江西四地去庫存調查

郭芳

開發商、建筑商、農民工、購房者、銀行、政府……與其相互指責 不如共渡難關

在熱鬧了整個春天之后，中國樓市“冰火兩重天”的局面依然持續。

據國家統計局的最新數據，1—4月份全國商品房銷售面積3.60億平方米，同比增長36.5%，待售面積連續兩個月減少。同時，另一組數據卻顯示，今年1—4月份，非重點城市商品房待售面積4.55億平方米，比3月末有所減少，但比去年末增加了1233萬平方米。

分化的勢頭并沒有減緩：一線城市及部分二線城市庫存迅速下降，熱點城市甚至供不應求，而大多數三四線城市則仍然面臨著巨大的去庫存壓力。

不僅于此，開發商資金鏈斷裂、樓盤停建、購房者和農民工上訪、政府善后……當下，這幾乎成為中國三四線城市的政府面臨的棘手難題。

據《中國經濟周刊》記者在江西省的實地調查中了解到，一些地方，60%的地產老板面臨倒閉的壓力；而80%以上倒閉的開發商則是“死于”高利貸。其中，相當部分的高利貸資金從銀行流出，通過貿易平臺或實體企業，最終流轉到開發商的地產項目上去。高庫存之下，一些商業銀行也被綁架。

這是一場硬仗。

在這場化解房地產庫存的硬仗中，農民成為了冀望中的主角之一，甚至被認為是消化住宅庫存的關鍵環節和成敗所在。

那些高庫存壓力之下的三四線城市紛紛出臺大力度的補貼政策，鼓勵農民工進城買房。

供給還在增加，而需求增速不容樂觀。補貼刺激效果如何，能否成為打贏這場去庫存硬仗的有力武器，仍有待觀察。

壓力

——開發商資金鏈斷裂、樓盤停建、購房者和農民工上訪、政府善后

4月中旬，在宜春市政府大樓前，一群業主拉著橫幅在上訪。

他們之前買下的商鋪，如今租不出去，要求退還給開發商。

宜春市房管局局長鄒進勇對《中國經濟周刊》記者說，投資都有風險，這不完全是開發商的責任，當然開發商沒能把項目做起來的確是個問題。

當下，在一些三四線城市，因房地產權益而起的問題頻發，地方政府也因此面臨新的壓力。

去年下半年，鷹潭市闊昌廣場項目的浙江老板資金鏈斷裂，同時因涉嫌非法集資被警方控制。交了錢卻拿不到房產證的業主們集中到政府上訪，要求辦理房產證。

“政府專門成立了工作組來解決善后。”鷹潭市房管局副局長劉志林對《中國經濟周刊》記者說，“我們盡全力，能辦的都給辦了。”

差不多的時間，在新余市，新余國際廣場的浙江老板同樣是資金鏈斷裂，導致無法如期交房。“當時很多交了錢買房的業主到政府來上訪，政府專門組成安撫小組來處理這個事情。”新余市房管局副局長李春光說，后來只能通過法院進行重組，“當時很擔心如果重組不成功就很麻煩，畢竟那么多人買了房，很多社會問題會出現。”

慶幸最終重組成功了。

不過，李春光告訴《中國經濟周刊》記者，在新余，資金鏈緊張、延期交房的樓盤不少。雖然目前還沒有出現跑路和爛尾的現象，但再這么任其發展下去，情況也不樂觀。

新余市并非個案，《中國經濟周刊》記者在實地調查中了解到，“開發商資不抵債、資金鏈斷裂的現象非常嚴重，到處是停工的樓盤。”按景德鎮建筑商李老扁估算，在景德鎮，60%的地產老板面臨倒閉的壓力。“資不抵債的開發商已經宣布破產，資金鏈斷裂的樓盤沒有完工，房子無法交付使用，無論是哪一種情形，業主都是受害者。”

開發商資金鏈斷裂、樓盤停建、購房者和農民工上訪、政府善后……當下，這已成為中國不少三四線城市的政府所面臨的同樣問題。而更大的壓力還有來自購房者和農民工的上訪，這甚至成為一些地方政府在去庫存過程中所面臨的最焦灼的問題。

景德鎮浮梁縣政府的一位相關負責人接受《中國經濟周刊》記者采訪稱，針對資金鏈斷裂的樓盤，政府成立了工作組，這些樓盤已經在陸續復工。“但后續的資金并沒有保障，我們只能盡最大的努力去處理這些債權債務，同時也加強各方面的融資渠道。”

這位負責人說，“最關鍵是要保證工程完工，沒建完的想辦法建完。如果不能按期交房，購房者會上訪，政府的壓力就很大。”

“政府確實壓力很大，交了錢拿不到房的業主、拿不到工錢的農民工，都要去找政府，政府得一個一個安撫。”李老扁說。

鷹潭市房管局副局長劉志林對《中國經濟周刊》記者表示，房地產問題會引發社會問題，政府在相關問題的處理上，想盡一切辦法去幫老百姓解決問題，維護他們的實際利益。

顯然，去庫存是一個復雜的系統工程，地方政府的去庫存任務可不僅僅是賣房子。但賣房子是解決一切問題的根本出路。

硬仗

——建房時沒人考慮過市場的消化能力嗎

這是一場硬仗。

2016年春節剛過，江西省住建廳便組織地市級房管局局長召開座談會，全面部署房地產去庫存工作。

當地媒體報道稱，江西面臨庫存壓力加大，風險逐步積累。江西省政府要求，全力打好去庫存的硬仗。

根據這次座談會上宣布的庫存情況，鷹潭市的庫存壓力全省最大；排在鷹潭后面，庫存壓力較大的還有上饒、新余、宜春、撫州等多個城市。

“當時，一聽這個情況，市委市政府就著急了，特別是主要領導。” 鷹潭市房管局副局長劉志林說，“分管市長每天聽取匯報，市委書記不停打電話詢問。”

“因為去庫存壓力很大，這段時間簡直是沒日沒夜地忙。”劉志林說，根據江西省政府的要求，省里將組織督查組到庫存壓力較大的城市進行督查。鷹潭市政府決定，他們也要組織督查組到縣區去督查，把壓力層層傳導下去。

鷹潭市委書記陳興超接受《中國經濟周刊》記者采訪稱，市區的壓力實際上沒那么大，真正的壓力在兩個縣城貴溪和余江。

據鷹潭市官方的統計數據，截至2016年3月份，整個鷹潭市商品房庫存面積357萬平方米，庫存去化時間25個月，其中，住宅庫存去化時間19個月，非住宅庫存去化時間65個月。

劉志林說，“這是已經批準銷售的數據，正在建的還沒列進去。”

《中國經濟周刊》記者從另一可靠信息源獲悉，僅鷹潭市區已經在建的新樓盤就大約有750萬平方米，而鷹潭市銷售最好的一年也只賣出了80萬平方米。從這個角度看，消化完這些新建樓盤大約需要10年的時間。

鷹潭市下屬的貴溪市，截至今年3月，商品房庫存去化時間是33個月，其中，非住宅庫存去化時間高達92個月。

浮梁縣的官方數據顯示，商品房的庫存大約為40萬平方米，去化周期23個月。

但據浮梁縣當地的一位建筑商實地進行的統計，浮梁縣一共有19個新樓盤，每個樓盤按十幾萬平方米算，新建樓盤共有200多萬平方米。

這與當地建筑商李老扁的估算較為一致，“僅在2013年，浮梁縣就開建了180萬平方米。”李老扁說，僅4萬城鎮人口的浮梁縣每年的銷售量不到20萬平方米，200多萬平方米的庫存，10年也賣不完。

又例如，據官方公布的數據，新余市房地產庫存300多萬平方米，去化時間大概兩年。但據新余市房管局副局長李春光介紹，新余在建樓盤大概還有七八十個，約七八百萬平方米的在建樓盤尚未統計在內。

宜春市一位要求匿名的官員認為，官方所公布的狹義的庫存量遠遠不能反映潛在的真實的庫存情況。“土地已經賣出去但還沒有開發的，近幾年肯定要開發，這一塊該怎么去統計？這是很大的一塊，這個數字是要考慮的。已經賣出去但一直空置的房子，大約有30%，這應該也屬積壓，雖然賣出去之后變成了個人所有，但最終還是要走入市場的。大量的棚改區改造安置房，空置率非常高，老百姓除自住外，剩余的也要進入市場。在宜春，這些房子加總起來，得有1500萬平方米，意味著有12萬多套房子，容納人口將近40萬人，這個城市有這么多新增人口嗎？顯然沒有，這就是風險。這樣算庫存更全面，更利于從長遠考慮解決庫存。”

“現在看來，在建房子的時候，幾乎沒有人考慮過市場的消化能力，這么多的房子究竟能不能賣出去？”這位宜春市官員反問說，“這些房子到底要賣給誰？”

補貼

——政府“放大招”補貼購房；僅鷹潭市政府補貼就達2億元

鷹潭市房管局副局長劉志林說，從2015年開始，鷹潭市房子的銷售便一路下滑，“賣不動”。

而據宜春市房管局局長鄒進勇透露，截至4月中旬，宜春樓市的成交量已經連續6周下降。

壓力確實很大，這幾乎是房管局局長們共同的感受。

鄒進勇說，壓力主要來自房子建得太多，而相比之下人口又太少，城市本身的輻射力較弱。

據鄒進勇介紹，迫于壓力，宜春市在今年春節前就曾出臺過一個補貼方案：春節期間購房的，每套房（120平米）補貼1.2萬元左右。據統計，截至4月底，宜春市商品住宅均價為每平方米4156元，中心城區商品住宅均價為每平方米4437元。

為降低庫存壓力，鷹潭市政府去年也已經采購了部分商品房用作安置房和公租房。

鷹潭市委書記陳興超接受《中國經濟周刊》記者采訪說，鷹潭市政府還組織公務員要團購1000多套住宅，“開了三次會，由常務副市長去協調老板，提出希望以成本價團購，結果老板們不干。”

今年4月1日，鷹潭市政府終于“放大招”，推出了至今為止江西省補貼力度最大的去庫存政策。

該政策規定，2016年4月1日至2016年12月31日期間，購買新建住房的農民，由財政按所購房屋面積300元/平方米給予獎勵；購買新建商品住房的城鎮人口，由財政按所購房屋面積200元/平方米給予獎勵。同時，由房管部門協調參與本次購房獎勵政策的房地產開發企業按財政獎勵同等額度再行給予獎勵。

鷹潭市房管局副局長劉志林告訴《中國經濟周刊》記者，他們征求了20多個部門的意見，起草了10稿，反復修改。“我們的補貼力度目前是全省最大的，農民購房，政府每平方米補貼300元現金，開發商每平方米讓利300元，等于每平方米直降600元。”劉志林說，同時，教育、社保、醫保等一整套政策全部配套執行。

“粗算一下，政府需要補貼將近2億元，地方財政是很吃緊的，但領導們的決心很大，他們說再困難這個錢也要拿出來，而且要以最快的速度讓老百姓直接拿到錢。”據劉志林介紹，按慣例，一般要等到竣工之后，確定了最后的交易面積，拿到發票以后，政府再憑發票來發放補貼。“但如果按這個程序走，費時較長，現在我們以購房合同面積直接補貼，而且啟動聯合辦公，公安局負責身份審定，財政局負責資料審查，房管局直接在窗口發錢，把錢打到購房者的賬戶上。”

據悉，鷹潭市大約16家房產商參與了政府的政策促銷活動，“不管其他的房產商參不參加，老百姓只要買房，政府就按照身份補，政府沒有投機取巧的可能性。”

但房產商的讓利，外界也質疑水分較大，尤其是定價為開發商自主行為。新余市房管局副局長李春光舉例，原來定價每平方米4300元，現在降到4000元，名義上讓利了300元，但誰去認定銷售的價格呢？無法認定，政府也不能干預。只有政府的補貼是實打實的。

5月初，新余市也出臺了房地產去庫存新政，但補貼的力度弱于鷹潭。根據新余市新政，凡是在2016年5月10日至2016年12月31日期間，購買商品住宅（不含二手房），財政給予每平方米150元補貼，開發企業給予每平方米150元的優惠。財政補貼資金按建筑業、房地產業稅收分成比例由市與縣、區共同負擔。

《中國經濟周刊》記者獲悉，新余市在出臺新政之前，也經過了反復的研究和測算。

新余市房管局副局長李春光介紹說，新余希望對所有購房者進行統一補貼，財政壓力非常大。在他們看來，農民工不是新余去庫存的主力，主力還是城區人。“新余每年至少銷售100多萬平方米，這涉及到幾億元的補貼資金，財政上需要有這個實力。因此，政府在這個事情上很慎重，需要對此進行統計，衡量財力。”

更多的城市仍在反復考量，該不該補，補多少，怎么補。

“畢竟幾個億不是小數目，現在政府的財力，每用一筆錢都很艱難，當然要算大賬。如果能達到（去庫存）目的，現在砸兩三個億也許能有10個億的財政收入，但反過來，政府不這么做（補貼），企業還是會賣，政府還是有稅收，這個矛盾就交錯在這里。”上述宜春市不愿具名的官員坦言，政府方面不得不考量復雜的利益關系。這也是宜春市遲遲未出臺補貼政策的重要原因之一。

當然，也有官員認為，賣房的稅收至少有十幾個百分點，政府可以拿走很大一塊。“如果不補貼，房子賣不出去，稅收就不可能進來。”

然而，即使出臺了補貼政策，一些接受《中國經濟周刊》記者采訪的官員和地產老板們仍然擔心，像鷹潭和新余這樣的三四線城市，每個家庭平均大約已有一至兩套住房，只能靠新增加人口購買，但新增人口從哪里來，究竟能有多少，這都是問題。

農民是去庫存成敗的關鍵？

顯然，鷹潭市的補貼政策將新增的購房主力鎖定為農民。

“只要你買房，政府就優惠”，就像上世紀計劃生育標語一樣，鷹潭市政府把這個廣告張貼到了每一個自然村。

鷹潭市房管局副局長劉志林說，按照市政府的要求，必須每個村要見到這份海報。

江西省住建廳年初召開的地市級房管局局長座談會上甚至要求，宣傳“農民在城市購房是升值，在農村建房是貶值”的理念。

這一宣傳口號一度引起輿論嘩然。輿論質疑政府讓農民當“接盤俠”是一個巨大的陰謀。

不過，在鷹潭市委書記陳興超看來，農民進城買房既是去庫存，又是城鎮化，一舉兩得。

這當然不是鷹潭的首創。較早推出補貼的是四川眉山，并被稱為眉山模式。

早在去年5月，四川省眉山市出臺政策：當地農民若進城購房，最高可獲500元/平方米補貼。而在眉山市這一輪購房潮中，農民工和農民購房占比高達68.3%。

鷹潭市在出臺補貼政策之前，先考察了眉山的補貼成效。

但眉山模式對地方財力有一定的要求，同時要求農民進城意愿強烈，城市的房價適合農民購買。

而事實上，并非所有的三四線城市都能同時滿足這些條件。像鷹潭這樣效仿眉山模式的補貼刺激效果如何，也仍有待檢驗。

國家信息中心宏觀經濟形勢課題組發布的一份報告曾作出判斷，認為農民工市民化是消化住宅庫存的關鍵環節和成敗所在。

在采訪中，多位官員提醒說，這么多的農民進城買房后就業怎么辦？

鷹潭市副市長吳文戈接受《中國經濟周刊》記者采訪稱，“農民工的就業可以有多重選擇，現在是招工難啊。”這位副市長認為，農民工進城完全不需要愁就業問題。“你隨便到市場去問一下，建筑工地上的小工，稍微有點技術的一天都有300塊錢，當然體力活很辛苦，早出晚歸，但是收入蠻好的，比我們公務員的工資都要高些，我們比較安逸一點，不用日曬雨淋。”

不過，記者采訪的鷹潭市多位官員和企業家對此并不認同，在他們看來，在整個經濟下行壓力這么大的情況下，鷹潭的就業并不樂觀。

在就業之外，教育、醫療以及交通等公共事業的承載能力能否滿足？物業管理能不能跟上？物業費農民是不是可以接受？

這一系列的問題，不只是鷹潭一個城市要面臨的問題，也是許多鼓勵農民進城買房的三四線城市所共同面臨的問題。