額、商業地產施工面積、商業地產銷售面積、商業地產銷售額等核心指標，建立分析商業地產投入產出效率的指標體系，如表1所示。

商業地產投入產出效率實證分析

（一）數據來源說明

本文數據來源于各年度《河南統計年鑒》以及各地區各年度的經濟社會發展報告，建立“十二五”以來（2011-2014年）河南省18個市商業地產投入產出效率的投入產出面板數據表，利用Excel和SPSS對數據進行必要的預處理和計算，由于面板數據表較為龐大，鑒于篇幅，本文不再列出原始數據。

（二）商業地產投入產出效率總體分析

本文利用MYDEA軟件，得出“十二五”以來河南省內各市的商業地產投入產出效率值（θ），如表2所示。

從整體來看，河南省18個市的商業地產投入產出效率平均值θ在2011年、2012年、2013年、2014年分別為為1.675、2.432、2.992、3.699，呈現出上升的態勢，且“十二五”以來的這幾年商業地產投入產出效率均大于1，整體DEA有效，表明“十二五”期間河南較好地控制了商業地產投入，形成了比較好的產出，河南省商業地產投入產出效率整體較好。

同時，從表2也可以看出，河南省18個市的θ值在4年內的平均值均大于1，表示河南省18個市的商業地產投入產出效率都相對較好，θ值越高，則表示該地區商業地產投入產出效率越好，也說明河南各市都在充分利用自己的商業地產發展空間來獲得最大的產出，把商業地產投資投入到效率較高的地域，適應了市場經濟和城市總體經濟發展的需求，獲得了較好的效果。在保證經濟持續發展的前提下，商業地產開發得到了較為高效的發展。

（三）商業地產投入產出效率動態分析

為了更好地分析河南18個市商業地產投入產出效率的變化趨勢，本文運用“十二五”以來河南省18個市的面板數據，采用Malmquist指數模型計算了其效率變動值。由于河南省18個市的面板數據較長，因此，分析其18個市的年均商業地產投入產出效率的Malmquist指數及其分解，如表3所示。

表3顯示，“十二五”以來河南省各市的全要素商業地產投入產出效率的增長率TFP值都大于1，其中年均增長率為 11.5%，從年均增長率的分解來看除了規模效率年均增長率為13.2%，其余的都是下降的（小于1）。其中綜合技術效率年均下降為1.9%，純技術效率年均下降為0.3%，技術進步效率年均下降為0.8%， 由此可見，商業地產投入產出效率的增長來自規模效率的推動，如提高商業地產單體規模，增強產品的市場吸引力。從影響商業地產投入產出效率的因素來看，規模效率最明顯。

商業地產投入產出效率的影響因素

從上述分析可知，河南省各市商業地產投入產出效率差異比較明顯，上面已經通過超效率DEA方法獲得了河南省各市州商業地產投入產出效率的得分，但是哪些因素影響商業地產投入產出效率仍然值得進一步探究。影響商業地產投入產出效率的因素很多，本文參考已有的研究和商業地產投入產出效率的地區差異性，主要考慮以下影響因素：一是商業地產發展的相關政策與環境支持（以各地區公共服務設施投入占地區生產總值的比例來衡量）；二是商業地產規模（以各地區商業地產項目個數來衡量）；三是商業地產消費需求（以各地區規模以上企業個數來衡量）；四是城市人口密度（以各地區城市人口密度來衡量）；五是商業地產利潤（以商業地產企業平均利潤率來衡量）。基于對上述變量的考察和選取，本部分利用回歸分析方法，就影響商業地產投入產出效率的因素做具體分析，以各地區商業地產投入產出效率得分作為因變量，以影響商業地產投入產出效率的五個方面影響因素的相關變量作為自變量，進行多元回歸分析。在上述計量模型中，考慮到選用的5個自變量有可能存在多重共線性，因此，先利用EVIEWS軟件檢驗自變量是否存在多重共線性。經檢驗自變量之間的相關系數都小于0.5，表明這五個變量之間共線性程度不高，可以進行多元回歸分析，回歸的結果如表4所示。

表4結果的R2為0.983，說明回歸效果比較好。從回歸的情況看，所選變量對于各地區商業地產投入產出效率都構成顯著影響（Prob值小于0.05），五項因素對地區商業地產投入產出效率均構成正向影響，在這些因素當中，相關性最大的幾個影響因素為商業地產消費需求、城市人口密度、商業地產利潤等，這三大因素的相關系數都超過了0.1，顯示出對商業地產投入產出效率的強關聯性，這是因為：一是商業地產消費需求對各地區商業地產投入產出效率構成強有力的正向影響，回歸結果顯示，規模以上企業個數每上升或下降1個百分點，商業地產投入產出效率分析也上升或下降0.3974個百分點。這是因為，規模以上企業個數既是反映區域商業地產消費需求的關鍵性變量，同時，也是商業地產消費需求產生的關鍵所在。二是城市人口密度對商業地產投入產出效率也構成強有力的正向影響。回歸結果顯示，城市人口密度每上升或下降1個百分點，商業地產投入產出效率也上升或下降0.1365個百分點。這是因為，城市人口密度越大，住房的需求越多，購買的動力和源泉就越明顯，因此，對商業地產投入產出效率取得構成明顯的影響。三是商業地產利潤對商業地產投入產出效率構成強有力的負向影響。回歸結果顯示，商業地產企業平均利潤每上升或下降1個百分點，商業地產投入產出效率相應地下降或上升0.2689個百分點。這反映了在商業地產企業開發投資過程中，盈利能力越強的區域越吸引商業地產企業投資，相對來說，在該區域投資商業地產也是越有效率的。

對策建議

（一）挖掘商業地產市場需求

商業地產項目在設計、開發、建設階段所需要的資金投入是很大的，為了確保這樣巨大的資金投入“投有所值”，在此之前進行專業的市場調研、戰略定位就必不可少。因此，應有專業的調研團隊來考量商業地產的地段及政府對該地段的未來規劃、業態、人流量，以及當地居民的年齡段構成、消費偏好、消費水平等，在充分尊重實際市場狀態的基礎上再做出準確清晰的戰略定位，不盲目開發大規模高檔次的商業綜合體。對于一些新涉入商業地產且還未具備專業運營團隊的企業主而言，前期的調研工作甚至可借助第三方咨詢服務公司協助完成，以擬定合理的商業定位。

（二）增強商業地產項目盈利能力

隨著市場環境的逐漸改變，一部分不能適應變化的商業地產項目將逐漸被淘汰，行業內的并購整合會逐漸增多，行業集中度逐漸得到提高。因此，一方面要盡可能為商業地產企業降低融資成本提供支持，另一方面，商業地產企業要努力降低建筑成本，切實提高商業地產開發企業的凈資產收益率，進一步集約管理，通過對成本的精細控制提高商業地產企業的收益，激發商業地產發展空間。

（三）提升商業地產的吸引力

增加消費者的購物體驗已成為商業地產經營的重要手段，除了更多引進傳統餐飲和娛樂商家以增加人氣外，體驗式元素也正變得多元化。因此，商業地產銷售過程中，可使用強強聯合、強中納強的模式。引進國際知名品牌主力店，如沃爾瑪、歐倍德、百盛購物廣場、燦坤3C數碼廣場、紅星美凱龍國際家居廣場、新加坡大食代美食廣場、時代華納等。同時，也可以采用以強勢經營企業為龍頭，中小商家依附于大商家引來的人流而生存。此外，要重視前期運作，前期把問題都解決掉，形成一套行之有效的辦法，減少建設過程的變更成本和招商成本，表面上看浪費了時間，實際上節約了時間和費用。

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